REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 25/06570 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K226

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 619 500 796, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie MARCHESE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [K]

né le 17 Août 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Sophie MARCHESE

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2022 ayant pris effet le 27 juin 2022, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a consenti à Monsieur [Z] [K] et Madame [T] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 630,29 euros, outre une provision pour charges d’un montant de 165,58 euros.

Par avenant en date du 4 octobre 2024, Monsieur [Z] [K] est devenu seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait signifier à Monsieur [Z] [K] un commandement de payer pour un montant de 1.652,37 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 31 mars 2025, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a averti l’organisme payeur des prestations sociales de la situation d’impayés de son locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner Monsieur [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :

— Débouter Monsieur [Z] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 juin 2025 à minuit ;

— Constater la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [Z] [K] en date du 24 mai 2022 ainsi que de son avenant en date du 9 janvier 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de corps du locataire et de tout occupant de son chef du logement en faisant, s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à venir et jusqu’à parfaite et complète libération des lieux ;

— Ordonner que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Monsieur [Z] [K] à payer au bailleur la somme provisionnelle de 2873,41 euros arrêtée au 20 juin 2025 à parfaire jusqu’à parfaite et complète libération des lieux, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation, sommes correspondant à l’arriéré locatif dû jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’indemnité d’occupation mensuelle due en raison de son maintien abusif dans les lieux, égale au montant du loyer et des charges ;

— Condamner Monsieur [Z] [K] à payer au bailleur, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail n’était pas résilié, laquelle sera indexée suivant les mêmes règles que le contrat de bail et ce à compter du 9 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux effective ;

— Juger que si le maintien illicite dans les lieux par Monsieur [Z] [K] devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner Monsieur [Z] [K] à payer au bailleur la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [Z] [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 12 août 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.644,05 euros arrêtée au 7 novembre 2025 (mois de novembre 2025 non inclus).

Monsieur [Z] [K], régulièrement assigné par dépôt à Etude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

Monsieur [Z] [K], assigné à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 12 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS justifie avoir signalé la situation d’impayés des loyers de Monsieur [Z] [K] à la Caisse d’Allocations Familiales du Var le 31 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 8 avril 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 1.652,37 euros.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 juin 2025 à minuit. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mai 2022 à compter du 9 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il n’y a toutefois pas lieu de prévoir une astreinte assortissant l’expulsion, n’étant pas établi qu’une exécution volontaire de la décision n’aura pas lieu et le propriétaire sollicitant déjà l’indemnisation de son préjudice né de l’occupation illicite de son bien par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 juin 2025, Monsieur [Z] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, d’un montant égal au montant du dernier loyer applicable au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 545,07 euros, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. La demande d’indexation de l’indemnité d’occupation sera rejetée.

Sur la demande en paiement

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 8 avril 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 7 novembre 2025 à la somme de 5.644,05 euros, que la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS rapporte la preuve de l’arriéré locatif. La créance de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS n’est donc pas sérieusement contestable.

Il convient néanmoins de déduire du décompte les sommes de 130,90 euros et 188,44 euros, ces sommes faisant partie des dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [K] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme provisionnelle de 5.324,71 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 non incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [Z] [K] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [K] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARE recevable la demande de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mai 2022 entre la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS d’une part, et Monsieur [Z] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 8 juin 2025 à minuit,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’astreinte formée par la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [Z] [K] à compter du 9 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 545,07 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme provisionnelle de 5.324,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 non incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [Z] [K] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à payer à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 8 avril 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE