REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 25/06569 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K224

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 479 904 732, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR

Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2024 ayant pris effet le 21 novembre 2024, L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a consenti à Monsieur [C] [L] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 331,17 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait signifier à Monsieur [C] [L] un commandement de payer pour un montant de 2.175,98 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 14 mai 2025, L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, L’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire à la date du 12 juillet 2025 ;

— Constater que Monsieur [C] [L] est occupant sans droit ni titre des lieux précédemment loués ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [L], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique, de sa personne, de son bien et de tous occupants de son chef ;

— Condamner Monsieur [C] [L] à payer à VAR HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurants dans le bail (loyer nu par mois charges en sus, taxes et accessoires) à compter de la résiliation du bail le 12.07.2025, jusqu’à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 465,65 euros ;

— Condamner Monsieur [C] [L] à payer à titre de provision, à VAR HABITAT, la somme de 3168,64 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnités d’occupation arrêtés à la date du 16 juillet 2025, sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner Monsieur [C] [L] à payer à VAR HABITAT la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Monsieur [C] [L], aux entiers dépens, en compris le coût du commandement de payer du 12 mai 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 13 août 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, L’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4820,15 arrêtée au 12 novembre 2025 (mois de novembre 2025 non inclus). Il précise que seul le dépôt de garantie a été réglé depuis l’entrée dans les lieux.

Monsieur [C] [L], régulièrement assigné par dépôt à Etude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

Monsieur [C] [L], assigné à à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 14 mai 2025 soit dans un délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors, ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 12 mai 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 2175,98 euros.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 juillet 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 novembre 2024 à compter du 12 juillet 2025 à minuit.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 465,65 euros par mois, comme demandé par le bailleur.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 12 mai 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 12 novembre 2025 à la somme de 4.820,15 euros, que l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif. La créance de l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [L] à payer à l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme provisionnelle de 4.820,15 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 non incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [C] [L] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [L] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [L] à payer à l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARE recevable la demande de l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 novembre 2024 entre l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT d’une part, et Monsieur [C] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 12 juillet 2025 à minuit,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [C] [L] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du dernier loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation, soit la somme de 465,65 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme provisionnelle de 4.820,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 non incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [C] [L] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à l’office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [L] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 mai 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE