TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DUNKERQUE

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

AFFAIRE RG 21/00624 – N° Portalis DBZQ-W-B7F-E5MY

N° Minute : 25/00175

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [J], [V] [B]

né le 06 Janvier 1987 à [Localité 12] (NORD)

de nationalité Française

[Adresse 7]

Représenté par M^e Martin DANEL, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame [I] [H] [U]

née le 08 Décembre 1989 à [Localité 8] (NORD)

de nationalité Française

[Adresse 7]

Représentée par M^e Martin DANEL, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDEUR :

S.C.P. BELLE NOTAIRES La Société Civile Professionnelle « BELLE NOTAIRES », immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 783 515 968, ayant son siège social [Adresse 1] à [Adresse 9] ([Adresse 5]), prise en la personne de son représentant légal domicile audit siège

[Adresse 2]

Représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [P] [O], [T] [S]

né le 02 Novembre 1964 à [Localité 10] (NORD)

de nationalité Française

[Adresse 3]

Représenté par M^e Stéphane CAMPAGNE, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Emmanuel BRANLY

— Assesseur : Raphaelle RENAULT

— Assesseur : Angélica BRUNEAU

— Greffier lors des débats : Elise LARDEUR

— Greffier lors du délibéré : Lucie DARQUES

DÉBATS : Les dossiers de plaidoirie ont été déposés par les avocats pour le

et le délibéré a été rendu le 25 Novembre 2025.

Les débats se sont déroulés publiquement à l’audience tenue le 03 juin 2025 par Monsieur Emmanuel BRANLY, vice-président, magistrat, chargé d’instruire l’affaire qui a entendu seul les plaidoiries, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe et signé par Emmanuel BRANLY, Président et Madame Lucie DARQUES, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes notariés reçus par Maître [D] [E], notaire à [Localité 10], en date du 28 décembre 1998 et du 23 décembre 2005, Monsieur [P] [S] (ci-après Monsieur [S]), a respectivement été donataire de la part de ses parents, Monsieur [G], [X], [M] [S] et Madame [L], [H], [K] [W], de la nue-propriété puis de l’usufruit d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 14] à [Localité 10], cadastrée section YA n°[Cadastre 4]. Par suite, ledit bien, un temps mis en location, a été libéré le 15 septembre 2018.

Suivant négociations menées par l’intermédiaire d’une agence immobilière mandataire, la société [Adresse 15], et après obtention d’une offre de prêt en date du 31 octobre 2018, Monsieur [Y] [B] et Madame [I] [U] (ci-après dénommés les consorts ou époux [B]) ont, le 08 janvier 2019, par acte notarié de Maître [A] de l’étude notariale S.C.P [E] – LOTTHE – LETURGIE et [N], ayant son siège social [Adresse 1] à [Adresse 9] (59270) (ci-après la SCP BELLE NOTAIRES), acquis de Monsieur [S] ledit bien, moyennant le prix de 150.000 euros.

Ultérieurement, les acquéreurs, ayant souhaité procéder à l’édification d’une extension de leur habitation pour laquelle ils avaient obtenu un prêt immobilier, se sont, par l’intermédiaire de leur Conseil, rapprochés de leur vendeur pour l’informer que la mairie de [Localité 10] s’opposait aux travaux projetés, au motif que leur maison avait fait, par le passé, l’objet d’extensions soumises à permis de construire, sans qu’aucune formalité n’ait été effectuée par le précédent propriétaire.

S’en sont suivies de vaines démarches aux fins de régularisation de la situation administrative de ces extensions, Monsieur [S] procédant lui-même à une demande de permis de construire (n° PC 059 043 20 0 00014) déposée le 05 mai 2020 et complétée le 07 août 2020, laquelle lui a été refusée par arrêté municipal de la mairie de [Localité 10] du 1er octobre 2020, considérant, au visa du règlement de la zone Ap du PLUI-H, l’existence d’une méconnaissance des dispositions afférentes à l’implantation par rapport aux limites séparatives et à l’emprise au sol.

Par courrier recommandé du 08 septembre 2020, le Conseil des époux [B] a enjoint à Monsieur [S] de procéder à la régularisation au plus tard le 30 septembre suivant, puis un deuxième pli recommandé du 05 novembre 2020 l’a mis en demeure de régulariser la situation administrative de l’immeuble au plus tard le 15 novembre suivant. Enfin, par courrier du 06 janvier 2021, le vendeur a été informé de poursuites judiciaires diligentées par les acquéreurs.

Par acte d’huissier de justice en date du 06 avril 2021, les époux [B] ont fait assigner Monsieur [S] devant le tribunal judiciaire de DUNKERQUE, aux fins d’annulation de la vente immobilière et d’indemnisation de divers frais exposés et préjudices subis.

Par acte d’huissier de justice en date du 09 novembre 2021, Monsieur [S] a fait assigner la SCP BELLE NOTAIRES devant le tribunal judiciaire de DUNKERQUE, en intervention forcée devant le même tribunal pour être garanti par cette dernière de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au bénéfice des époux [B].

Une jonction entre les instances a été ordonnée par ordonnance du 03 janvier 2022.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 septembre 2024, les consorts [B] demandent au tribunal de :

— prononcer l’annulation de la vente immobilière ;

En conséquence,

— condamner Monsieur [S] à leur restituer la somme de 150.000 euros, au titre du prix d’achat de la maison à usage d’habitation, avec intérêts au taux légal à compter du 06 avril 2021, date de l’assignation,

— condamner Monsieur [S] à leur payer, à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 06 avril 2021, date de la délivrance de l’assignation, les sommes de :

* 8.710 euros correspondant aux frais de vente/droits de mutation,

* 150 euros correspondant à la contribution de sécurité immobilière,

* 18.769 euros correspondant aux frais engagés sur l’immeuble,

* 30.000 euros au titre du préjudice moral,

* 10. 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Condamner Monsieur [S] aux dépens de l’instance,

— Condamner Monsieur [S] à leur payer une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande en nullité de la vente, ils font d’abord valoir que l’assignation est régulièrement publiée au service de la conservation des hypothèques et pouvait l’être à tout moment de la procédure, jusqu’à la clôture des débats. A l’appui de leur demande en nullité, ils soutiennent, au visa des articles 1130 et suivants du Code civil, qu’en omettant de les informer de l’illégalité d’une partie des constructions qu’il leur a vendues, élément déterminant dans leur consentement au moment de la vente, Monsieur [S] est à l’origine d’une réticence dolosive ayant vicié leur consentement, et sont en conséquence fondés à solliciter l’annulation de la vente ainsi que l’ensemble des conséquences financières qui en découlent. Ils relèvent que la mention de l’acte de vente (page 11) selon laquelle la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant une autorisation administrative n’est pas une condition essentielle du contrat, est une clause de style qui n’avait pas pour objet d’attirer leur attention sur la présence de constructions illégales. Ils précisent que la difficulté procède non pas de l’impossibilité d’obtenir une telle autorisation pour la réalisation de travaux postérieure à la vente, mais bien de l’illégalité de constructions antérieures, dont ils n’ont pas été informés. Ils soutiennent que le défendeur ne pouvait pas ignorer cette situation et qu’en dépit d’une occupation du bien par des locataires avant la vente, les parents du défendeur ont un temps eux-mêmes occupé la maison. Ils exposent que le défendeur n’aurait jamais entrepris quelconque démarche pour déposer un dossier en régularisation de permis de construire s’il avait ignoré l’illégalité de la situation. Ils exposent qu’en dépit de la tentative de régularisation du permis de construire par Monsieur [S], ces constructions, dont ils ignorent la date d’édification, demeurent illégales, dès lors que la demande a posteriori de permis de construire a été rejetée, si bien que les demandeurs ne sont pas à l’abri d’un recours des autorités publiques ou de voisins pouvant se prévaloir des règles du PLU, pour obtenir en la démolition. Ils ajoutent que le moyen du défendeur tiré de la prescription extinctive de l’obligation d’un permis de démolition ne saurait prospérer, en ce qu’ils n’ont aucunement l’intention d’engager de tels travaux de démolition. Ils ajoutent que celui-ci ne saurait valablement se prévaloir de la différence de contenance entre le bâti existant et le plan cadastral, un tel plan n’ayant aucune valeur juridique et pouvant comporter des erreurs de contenance, tandis qu’une telle différence peut se justifier par de récentes constructions légales, non actualisées au cadastre. Ils estiment que l’appel en garantie de l’étude notariale formée par le défendeur est de nature à démontrer le bienfondé de leur action et s’analyse en un aveu de sa responsabilité.

Au soutien de leur demande de dommages-intérêts, ils exposent que les frais engagés sur l’immeuble pour un montant de 18.769 euros correspondent à la partie des travaux qu’il leur a été possible de réaliser à la faveur d’un prêt immobilier, à savoir aux factures LEROY d’un montant de 5.492,53 euros, BRICO DEPOT, d’un montant de 6.372,26 euros, [B] MATERIAUX d’un montant de 2.689,59 euros, ASTURIENNE d’un montant de 233,64 euros et de la facture chaudière d’un montant de 3.980,98 euros. Ils soutiennent avoir multiplié vainement les démarches amiables et ajoutent que cette situation leur a généré un climat d’angoisse, en vivant depuis plus de deux ans dans une maison sans pouvoir achever les travaux projetés, de nature à leur créer tant un préjudice moral que de jouissance.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, Monsieur [S] conclut, à titre principal, à la recevabilité de ses demandes et à l’irrecevabilité de la demande en nullité de la vente immobilière intentée par les consorts [B] et, subsidiairement, au rejet de l’ensemble de leurs prétentions. À titre infiniment subsidiaire, il demande que la société notariale rédactrice SCP BELLE NOTAIRES le garantisse de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. Il sollicite en tout état de cause que les époux [B], solidairement entre eux ou, subsidiairement, la SCP BELLE NOTAIRES seule, soient condamnés aux dépens et à lui verser une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le rejet de l’exécution provisoire.

A l’appui de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande en nullité de la vente immobilière, il soutient, au visa articles 28 et 30 du décret n°55-2 du 4 janvier 1955, que les consorts [B] ne justifient pas avoir procédé à la publication prévue à peine d’irrecevabilité de leur assignation à la publicité foncière.

Pour s’opposer à la demande en nullité, il fait valoir, au visa des articles 6 et 9 du Code procédure civile, que les consorts [B] ne démontrent pas qu’ils auraient fait l’objet d’un refus à une demande de permis de construire concernant l’extension envisagée, ainsi qu’ils n’ont pu procéder aux travaux qu’ils entendaient effectuer faute d’autorisation d’urbanisme liée à la présence de constructions prétendument illégales sur l’immeuble vendu, si bien qu’ils ne subissent aucun préjudice.

Il expose que l’acte de vente mentionne qu’il était propriétaire par donation de ses parents postérieurement à l’édification des constructions, et que l’immeuble vendu n’était pas son domicile, ce qui démontre selon lui l’absence de manœuvre de sa part pour tromper les acquéreurs, en ce qu’il n’était pas plus informé qu’eux sur les démarches qui avaient été effectuées lors de la réalisation de l’extension non autorisée. Il ajoute, au visa des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, que les consorts [B] n’établissent pas la dissimulation volontaire de sa part, quant à l’illégalité d’une partie des constructions vendues, alors même qu’ils admettent qu’il n’a jamais occupé lui-même l’immeuble, pour avoir été occupé initialement par ses parents puis loué.

Il soutient que les démarches postérieures à la vente entreprises aux fins de régularisation ne constituent nullement une preuve qu’il était informé de l’illégalité des constructions réalisées avant l’achat, ni l’aveu d’une faute de sa part, mais explique avoir agi ainsi afin de résoudre amiablement la situation, sur sollicitation des acquéreurs, puis sous la pression de trois mises en demeure de leur Conseil le menaçant de poursuites judiciaires. Il ajoute avoir découvert fortuitement l’existence de tels travaux, réalisés avant qu’il ne devienne propriétaire du bien, que postérieurement à la vente et par l’intermédiaire des acquéreurs eux-mêmes l’ayant interpellé, comme le démontre la teneur du courriel du 15 janvier 2021 rédigé à l’adresse de leur Conseil.

Il relève que l’acte de vente prévoit expressément, outre le fait que le vendeur ne conférait aucune garantie de contenance ni de superficie des constructions et que l’acquéreur avait la possibilité de mandater à ses frais un expert-géomètre, que l’acquéreur « déclare qu’il n’a jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition » essentielle de la vente (page 11). Il en conclut que le consentement des acquéreurs n’a pas été vicié, en ce qu’ils n’ont jamais fait de la possibilité de procéder à l’extension de l’immeuble vendu une condition de leur achat, alors que leur action judiciaire n’est motivée que par le fait de n’avoir pu obtenir une telle autorisation d’urbanisme pour réaliser une extension projetée et budgétée lors de l’acquisition, et non pour un défaut d’information relative à l’existence de constructions antérieures illégales.

Il relève également, au visa de l’article L.480-14 du Code de l’urbanisme, que les acquéreurs ne risquent aucune poursuite aux fins d’indemnisation ou de démolition des constructions édifiées sans permis, dès lors que le délai décennal de prescription, courant à compter de l’achèvement des travaux, soit en l’espèce en 1960, est désormais acquis, et qu’il n’est pas contesté qu’il n’est pas à l’origine de ces travaux fait par ses parents, soit bien avant l’acquisition de sa propriété par donation de la nue-propriété le 28 décembre 1998 puis de l’usufruit le 23 décembre 2005. Il ajoute, au visa des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, que les consorts [B] ne justifient pas subir une action en démolition, si bien qu’ils ne subissent aucune situation préjudiciable de nature à fonder le vice du consentement allégué.

Enfin, il relève que les acquéreurs étaient informés, aux termes de l’acte authentique de vente, et ont vu, pour s’être déplacés sur les lieux avant l’achat, l’absence de conformité des constructions existantes qu’ils ont visité avec les constructions déclarées au sein de la matrice cadastrale annexée à l’acte de vente, étant observé que la garage et la buanderie objets de la construction édifiée, sont en limite de propriété alors que la matrice cadastrale fait apparaître un espacement entre l’immeuble d’ores et déjà construit et la limite de propriété. Il conclut que les acquéreurs ne pouvaient donc ignorer, lors de la signature de la vente, que cette partie bâtie n’avait pas fait l’objet d’un permis de construire puisque n’apparaissant pas au cadastre. Il ajoute que l’appel en garantie de l’étude notariale ne saurait s’analyser en un aveu d’une quelconque responsabilité de sa part.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires, il soutient qu’en cas d’annulation, il appartiendra aux consorts [B] de réclamer les droits de mutation à l’administration fiscale les droits de mutation. Quant aux frais accessoires, il expose que les travaux réalisés par les acquéreurs non liés aux vices affectant l’immeuble ne peuvent faire l’objet d’un remboursement. Il ajoute que les acquéreurs n’établissent aucunement les préjudices de jouissance et moral allégués.

Pour voir engager subsidiairement la responsabilité délictuelle de l’étude notariale, il soutient, au visa de l’article 1240 du Code civil, que tout notaire est susceptible d’engager sa responsabilité pour manquement à ses obligations de conseil, d’information, de garantie de l’efficacité des actes qu’il instrumente et de garantie de la destination et de la validité de l’immeuble qu’il vend. Il ajoute que le notaire est notamment tenu de renseigner les parties sur la portée, les effets et les risques de leurs actes, notamment la différence entre une vente et une donation. Il précise qu’il ressort de la teneur des pièces invoquées par la SCP BELLE NOTAIRES, à savoir un questionnaire sur les plus-values immobilières et un second sur la vente de maisons auxquels il avait répondu, outre l’acte de donation du 23 décembre 2005, que les travaux d’agrandissement prétendument réalisés sans autorisation, notamment un garage, ont été réalisés plus de dix ans avant la donation de 2005 et lui sont donc totalement étrangers pour n’en avoir pas été informé, si bien qu’il n’a commis personnellement aucune faute. Il relève qu’à supposer que la vente soit annulée, la SCP BELLE NOTAIRES engage seule sa responsabilité, en qualité de professionnel de l’immobilier à qui il s’en est remis pour établir l’acte de vente, ajoutant que celui-ci se devait, pour réaliser à bien sa mission, de vérifier la compatibilité des titres et du bien, ainsi vérifier la légitimité et légalité du garage construit pendant le temps de propriété des vendeurs, afin de pouvoir réaliser la vente projetée. Sur le plan indemnitaire, concernant les restitutions, il expose que la SCP BELLE NOTAIRES ne saurait arguer du fait que le vendeur bénéficierait d’un enrichissement illégitime du fait de l’amélioration de l’immeuble par les travaux réalisés par les acquéreurs, aucune pièce n’étant transmise aux débats sur la valeur actualisée de l’immeuble au regard des travaux effectués, et ajoute que tous travaux n’entraînent pas nécessairement plus-values.

Enfin, pour voir écarter l’exécution provisoire, il évoque les conséquences manifestement excessives que serait susceptible d’emporter la condamnation à intervenir.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 septembre 2024, la SCP BELLES NOTAIRES conclut au rejet des demandes de Monsieur [S], à sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’il soit dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour s’opposer à la demande de garantie, elle expose, au visa de l’article 1240 du code civil, n’avoir commis aucune faute de négligence dans l’instrumentation de la vente immobilière et fait valoir que les obligations d’information, de vérification et d’efficacité pesant sur le Notaire sont des obligations de moyen et non de résultat, ainsi notamment de l’obligation d’établir l’origine et les caractéristiques du bien vendu. Elle soutient que l’inefficacité d’un acte instrumenté par un officier ministériel n’est de nature à engager sa responsabilité professionnelle que s’il est établi qu’elle est la conséquence de sa défaillance dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité lui impose. Elle ajoute qu’il n’y a plus de place pour l’exercice du devoir de conseil du notaire dès lors qu’il n’intervient que pour authentifier des accords déjà conclus. Elle dit n’avoir pas négocié la vente et n’avoir donc pas été amenée à se rendre in situ, si bien qu’elle n’avait aucun moyen de savoir si des extensions portant sur l’immeuble avaient été réalisées sans permis préalable. Elle relève qu’il résulte de l’examen du compromis de vente formalisé par la société QUARE HABITAT que l’immeuble n’est pas concerné par les dispositions des articles L.242-1 et suivants du Code des assurances, pour n’avoir fait l’objet d’aucune construction ou rénovation dans les dix dernières années. Elle ajoute avoir transmis à Monsieur [S], dans le cadre de la préparation de son acte, deux questionnaires à la lecture desquels il a déclaré à deux reprises qu’aucuns travaux importants n’avaient été réalisés postérieurement à sa construction, tandis qu’un extrait de l’acte de donation du 23 décembre 2005 rend compte de ce que ses parents ont déclaré que le bien n’était pas concerné par la législation sur l’assurance dommages-ouvrages, en l’absence de construction ou de rénovation effectuée depuis moins de dix ans. De surcroît, elle soutient que le grief formé à son encontre est inopérant, la rédaction de la clause litigieuse en pages 11 n’étant pas remise en cause par les demandeurs, lesquels ne contestent non pas l’impossibilité d’obtenir une autorisation de travaux d’extension postérieure à la vente, mais l’existence de constructions dont aucune information sur leur illégalité n’a été faite. Elle ajoute qu’en tout état de cause, l’acte stipule explicitement en page 12, que le vendeur déclare l’absence d’opération de construction ou de rénovation depuis dix ans. Elle relève que Monsieur [S] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude à son encontre, alors que ses parents seraient à l’origine des extensions antérieures illégales sur l’immeuble, plus de 10 ans avant la vente, ce dont l’étude notariale n’a pu suspecter l’existence pour n’avoir été mise en possession d’aucun permis de construire, tandis que la désignation de l’immeuble dans le compromis de vente se révèle sommaire et que l’acte de donation de 2005 n’est pas davantage éclairant. Outre l’absence de faute lui étant imputable, elle conteste l’existence d’un quelconque préjudice et de tout lien de causalité.

Par ailleurs, elle expose qu’à le supposer fondé, l’octroi d’une réparation pécuniaire doit conserver un caractère strictement indemnitaire et ne pas permettre un enrichissement illégitime de Monsieur [S]. Pour s’opposer à la demande en garantie au titre du remboursement du prix d’achat, elle expose qu’en cas d’annulation d’un contrat, les restitutions réciproques en découlant ne peuvent constituer un préjudice indemnisable auquel le Notaire, tiers au contrat, saurait être tenu. Sur les frais de vente et de la contribution de sécurité immobilière, elle relève, au visa de l’article 9 du Code de procédure civile, que les époux [B] ne justifient pas des frais engagés en ne produisant pas aux débats leur compte acquéreur. Elle ajoute, au visa de l’article 1961 du Code civil, qu’à supposer prononcée l’annulation de la vente, il appartiendra alors aux époux [B] de se rapprocher de l’administration fiscale afin d’obtenir le remboursement de la fraction des frais de vente dont il est acquis qu’elle a été reversée à l’administration fiscale. Sur les frais engagés sur l’immeuble, elle indique qu’à supposer prononcée la nullité de la vente, Monsieur [S] récupérera alors dans son patrimoine un immeuble initialement vendu 150.000 euros ayant fait l’objet dans l’intervalle de travaux de rénovation entraînant une plus-value, de telle sorte qu’il ne saurait lui être procuré un enrichissement illégitime en faisant droit à sa demande en garantie de ce chef. Enfin, elle expose que sont excessives les indemnités réclamées par les acquéreurs au titre de leurs préjudices moral et de jouissance, dont la matérialité n’est par ailleurs pas démontrée.

Pour s’opposer à l’exécution provisoire, elle soutient que la nature de l’affaire et les intérêts financiers impliqués imposent que celle-ci soit écartée, ce d’autant plus qu’elle s’estime être insuffisamment informée quant à la solvabilité de Monsieur [S] et craint de ne pas pouvoir être remboursée des sommes avancées en cas d’infirmation de la décision à intervenir.

*

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 03 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de constater que Monsieur [S] conclut, à titre principal, tout d’abord, à la recevabilité de ses demandes, recevabilité aucunement discutée par les autres parties au point qu’il y a lieu de déclarer recevable les demandes de Monsieur [P] [S].

Sur la demande en nullité de la vente immobilière formée par les consorts [B]

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 28 4° du décret n°55-2 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, les actes et décisions judiciaires lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° et notamment les demandes en justice tendant à obtenir l’annulation d’une convention.

En application de l’article 30 5° du même décret, les demandes tendant à faire prononcer notamment l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Il est constant que cette formalité, prévue dans le but légitime d’informer les tiers et d’assurer la sécurité juridique des mutations immobilières, peut être régularisée à tout moment jusqu’à ce que le juge statue.

En l’espèce, il ressort du formulaire de publication au service de la publicité foncière produit par les demandeurs que l’assignation en nullité de la vente immobilière a fait l’objet d’une publication le 18 décembre 2023 et qu’une régularisation a été effectuée le 23 janvier 2024, soit dans les délais légaux avant clôture des débats, si bien qu’il convient de déclarer recevable ladite demande.

Sur le fond

En application de l’article 6 du Code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder, tandis que l’article 9 du même Code dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1130 du Code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. En application de l’article 1131 du même Code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Aux termes de l’article 1137 alinéa 2 du code civil, dans sa version applicable à la présente instance, constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Ainsi, le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter. Il est constant que la réticence dolosive, ne se présume pas et qu’il appartient à celui l’invoquant d’apporter la preuve par tous moyens de cette dissimulation intentionnelle.

La réticence dolosive constitutive d’un dol suppose l’intention de tromper son cocontractant, laquelle ne peut se déduire de la simple connaissance par le vendeur de l’information ni même du caractère déterminant de l’information retenue. En effet, celui qui invoque la réticence dolosive doit prouver, outre la connaissance de l’information par le vendeur, d’une part que l’information est si importante pour lui que, s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter, et d’autre part que son cocontractant lui a intentionnellement caché cette information afin de l’amener à contracter.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive en application de ce texte : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

En l’espèce, il est établi qu’à la suite de négociations menées avec le concours d’une agence immobilière, les époux [B] ont acheté à Monsieur [S], par acte authentique du 08 janvier 2019, une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 13], lieudit [Adresse 6] à [Localité 10], dans laquelle ils projetaient de réaliser des travaux d’extension. A cet égard, il n’est pas contesté par quiconque que par actes notariés reçus par Maître [D] [E], en date du 28 décembre 1998 et du 23 décembre 2005, Monsieur [S] a été donataire, de la part de ses parents, de la nue-propriété puis de l’usufruit de cette maison, laquelle a, par suite, pendant un temps, été mise en location, entre 2010 et le 15 septembre 2018, de telle sorte que le bien litigieux ne constituait pas le domicile effectif du défendeur.

Bien que les demandeurs ne produisent pas la décision de refus opposée par la mairie de [Localité 10] aux travaux qu’ils projetaient de réaliser, sur laquelle ils fondent leur demande, il n’est pour autant pas contesté, ce qui ressort notamment de l’arrêté municipal de refus du 1er octobre 2020 à la demande du défendeur de permis de construire (n° PC 059 043 20 0 00014) déposée le 05 mai 2020 et complétée le 07 août 2020, qu’une partie du bâti existant, correspondant à des extensions réalisées à une date indéterminée, méconnaît effectivement le règlement de la zone Ap du PLUI-H. Il en ressort en effet que n’ont pas été respectées les dispositions selon lesquelles les extensions et annexes des habitations doivent être réalisées dans la continuité du volume existant et respecter le même recul, ou s’implanter à 3 mètres minimum des limites séparatives (implantation par rapport aux limites séparatives) et qu’en secteur ap, les extensions et constructions d’annexes à usage d’habitation existantes, ne doivent pas représenter plus de 30% (dans une limite de 30m2) de l’emprise au sol de la construction existante (emprise au sol).

A ce titre, les demandeurs allèguent n’avoir pas été informés, lors de l’acquisition du bien, du caractère illégal de ces extensions antérieures à la vente, tandis qu’il ne ressort pas davantage de l’acte de vente une quelconque information sur ce point, ce que ne conteste au demeurant pas le défendeur. Ce dernier allègue de façon constante avoir ignoré cette même information compte tenu notamment de la chronologie précédemment rappelée, s’agissant d’un bien acquis par donation, ce qui ne permet pas d’exclure l’hypothèse d’extensions réalisées bien avant la vente par quelqu’un d’autre que le défendeur en personne, et indique en avoir appris l’existence, a posteriori, une fois la vente conclue, par le seul intermédiaire des acquéreurs l’ayant sollicité, comme mentionné dans un courriel du 15 janvier 2021 que produisent les demandeurs eux-mêmes.

Dans cet esprit, il ressort d’abord du compromis de vente signé par toutes les parties, par-devant l’agence immobilière [Adresse 15], en sa section 2.6 relative à l’absence de construction ou de rénovation depuis moins de dix ans, que « le vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation concernant l’ensemble immobilier n’a été effectuée depuis moins de dix ans ». A l’occasion du questionnaire intitulé « plus-value immobilières » réalisé par l’étude notariale, Monsieur [S] répond par la négative à la question de savoir s’il est propriétaire du bien depuis plus de 30 ans ainsi qu’à la question de savoir s’il a réalisé des travaux de construction ou d’amélioration, précisant que le bien a été loué en l’état. Dans un second questionnaire en date du 20 août 2018 réalisé pour la même étude notariale, le vendeur indique que la construction date d’il y a plus de dix ans, qu’aucune assurance dommage-ouvrage couvrant la garantie décennale n’a été souscrite et, sur la section « travaux postérieurs à la construction », affirme n’avoir pas effectué de travaux postérieurs à la construction qui auraient modifié l’aspect extérieur de l’immeuble ou qui ont pu augmenter la surface de la maison ou de bâtiments ou de changer l’affectation de certaines parties, si bien qu’il n’y a pas eu lieu de solliciter un permis de construire ou une déclaration de travaux.

Dans le même sens, l’acte de donation du 23 décembre 2005 réalisé auprès de la même étude notariale par les parents du défendeur mentionne, en sa section « assurance dommages-ouvrage », que les parties déclarent que le bien objet de la donation n’est pas concerné, dans sa totalité, par les dispositions de la législation sur l’assurance dommages-ouvrage, aucune construction ou rénovation concernant l’immeuble n’ayant été effectuée depuis moins de dix ans. Aussi, il ne ressort pas de l’acte de donation versé à la procédure quelconque élément de nature à laisser entendre que les travaux auraient été, par le passé, personnellement réalisés par Monsieur [S] ou, qu’à tout le moins, celui-ci aurait eu connaissance de leur caractère illégal. A cet égard, les demandeurs, à qui incombe la charge de la preuve, se bornent à affirmer que les extensions litigieuses pratiquées antérieurement à l’acquisition de l’immeuble seraient imputables au défendeur, sans parvenir à démontrer dans quelle mesure ce dernier aurait personnellement réalisé les travaux concernés.

Surtout, s’il n’est guère contestable que les demandeurs ont pâti d’un défaut d’information quant à la légalité d’une fraction du bâti existant, pour autant, force est de constater qu’on ne saurait valablement déduire de la négligence et/ou de l’absence apparente de curiosité du vendeur pour un bien dont il a bénéficié à titre de donation de ses parents, une quelconque intention dolosive.

En effet, parce qu’il ne peut être procédé par voie de suppositions et/ou d’affirmations, l’existence de la réticence dolosive ne se présumant pas mais se démontrant, il ne saurait être reproché au défendeur de n’avoir pas délivré l’information de la non-conformité du bien au permis de construire et de l’impossibilité de procéder à des travaux nécessitant un tel permis, qu’il savait déterminante du consentement des acquéreurs, et dont il n’est pas démontré par ces derniers, auxquels incombe la charge de la preuve, qu’il en avait effectivement connaissance au moment de la vente.

De là, ne saurait valablement prospérer le moyen des demandeurs tiré de ce que les démarches de régularisation entreprises a posteriori par Monsieur [S], à partir de 2020, alors même qu’il ressort des éléments du dossier qu’ils en sont à l’initiative, caractériseraient un aveu ou la reconnaissance par celui-ci de ce qu’il avait été informé, au moment de l’acquisition, du caractère illégal des extensions auxquelles il a été procédé par le passé.

Enfin, à supposer même que le défendeur aurait eu connaissance du caractère illégal d’une partie des constructions accessoires existantes, les consorts [B] échouent à démontrer que c’est à dessein, dans l’intention de nuire et de les tromper afin de les déterminer à contracter, qu’il aurait omis de porter cette information à leur connaissance, ainsi de la leur dissimuler volontairement. Dès lors, le moyen tiré de la nullité de la vente pour réticence dolosive ne saurait prospérer. La demande des consorts [B] sur ce fondement sera en conséquence rejetée et il conviendra de les débouter de leurs demandes indemnitaires subséquentes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoireSur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les époux [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Quand bien même les époux [B] sont condamnés aux dépens, l’équité ne commande pas en l’espèce de mettre à leur charge, au bénéfice de Monsieur [S], une somme au titre des frais irrépétibles exposés par lui.

Les époux [B] seront naturellement déboutés de leur propre demande de ce chef.

Par suite, sera également rejetée la demande au titre des frais irrépétibles formulée par la S.C.P BELLE NOTAIRES à l’encontre de Monsieur [P] [S].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [P] [S] ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [B] et Madame [I] [U] en nullité de la vente immobilière conclue le 08 janvier 2019 portant sur la maison à usage d’habitation sise [Adresse 13], lieudit [Adresse 6] à [Localité 10], cadastrée section YA n°[Cadastre 4] ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [B] et Madame [I] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] et Madame [I] [U] in solidum aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formulée par Monsieur [P] [S] ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formulée par Monsieur [Y] [B] et Madame [I] [U] ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formulée par la S.C.P BELLE NOTAIRES à l’encontre de Monsieur [P] [S];

REJETTE toutes les autres demandes différentes, contraires ou plus amples ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT