Minute N° 2024/323

N° RG 24/00246 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HXMK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

Le

1 CCC à M^e BLONDE

1 CCC à M^e DELANNAY

1 CCC au dossier

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 11 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. PATISSERIE [C]

Immatriculée au RCS d'[Localité 5], sous le numéro 407 502 228

Dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE, vestiaire n° 15, substitué par M^e Thomas COURCEL, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Madame [J] [D]

née le 09 Août 1962 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

Monsieur [Y] [D]

né le 01 Décembre 1927 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Pierre DELANNAY, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER lors des débats : Evelyne DIEULLE, en présence de [U] [X], greffier stagiaire

DÉBATS : en audience publique du 26 juin 2024

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024

— signée par Madame Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Madame Christelle HENRY, greffier lors de la mise à disposition

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N° RG 24/00246 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HXMK – ordonnance du 11 septembre 2024

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suite à l’acquisition par [N] [R] d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 4]), ce dernier a consenti à la société [Adresse 7] un renouvellement du bail commercial selon acte du 20 juin 1968. Ledit bail porte sur un local commercial au rez-de-chaussée et sur trois appartements situés au premier, deuxième et troisième étage de l’immeuble.

Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises par actes sous seing privé en 1977, 1986, 1995, 2004 et 2013.

Selon traité de fusion du 6 avril 1999, la SARL PATISSERIE [C] a acquis la totalité des parts de la société [Adresse 7].

Par acte de renouvellement de bail commercial du 11 mai 2013 conclu entre [Y] [D] et [B] [R] épouse [D], désormais propriétaires de l’immeuble, et la SARL PATISSERIE [C], il est stipulé qu’il incombe au preneur de remettre en état d’habitabilité les trois appartements de l’immeuble qu’il lui est possible de sous-louer.

Se plaignant que la SARL PATISSERIE [C] n’a pas exécuté son obligation contractuelle de remise en état des appartements, [Y] [D] et [B] [R] épouse [D] l’ont assigné devant le Tribunal de grande instance d’Évreux aux fins d’expulsion pour inexécution des obligations locatives et de condamnation à procéder à la remise en état des appartements.

Suite au décès de [B] [R] épouse [D], [J] [D] est désormais nu propriétaire de la totalité de l’immeuble et [Y] [D] usufruitier de la totalité.

Par jugement du 24 août 2021, le Tribunal judiciaire d’Évreux a rejeté les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, et condamné les consorts [D] à faire procéder aux travaux nécessaires pour assurer la mise en conformité électrique des locaux loués.

Les consorts [D] ayant interjeté appel de la décision, la Cour d’appel de Rouen a confirmé, dans un arrêt du 1er décembre 2022, le jugement de première instance en ce qui concerne le rejet des demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, mais l’a infirmé en ce qu’il a condamné les consorts [D] à faire procéder à des travaux électriques. Il juge ainsi que les travaux sont à la charge de la SARL PATISSERIE [C] et la condamne à payer aux consorts [D] la somme de 7 318,30 euros.

Les consorts [D] ont formé un pourvoi en cassation portant sur le fait d’avoir été déboutés de leur demande de résiliation du bail. La procédure est pendante devant la Cour de cassation.

Selon exploits de commissaire de justice des 16 et 19 novembre 2021, la SARL PATISSERIE [C] a fait signifier aux consorts [D] une demande de renouvellement de bail commercial, étant donné que celui-ci arrivait à expiration le 10 mai 2022.

Les consorts [D], dans une lettre de réserves valant réponse à la demande de renouvellement, signifiée le 15 février 2022 à la SARL PATISSERIE [C], n’ont ni accepté, ni refusé, de renouveler le bail, compte-tenu de la procédure actuellement en cours devant la Cour de cassation.

Par courrier du 15 mai 2024, la SARL PATISSERIE [C] a demandé aux consorts [D] de leur communiquer un bail commercial écrit. Ces derniers, dans un courrier du 21 mai 2024, lui ont fait sommation de démontrer sous huit jours des commandes de travaux pour la rénovation des appartements.

Par actes des 4 et 5 juin 2024, la SARL PATISSERIE [C] a fait assigner [J] [D] et [Y] [D] devant le président de ce tribunal, statuant en référés aux fins de voir :

— enjoindre à [J] [D] et [Y] [D] d’avoir à lui communiquer un projet de bail commercial écrit dans un délai de trois semaines à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à l’expiration de ce délai ;

— condamner [J] [D] et [Y] [D] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [J] [D] et [Y] [D] aux dépens.

Elle fait valoir, dans son assignation et à l’audience du 29 juin 2024, que :

— conformément à l’article R145-23 du code de commerce, le Tribunal judiciaire est compétent pour connaître des contestations relatives à un bail commercial autres que celles relatives à la fixation du prix du bail ;

— ainsi, étant donné que la présente demande ne concerne pas le prix du bail, le Tribunal judiciaire est compétent ;

— l’article L145-10 du code de commerce dispose que dans les trois mois suivant la demande du preneur de renouvellement du bail, le bailleur doit apporter une réponse, faute de quoi il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ;

— les consorts [D] n’ayant pas refusé de renouveler le bail, le nouveau bail a pris effet au 10 mai 2022 ;

— les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux relèvent de la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce ;

— ainsi, le délai pour contester la demande de renouvellement du bail a expiré le 10 mai 2024, et puisque aucune action n’a été entreprise dans ce délai par les bailleurs, le renouvellement est définitivement acquis ;

— le nouveau bail est réputé être conclu selon les mêmes modalités que le précédent, sauf en ce qui concerne le montant du loyer, étant donné que acceptation de principe ne prive pas les bailleurs de leur droit de demander la fixation d’un nouveau loyer ;

— cependant, l’action en fixation du loyer étant soumise aux dispositions de l’article 145-60 du code de commerce, elle est prescrite ;

— le montant du loyer est donc celui qui était stipulé dans le précédent bail ;

— si en principe le bail renouvelé depuis le 10 mai 2022 comprend les mêmes clauses et conditions que l’ancien bail, il doit toutefois être modifié pour tenir compte des modifications opérées par la loi Pinel du 18 juin 2014, notamment les nouvelles dispositions d’ordre public des articles L145-40-2, R145-35 et R145-37 du code de commerce concernant la répartition des charges locatives ;

— cela suppose que le bail de renouvellement soit établi par écrit ;

— si la constitution d’un écrit n’est pas une condition d’existence du bail, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi ;

— cela suppose qu’un écrit soit établi afin de prendre en compte les nouvelles dispositions d’ordre public introduites par la loi Pinel ;

— l’absence de bail écrit cause des difficultés probatoires, notamment concernant les dispositions de l’article L145-16 du code de commerce relatives à la cession du fonds de commerce ;

— cette absence cause également une insécurité juridique entre les parties ;

— mais également l’impossibilité de se conformer aux exigences de l’article L145-40-2 du code de commerce.

Dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 25 juin 2024, [J] [D] et [Y] [D] demandent au président de ce Tribunal, statuant en référé, de :

A titre principal,

— juger que la demande de la SARL PATISSERIE [C] de les enjoindre d’avoir à communiquer un projet de bail commercial écrit dans un délai de trois semaines à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à l’expiration de ce délai se heurte à des contestations sérieuses ;

— juger que la demande de la SARL PATISSERIE [C] est infondée ;

— débouter la SARL PATISSERIE [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— rejeter la demande d’astreinte ou en réduire le montant à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

— débouter la SARL PATISSERIE [C] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL PATISSERIE [C] à leur payer la somme de 2 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL PATISSERIE [C] aux dépens.

Ils font valoir dans leurs conclusions et à l’audience du 29 juin 2024, que :

— ils ont répondu à la demande de renouvellement du bail ;

— ils ne l’ont pas accepté, car compte-tenu de la procédure pendante devant la Cour de cassation, une acceptation même tacite du renouvellement entraîne l’impossibilité pour le bailleur de pouvoir réclamer la résiliation judiciaire du bail pour des manquements antérieurs au renouvellement, et ce même si l’instance en résiliation est en cours à la date de l’acceptation du renouvellement ;

— ainsi, faute d’acceptation, qu’elle soit expresse ou tacite, il ne peut avoir de renouvellement du bail ;

— constitue une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile le pourvoi formé devant la Cour de cassation, en ce que l’arrêt pourrait casser l’arrêt de la Cour d’appel de Rouen et ainsi prononcer la résiliation du bail conclu en 2013 ;

— ainsi, il ne peut donc être considéré de façon certaine que le bail a été renouvelé sans que ce renouvellement ne puisse être remis en cause ;

— aucun texte n’exige la production d’un bail écrit par le bailleur, un bail commercial pouvant être verbal ;

— le caractère verbal du bail ne signifie aucunement que les dispositions impératives du statut des baux commerciaux ne seront pas respectées ;

— les difficultés probatoires invoquées par la SARL PATISSERIE [C] sont injustifiées puisque l’existence d’un bail se prouve par tous moyens ;

— tout comme les difficultés que rencontrerait la SARL PATISSERIE [C] auprès des établissements bancaires pour obtenir un prêt, aucun élément n’étant versé aux débats en ce sens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’établissement d’un bail

L’article 835 du code de procédure civile dispose que, le juge des référés, dans « les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », peut « accorder une provision au créancier ».

L’article L145-10 du code de commerce dispose que : « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Un bail peut être verbal. Il n’existe donc aucune obligation pour le bailleur de proposer un bail écrit, particulièrement alors que le renouvellement du bail résulterait en l’espèce selon le preneur du silence du bailleur.

Il est soutenu que l’absence de bail écrit contreviendrait aux dispositions de l’article L 145-40-2 du code de commerce issues de la loi du 18 juin 2014, selon lesquelles « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » impose en revanche qu’un tel inventaire soit produit par le bailleur . Il existe un point de contestation sérieuse sur la date de conclusion du bail en cause, s’agissant soit d’un nouveau bail conclu après l’entrée en vigueur de ces dispositions soit d’un bail prorogé et soumis aux dispositions antérieures.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’obligation de formaliser un bail par écrit est sérieusement contestable, et a fortiori l’obligation pour le bailleur de proposer un projet de bail, et la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

La SARL PATISSERIE [C] qui succombe, sera tenue aux dépens.

L’équité conduit à ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

REJETTE la demande de communication d’un projet de bail écrit ;

REJETTE les demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL PATISSERIE [C] aux dépens.

La greffière La présidente

Christelle HENRY Sabine ORSEL