N° RG 25/00077 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IAIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 09 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

L’ASSOCIATION SESAME AUTISME NORMANDIE

Association loi 1901,

Enregistrée sous le N°SIREN: 379525579,

Inscrite au RNE sous le numéro W762000720,

Disposant d’un établissement EAM LA [Localité 14] sis :

[Adresse 1],

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités audit Etablissement,

dont le siège social est sis :

[Adresse 3]

— [Localité 7],

représentée par M^e Thomas DUBREIL, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR :

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE

Immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le numéro 683 650 345,

dont le siège social est sis :

[Adresse 6]

— [Localité 4] [Adresse 12]

représentée par M^e Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER lors des débats : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 21 mai 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 18 juin 2025 prorogée au 09 juillet 2025,

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Valérie DUFOUR greffier lors de la mise à disposition de la décision au greffe.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2009, la SA LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a consenti à l’association LES BLES EN HERBE la location d’un foyer logement à construire situé à [Adresse 10], désigné sous le nom de foyer d’accueil médicalisé « FAM LA [Localité 14] », destiné à l’accueil d’adultes avec autisme ou troubles analogues.

Le foyer, qui comprend des locaux collectifs résidentiels, des locaux d’activités intérieures et des locaux administratifs, est loué en contrepartie d’une redevance annuelle calculée « en considération du prix de revient et du financement définitif de l’opération, augmentée le cas échéant des annuités correspondant à l’amortissement du financement des travaux d’améliorations et/ou de réhabilitations effectués » et de provisions sur les grosses réparations à la charge du bailleur.

L’immeuble a été réceptionné le 8 octobre 2012 et le foyer a ouvert le 21 novembre de la même année.

Par un avenant au contrat de location du 14 décembre 2016, l’association SESAME AUTISME NORMANDIE s’est substituée à l’association LES BLES EN HERBES.

Depuis 2014, l’association gestionnaire du foyer se plaint de multiples désordres affectant l’immeuble, et notamment des dysfonctionnements du chauffage et la climatisation, ainsi que la présence d’infiltrations d’eau, fuites d’eau et de fissures.

Face au refus de la SA LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de procéder aux réparations demandées, par acte du 21 février 2025, l’association SESAME AUTISME NORMANDIE l’a fait assigner devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 29 avril 2025, elle lui demande de :

— ordonner à la SA LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE d’avoir à réparer l’ensemble des éléments constituant le système de chauffage de l’immeuble loué situé à [Adresse 9] et constituant le foyer d’accueil médicalisé « LA [Localité 14] » ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, pour une durée initiale de 12 mois ;

— l’autoriser à séquestrer auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS le montant des redevances en toute ses composantes, notamment mais non exclusivement les provisions pour grosses réparations et provisions pour gros entretiens, jusqu’à ce qu’il soit justifié de la réparation pérenne du système de chauffage et du traitement de toutes les infiltrations affectant l’immeuble loué ;

— ordonner une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Elle fait valoir que :

— l’intervention de la SA LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE n’a pas permis de mettre un terme aux dysfonctionnements affectant le chauffage, ayant pour conséquence que la température peut descendre jusqu’à 15°C dans certaines chambres ce qui rend les lieux impropre à leur destination, quand bien même ils continuent d’être exploités ;

— le contrat mettant à la charge de la SA LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE les travaux de grosses réparations en contrepartie d’une provision, il convient d’enjoindre cette dernière à procéder aux travaux nécessaires et permettre la consignation desdites provisions jusqu’à leur réalisation ;

— il ressort des éléments versés aux dossiers que l’immeuble objet du contrat est affecté de nombreux désordres notamment s’agissant des chambres, de la salle d’activité, des réseaux de distribution d’eau et de l’air intérieur, et justifient qu’une expertise judiciaire soit ordonnée ;

— le bailleur étant tenu de faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives pendant toute la durée du bail, la prescription ne peut être opposée.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 19 mai 2025, demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— débouter l’association SESAME AUTISME NORMANDIE de toutes ses demandes ;

— condamner l’association SESAME AUTISME NORMANDIE à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner l’association SESAME AUTISME NORMANDIE aux dépens.

Elle fait valoir que :

— le problème évoqué au titre du chauffage est ne justifie pas d’entrer en voie de condamnation puisque les désordres subis ne concernaient que quelques cassettes et ont été pris en charge financièrement, tandis qu’aucun nouveau dysfonctionnement ne lui a été signalé ;

— la consignation des redevances devra être rejetée étant donné qu’elle ne peut être accordée que s’il est démontré que les désordres affectant les locaux loués les rendent impropres à l’usage auquel ils sont destinés, et ce, dans leur ensemble, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— les désordres invoqués au soutien de la demande d’expertise judiciaire sont soit prescrits, soit ils ne sont pas démontrés ou ne lui ont pas été notifiés, et ne permettent donc pas de caractériser un motif légitime.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’injonction sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Il peut, en l’absence de contestation sérieuse, « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’association SESAME AUTISME NORMANDIE demande que soit fait injonction à la SA LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE d’avoir à réparer l’ensemble des éléments constituant le système de chauffage et produit au soutien de cette demande un rapport d’inspection de l’agence régionale de santé Normandie faisant état de défauts de fonctionnement des installations réversibles de chauffage/climatisation ne permettant pas d’assurer le confort des occupants.

Le contrat de location stipule que les grosses réparations au sens des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil sont mises à la charge de la SA LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE à l’exclusion de toutes les autres et qu’en contre partie l’association SESAME AUTISME NORMANDIE est redevable d’une provision annuelle.

Ce même contrat précise que les grosses réparations limitativement prises en charge par le bailleur sont les :

« -Travaux de curage des réseaux, égouts ;

— Travaux de peinture et/ou réfection des peintures extérieurs ;

— Révisions des toitures et émoussage ;

— Traitement des charpentes ;

— Réparation des menuiseries ;

— Remplacement des revêtements des sols usages ;

— Peinture des parties communes et cages d’escalier ;

— Remplacement des équipements intérieurs (chauffe eau, lavabo, cuvette WC, robinetterie, …) ;

— Contrats entretien robinetterie, chauffe eau électrique pour la partie qualifée de prestations P3 ».

Dès lors que les parties peuvent déroger par convention particulière aux dispositions de l’article 1720 du Code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives de la chose louée qui peuvent devenir nécessaires, le contrat bail ne prévoit pas que les réparations du système de chauffage sont à la charge du bailleur.

Il existe ainsi une contestation sérieuse sur l’obligation du bailleur et la demande sera rejetée, ainsi que la demande de consignation des provisions sur grosses réparations.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

L’association SESAME AUTISME NORMANDIE fait état de plusieurs désordres affectant l’immeuble et notamment le dysfonctionnement du chauffage, des fuites, des fissures, des infiltrations, des défauts de raccordement électrique des diffuseurs de climatisation et les chauffes-eau.

La SA LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE prétend que plusieurs de ces désordres sont prescrits. Or, si l’action en responsabilité apparaît prescrite en raison de la date d’apparition des désordres, la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations. Dès lors, une action ultérieure sur le fondement des articles 1719 et suivants du Code civil n’est pas manifestement vouée à l’échec.

L’association SESAME AUTISME NORMANDIE produit aux débats un constat et avis technique et un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 août 2023 qui font état des fissures du bâtiment, des fuites et des infiltrations.

Elle produit en outre un rapport d’inspection de l’agence régionale de santé Normandie qui fait état de défauts de fonctionnement des installations réversibles de chauffage/climatisation ne permettant pas d’assurer le confort des occupants conformément aux prescriptions du Code de la santé publique et de désordres hydriques à l’origine de multiples dégradations et développement de moisissures.

Il sera fait droit à la demande.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code. L’association SESAME AUTISME NORMANDIE sera donc tenue aux dépens.

Il n’y a donc pas lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

REJETTE la demande d’injonction ;

REJETTE la demande de consignation des redevances à valoir sur les grosses réparations ;

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :

[V] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Port. : 06.80.43.43.90 Mél : [Courriel 8]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

Après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres et s’être rendu sur les lieux situés à commune, adresse, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs ;

I. Environnement

Situer et décrire l’immeuble avant les travaux, préciser qui en était le propriétaire, le ou les occupants, décrire son utilisation.Mentionner les griefs allégués par le ou les demandeurs, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II. Procédure

Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée. Mentionner les ordonnances ultérieures étendant les opérations d’expertise à d’autres parties ou d’autres dommages.Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.III. Griefs

Numéroter les griefs allégués, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous griefs ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, en regroupant le cas échéant les griefs identiques sous le même numéro.

Pour chaque grief, répondre aux questions suivantes (8 à 11), avant de passer au suivant :

Constat.Décrire le grief (désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle…). Préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.Préciser la date d’apparition du grief dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux). Dire notamment si le grief était apparent à la réception.Nature du grief. Préciser ensuite s’il s’agit d’une malfaçon, d’une non-conformité contractuelle ou d’un grief esthétique. Estimer son importance. Préciser de façon motivée si le grief compromet, actuellement ou indiscutablement avant l’expiration d’un délai de dix ans après la réception de l’ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, il le rend impropre à sa destination. Dans le cas où ce grief constituerait un dommage affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert. Dans l’affirmative, préciser si ce grief affecte la solidité du bien ou son bon fonctionnement.Causes du grief et imputabilité. Donner tous éléments motivés sur les causes et origines du grief en précisant s’il est imputable à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à une cause extérieure. Dans le cas de causes multiples, évaluer, sous forme de pourcentage, de façon motivée notamment au regard des règles et pratiques professionnelles et des circonstances particulières du déroulement des travaux, la gravité respective des manquements d’ordre technique commis par chacun des intervenants concernés.Reprise du grief. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier au grief. Les décrire. Indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble. Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux. Évaluer les moins-values résultat des dommages non réparables techniquement.À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque désordre, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature, l’imputabilité et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des griefs.Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

V. Travaux urgents

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des griefs et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens. Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

VII. Dires

Répondre aux dires récapitulatifs.Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT que l’association SESAME AUTISME NORMANDIE devra consigner la somme de 8 000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 9 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 13] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNE l’association SESAME AUTISME NORMANDIE aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président