TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01107 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5OU

Société SAEM MON LOGEMENT 27

C/

[S] [D]

[Z] [U]

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Février 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

SAEM MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par la SCP RSD AVOCATS, avocats au barreau de l’ EURE,

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [Z] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, non représenté

DÉBATS à l’audience publique du : 18 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

L’office public de l’habitat de l’Eure (EURE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat le 09 juillet 2018 moyennant un loyer mensuel total de 512,25 euros charges comprises.

A la suite de la fusion entre la société SECOMILE et l’office public de l’habitat de l’Eure (Eure Habitat), ce dernier est devenu la SAEM MON LOGEMENT 27 avec effet rétroactif au 1er janvier 2020 suivant traité de fusion déposé au greffe du tribunal de commerce d’Évreux.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEM MON LOGEMENT 27 a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 08 juillet 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 10 octobre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 18 décembre 2024,

La SAEM MON LOGEMENT 27, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner solidairement les locataires à lui payer la somme actualisée de 4.397,00 euros due au titre d’arriérés de loyers au 11 décembre 2024,condamner solidairement les locataires à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner solidairement les locataires à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner la/le locataire à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],dire, en conséquence, que les locataires seront tenus de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,dire que faute par lui de ce faire, ils y seront contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,condamner les locataires aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué être favorable quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [D], comparant en personne, a reconnu la dette et a demandé à pouvoir maintenir sa famille dans les lieux. Il a exposé sa situation personnelle et financière tout en soulignant qu’un dossier de surendettement a été déposé par son ex-compagne avait été déclaré recevable le 25 octobre 2024 et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Madame [Z] [U], bien qu’ayant reçu délivrance de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 1er décembre 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 10 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande et l’incidence de la procédure de surendettement:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7 pages 10 et 11 du contrat) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] le 08 juillet 2024 pour un montant en principal de 1.907,37 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 septembre 2024.

Par ailleurs, Madame [Z] [U] a été déclarée recevable à l’examen de sa situation de surendettement par la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure le 25 octobre 2024 soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire. La recevabilité du dossier est donc sans effet.

L’expulsion de Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La SAEM MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] restent devoir après soustraction des frais de poursuite (71,10 euros + 2,84 euros) et des frais de « pénalité enquête peuplement » (11 X 7,62 euros soit 83,82 euros) non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 4.239,24 euros (terme novembre 2024 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 633,12 euros (quittancement novembre 2024) en date du 30 novembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 350,12 euros (paiement CB du locataire) en date du 05 décembre 2024.

En outre, Monsieur [S] [D], comparant, reconnaît cette dette.

Madame [Z] [U], non-comparante, ne fournit de fait aucun élément susceptible d’apporter une contestation tant à l’égard du principe que du quantum de la dette locative.

La solidarité entre les preneurs est expressément prévue par le contrat signé par les parties en son article 2 (page 2 du contrat).

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 4.239,24 euros (terme de novembre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 09 septembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de novembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 VI de cette même loi précise que par dérogation à ces délais de paiement, lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, ce dernier a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ».

En l’espèce,

Monsieur [S] [D] sollicite des délais de paiement et propose de verser la somme de 200,00 euros en sus du paiement du loyer courant.

Il précise être séparé de sa compagne et percevoir 2.500,00 euros à titre de salaire. En outre, il souligne qu’il n’a effectué aucune démarche pour donner congé suite à son départ et entends assumer l’apurement des dettes contractées lors de la vie commune outre le paiement du loyer résiduel à hauteur de la somme de 350,00 euros depuis le 09 septembre 2024. Il ajoute qu’ils sont parents de 4 enfants respectivement âgés de 8 mois, 5 ans, 6 ans et 8 ans.

Par ailleurs, la bailleresse ne s’est pas opposée à la demande formulée dans la limite de 24 mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [Z] [U] se trouve en situation de surendettement. La Commission de surendettement des particuliers de l’EURE a décidé d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Toutefois, il convient de relever qu’en l’état des pièces versées aux débats, cette décision d’orientation n’a pas encore été adoptée définitivement par la Commission.

Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] justifie de la reprise du paiement des loyers et des charges résiduels depuis plusieurs mois, de sorte qu’ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette en réglant, en sus du loyer courant, des mensualités de 200,000 euros et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Conformément aux dispositions susvisées, ces délais courront jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement.

Il doit être précisé que si Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] se libèrent de leur dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SAEM MON LOGEMENT 27 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 juillet 2018 entre d’une part la SAEM MON LOGEMENT 27 et d’autre part Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 09 septembre 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] à verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 4.239,24 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de novembre 2024 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 200,00 euros chacune jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEM MON LOGEMENT 27 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] soient tenus de verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [S] [D] et Madame [Z] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER