RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

MINUTE N° : 2025/

N° RG 24/02617 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HZJH

NAC : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE INA [Adresse 4] A [Localité 7]

Représenté par son syndic en exercice, la S.A.S FONCIA NORMANDIE Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 394.288.401

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,domiciliés en cette qualité audit siège.

Dont le siège social est sis :

[Adresse 3]

— [Localité 5] [Adresse 9]

Représenté par M^e Aurélie BLONDE, membre de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEUR :

S.C.I. DESTINY

Inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 530.621.648

Représentée par sa gérante en exercice, Madame [F] [S]

Dont le siège social est sis :

[Adresse 1]

— [Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

JUGE UNIQUE : Marie LEFORT, Présidente

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Aurélie HUGONNIER

AUDIENCE :

En application de l’article 779 al 3 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 04 Novembre 2024.

Conformément à l’article 786-1 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 13 Janvier 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Marie LEFORT,

— signé par Marie LEFORT, juge et Aurélie HUGONNIER, greffier

Copie exécutoire délivrée le :

Copie délivrée le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société civile immobilière Destiny est propriétaire des lots n°62, 162 et 262 ainsi que des lots 63, 163 et 263 dépendants de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 7] (27).

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la société Foncia Normandie.

Par lettre du 7 juin 2023, adressée en recommandé avec accusé de réception, le syndicat des copropriétaires a notifié à la société civile immobilière Destiny une mise en demeure d’avoir à payer, sous dix jours, la somme de

11 821,03 euros au titre des charges impayées majorées des frais de relance.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée par lettre simple le 21 juin 2023 puis un commandement de payer par voie d’huissier le 10 avril 2024.

Par acte en date du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a fait assigner la société civile immobilière Destiny devant ce tribunal, au visa des articles 10 et10-1de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

— la voir condamner à lui payer la somme de 10 279,36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté à la date du 1er juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— voir ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— la voir condamner à lui payer la somme de 774,83 euros au titre des frais engagés,

— la voir condamner à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne occasionnée,

outre une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer et les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

La société civile immobilière Destiny, bien que régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024.

SUR CE,

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I – Sur la recevabilité de la demande en paiement

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon l’article 1662 du code civil, faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

L’article 1673 al2 du même code précise que lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques.

Enfin, l’article 28-4°-c du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, les actes constatant la résolution des ventes immobilières.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a assigné la société civile immobilière Destiny aux fins de la voir condamnée à lui payer les charges de copropriété dues pour la période courant de juillet 2021 à juillet 2024.

Il ressort des pièces du dossier que par acte réalisé devant Maître [J] [I] le 12 mai 2022, la société civile immobilière Destiny a vendu à la société Foncière Epilogue les lots 62, 63, 162, 163, 262 et 263 relevant de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 7] (27).

Il apparaît, aux termes de cet acte authentique, que la société civile immobilière Destiny s’est réservée la faculté de racheter ces lots dans un délai de douze mois à compte du jour de la vente.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société civile immobilière Destiny est toujours propriétaire des lots susvisés et produit à cet effet un courriel de Maître [J] [I] attestant que “le transfert de propriété n’a pas été effectué, la SCI Destiny ayant fait usage des dispositions contenues dans l’acte”.

Toutefois, le contenu du courriel du notaire n’est fondé que sur les déclarations de la gérante de la société civile immobilière Destiny et n’est accompagné d’aucune pièce justificative.

Par ailleurs, le relevé du service de la publicité foncière daté du 16 juillet 2024 mentionne la société Foncière Epilogue comme propriétaire des lots en cause.

Dès lors, il n’est pas établi que la SCI Destiny est propriétaire des lots susvisés et qu’elle est redevable des charges de copropriété échues postérieurement au 12 mai 2022.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires formée à l’encontre de la SCI Destiny pour les charges dues à compter du 12 mai 2022 est irrecevable, faute de qualité à agir de cette dernière.

II – Sur le bien fondé de demande en paiement des charges de copropriété antérieures au 12 mai 2022

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes:

— le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] (27),

— le relevé de publicité foncière faisant état de la propriété des lots 62, 63, 162, 163, 262 et 263 relevant de la copropriété par la SCI Destiny du 24 octobre 2012 au 12 mai 2022,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 31 août 2021, 10 octobre 2022, et 12 juin 2023, non contestés et qui approuvent les comptes de charges de copropriété pour les exercices des années 2020, 2021 et 2022(du 1er janvier au 31 décembre de chaque année) ainsi que le budget prévisionnel 2021, 2022, 2023 et 2024,

— les appels et décomptes de charges (en ce compris fonds travaux et provisions) dues par la SCI Destiny au titre de ces exercices,

— les lettres de mise en demeure et de relance des 7 juin et 21 juin 2023 ainsi que le commandement de payer délivré le 10 avril 2024.

Le décompte des charges pour la période antérieure au 12 mai 2022 s’établit au vu des pièces susvisées à la somme de 1 957,15 euros (10 279,36 – 8 322,21).

Toutefois, l’analyse du décompte récapitulatif et des appels de charges de copropriété fait apparaître une différence de date d’appel en paiement de deux soldes de charges au 31 décembre 2020. En effet, si ces soldes apparaissent comme appelés au 31 août 2021 sur le décompte, il ressortent dans les appels de charges comme appelés en paiement au 31 décembre 2020.

Or, par jugement en date du 10 juin 2021 lequel est produit au dossier, ce tribunal a condamné la SCI Destiny à payer au syndicat des copropriétaires une somme correspondant au montant des charges dues pour la période comprise entre juillet 2020 et avril 2021. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc obtenir la condamnation de la société civile immobilière Destiny au paiement de charges pour la même période considérée.

La somme de 81,31 euros (38,66 + 42,65) sera donc déduite du décompte retenu.

Enfin, il y a lieu de déduire la somme de 380 euros intitulée « Etat daté » dès lors qu’il n’est pas justifié qu’il s’agisse d’une charge de copropriété.

Dès lors, la SCI Destiny est redevable de la somme de 1 495,84 euros (10 279,36 – 8 322,21 – 81,31- 380 euros) arrêtée au 12 mai 2022.

Les intérêts moratoires sont dus à compter de l’assignation du 25 juillet 2024 conformément à la demande et à l’article 1231-6 du code civil.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés.

En conséquence, la SCI Destiny sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 495,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 capitalisés à compter du 25 juillet 2025.

III – Sur la demande en paiement des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois le juge peut en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les factures suivantes:

— suivi de procédure de recouvrement pour un montant total de 168,36 euros (84,18x2),

— frais de mise en demeure pour un montant de 49,50 euros,

— intérêts de retard au 21 juin 2023 pour un montant de 20,18 euros,

— frais de relance après mise en demeure pour un montant de 37 euros,

— frais de constitution du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 499,79 euros.

Toutefois, aux termes des dispositions du contrat de syndic, il apparaît que le montant des frais de mise en demeure était fixé à la somme de 48 euros TTC et les frais de relance à la somme de 37 euros TTC sans indication de révision. Il y a donc lieu de ne tenir compte que de ces montants au titre de ces frais exposés.

Par ailleurs, les intérêts de retard réclamés ne sont pas prévus dans le contrat de syndic. La demande en paiement de ce chef sera donc rejetée.

Enfin, les frais de transmission de dossier à l’avocat d’un montant de 499,79 euros relèvent des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la SCI Destiny sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme 253,36 euros au titre des frais de recouvrement.

IV – Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la carence de la société civile immobilière Destiny cause à la copropriété des difficultés de trésorerie ainsi qu’une gêne considérable, obligeant les autres copropriétaires à faire des avances de fonds.

Il verse aux débats un jugement en date du 10 juin 2021, condamnant la défenderesse à lui payer la somme de 2 153,87 euros, outre intérêts au taux légal au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 avril 2021.

Il n’apparaît pas que la SCI Destiny ait procédé au paiement de cette somme ou qu’elle ait fait appel de ce jugement.

Si l’analyse du décompte produit par le syndicat des copropriétaires fait apparaître des versements ponctuels, il y a lieu de considérer que ceux-ci sont négligeables au regard du montant total dû par elle à la copropriété.

Il en résulte que le comportement de la société civile immobilière Destiny est de nature à causer un préjudice à la copropriété en ce qu’il est source de difficultés de trésorerie et nécessite, de la part de cette dernière, des diligences particulières aux fins d’obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues.

Par conséquent, la SCI Destiny sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

V- Sur les frais du procès

La SCI Destiny, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les frais d’engagement de poursuite étant indépendants de la présence instance, il n’y a pas lieu de les inclure dans les dépens.

Les frais de commandement de payer seront pris en compte dans les frais irrépétibles qui seront fixé à la somme de 2 000 euros et dus par la SCI Destiny.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE IRRECEVABLE la demande en paiement des charges de copropriété postérieures au 12 mai 2022 formée à l’encontre de la société civile immobilière Destiny,

RG N° : N° RG 24/02617 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HZJH jugement du 13 janvier 2025

CONDAMNE la société civile immobilière Destiny à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic la société Foncia Normandie, la somme de

1 495,84 euros au titre des charges de copropriété impayées, dues pour la période du mois de mai 2021 au 12 mai 2022 en ce compris la provision du 2 mai 2022, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 25 juillet 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la société civile immobilière Destiny à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic la société Foncia Normandie, la somme de 253,36 euros au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la société civile immobilière Destiny à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] (27), représenté par son syndic la société Foncia Normandie, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la société civile immobilière Destiny au paiement des dépens de l’instance (frais d’assignation et de signification du jugement à l’exclusion de tout autres frais),

CONDAMNE la société civile immobilière Destiny à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic la société Foncia Normandie, la somme de

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commandement de payer et de constitution de dossier d’avocat,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,