TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00284 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HUCU

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

C/

[R] [W]

[C] [M]

Société MSA TUTELLES 27

Société UDAF 27

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 30 Janvier 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. LE LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par Maître Xavier HUBERT de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocats au barreau de l’EURE,

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [W]

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représenté par Maître Marie-christine BEIGNET de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocats au barreau de l’EURE, substitutée par M^e Alphonse COLLIN avocat au barreau

de l’Eure

Société UDAF 27

ès qualité de curateur de Monsieur [R] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 15]

[Localité 5]

représenté par Maître Marie-christine BEIGNET de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocats au barreau de l’EURE, substitutée par M^e Alphonse COLLIN avocat au barreau

de l’Eure

Madame [C] [K] divorcée [M]

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 7]

représentée par Maître Marie-christine BEIGNET de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocats au barreau de l’EURE,substitutée par M^e Alphonse COLLIN avocat au barreau

de l’Eure

Société MSA TUTELLES 27

ès qualité de tutelle de Madame [C] [M]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Maître Marie-christine BEIGNET de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocats au barreau de l’EURE,substitutée par M^e Alphonse COLLIN avocat au barreau

de l’Eure

DÉBATS à l’audience publique du : 20 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2000, la S.A d'[Adresse 14] a consenti à Monsieur [I] [W] et Madame [C] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement (n°3188) situé [Adresse 2].

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 01er juillet 2000.

Par jugement du Tribunal Judiciaire d’EVREUX en date du 18 mars 2019 le bail a été résilié et ordonné l’expulsion de Monsieur [I] [W], assisté de son curateur l’UDAF 27 et Madame [C] [K], représentée par son tuteur la MSA TUTELLES 27.

Ce jugement à été signifié à Monsieur [R] [W] par acte d’Huissier de Justice en date du 04 avril 2019.

Par courrier du 31 mars 2021, la MSA TUTELLES 27 a notifié à la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE le départ du logement des locataires ainsi que la remise des clés au 15 avril 2021.

Un procès-verbal de constat a été établi par Huissier de Justice le 19 mai 2021.

Le 24 novembre 2023, après une relance en date du 30 octobre 2023, la bailleresse a adressé aux locataires une mise en demeure de payer une indemnité au titre des réparations locatives, restée sans effet ; puis elle a fait délivrer assignation Monsieur [I] [W], assisté de son curateur l’UDAF 27 et Madame [C] [K], représentée par son tuteur la MSA TUTELLES 27 devant le Tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice en date des 01er et 03 mars 2024 afin qu’ils soient condamnés au paiement du solde restant dû au titre des réparations locatives.

A l’audience du 20 novembre 2024, après renvois pour mise en état et réouverture des débats aux fins de vérification de l’identité exacte d’une partie défenderesse,

La S.A d'[Adresse 14] – représentée par son conseil – s’en est référée à son acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner solidairement Monsieur [R] [I] [W] et Madame [C] [K] à lui payer la somme actualisée de 7.634,36 euros au titre des réparations locatives correspondant :7.979,20 euros de réparations locatives ;déduction faite du montant du dépôt de garantie pour 344,84 euros ;condamner solidairement Monsieur [R] [I] [W] et Madame [C] [K] à lui payer la somme de 592,28 euros au titre des frais antérieurs à la présente instance ;condamner Monsieur [R] [I] [W] et Madame [C] [K] à payer la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle a indiqué s’en rapporter à l’appréciation du Tribunal quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [R] [I] [W], assisté de son curateur l’UDAF 27 et Madame [C] [K], représentée par son tuteur la MSA TUTELLES 27, régulièrement assignés, représentés par leur conseil se sont référés à leurs conclusions dument visées par le greffe lors de l’audience du 19 juin 2024.

Ils ont sollicité l’application de la grille de vétusté produite par la bailleresse et, en conséquence :

fixer le montant des réparations locatives à la somme de 153,36 euros ;condamner la S.A d'[Adresse 14] à leur payer la somme de 191,48 euros au titre de la restitution du solde de dépôt de garantie ;condamner la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE à leur verser la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.A titre infiniment subsidiaire, leur octroyer les plus larges délais de paiement.

L’identité exacte de Monsieur [R] [I] [W] par la communication d’une fiche individuelle d’état civile contemporaine de la date de conclusion du contrat.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de chacune des parties, il convient de se référer aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.

Il convient de retenir que :

il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

En l’espèce,

La comparaison de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 01er juillet 2000 et de le procès-verbal de constat établi par Huissier de Justice le 19 mai 2021 permet d’établir que les dégradations suivantes sont imputables à Monsieur [R] [I] [W] et Madame [C] [K] et qu’ elles doivent être partiellement mises à la charge des locataires, en tenant compte de la durée d’occupation du bien (plus de 20 années et 9 mois) et du fait que les locataires n’ont pas vocation à supporter, même en partie, la remise à neuf du logement après leur départ.

La grille de vétusté en date du 18 avril 2017 pratiquée par la S.A d'[Adresse 14] est applicable au présent litige comme en atteste sa reproduction au dos de la correspondance par elle adressée à au service prestation de la Caisse d’Allocation familiale de l’EURE en date du 02 avril 2021.

Cette grille prévoit une durée de vie des différents équipements d’un logement.

Au titre des peintures et papiers-peints :

Cette durée de vie est de :

7 ans pour les papiers peints et peintures des murs,8 ans pour les moquettes,15 ans pour les sols en PVC,…

En raison de la durée d’occupation particulièrement longue, la demande formulée par la bailleresse au titre de la reprise des peintures et papiers-peints sera rejetée.

Au titre de la plomberie :

Cette durée de vie est de :

20 ans pour les appareils sanitaires,15 ans pour les chaudières …,10 ans pour les bouches VMC, robinetterie et accessoires, mobiliers stratifiés,

La partie défenderesse accepte de supporter un taux de vétusté limité à 80 %, soit 20 % des travaux susceptibles de demeurer à sa charge.

Les travaux de plomberie évalués à la somme de 585,60 euros par la bailleresse devront être supportés par les locataires à hauteur de 20 % soit 117,12 euros.

Au titre de la menuiserie :

Cette durée de vie est de :

20 ans pour la menuiserie intérieure,10 ans pour la serrurerie, quincaillerie, mécanisme et manœuvre de volet roulant, store,

La partie défenderesse accepte de supporter un taux de vétusté limité à 80 %, soit 20 % des travaux susceptibles de demeurer à sa charge.

Les travaux de menuiserie évalués à la somme de 181,20 euros par la bailleresse devront être supportés par les locataires à hauteur de 20 % soit 36,24 euros.

Au titre des frais de nettoyage :

La facture de la SARL MF3D correspond à deux interventions pour désinsectisation du logement contre les cafards en date des 30 juin 2021 et 27 juillet 2021 alors que les locataires ont quitté le logement le 15 avril 2021.

De plus, le procès-verbal de constat établi par Huissier de Justice le 19 mai 2021 ne fait pas état d’une telle difficulté.

A titre surabondant, il ressort de la facture de nettoyage établie par la S.A.S SENI MULTISERVICES PROPRETE en date du 30 avril 2022 qu’elle est intervenue en date du 25 mai 2021 sans qu’il ne soit justifié qu’elle ait procédé à une quelconque information du bailleur quant à une éventuelle difficulté liée à la présence de cafards.

La S.A d'[Adresse 14] ne démontre pas, en l’état, que la nécessité de procéder à la désinsectisation du logement soit du fait des locataires.

La facture de la SARL MF3D correspondant à deux interventions pour désinsectisation du logement contre les cafards en date des 30 juin 2021 et 27 juillet 2021 ne sera pas mise à la charge des locataires.

La facture de nettoyage établie par la S.A.S SENI MULTISERVICES PROPRETE en date du 30 avril 2022 correspondant à une intervention en date du 25 mai 2021 restera à la charge des locataires pour un montant de 153,00 euros.

Au total, il est établi que les locataires restent à devoir au bailleur la somme de (117,12 euros + 36,24 euros + 153,00 euros) 306,36 euros au titre des réparations locatives.

En conséquence, la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE sera condamnée au paiement de la somme de 38,48 euros à titre de restitution du solde du dépôt de garantie dont :

306,36 euros au titre des réparations locatives ;344,84 euros de dépôt de garantie à déduire.

II. Sur les frais d’huissier antérieurs à l’instance :

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 1104du code civil «les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

En application des dispositions de l’article IV du contrat de bail, une pré-visite du logement doit être effectuée pour établir une liste des réparations locatives à exécuter.

Ce même article prévoit qu'« au départ du locataire, une visite contradictoire est effectuée en présence du bailleur et du locataire ».

Par courrier du 31 mars 2021, la MSA TUTELLES 27 a notifié à la S.A d'[Adresse 14] le départ du logement des locataires ainsi que la remise des clés au 15 avril 2021.

La S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE aurait dû procéder à une pré-visite puis à l’établissement d’un état des lieux contradictoire conformément aux termes du contrat.

En raison du fait que la S.A d'[Adresse 14] ne justifie pas du caractère nécessaire à la solution de la présente instance des actes réalisés par Huissiers de Justice y compris du procès-verbal de constat établi suite à une inexécution du contrat, sa demande au titre de leur mise à la charge des locataires est rejetée.

III. Sur la demande de délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 24 mois au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce,

Au vu de l’absence de somme mise à la charge des locataires, cette demande sera rejetée.

IV. Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE, partie perdante, sera condamnée à supporter la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’équité et compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

CONDAMNE la S.A d'[Adresse 14] à payer à Monsieur [R] [I] [W] et Madame [C] [K] la somme de 38,48 euros à titre de restitution du solde du dépôt de garantie dont :

306,36 euros au titre des réparations locatives,344,84 euros de dépôt de garantie à déduire ;

DEBOUTE la S.A d’HLM LE LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE de sa demande au titre des frais antérieurs à l’instance ;

DEBOUTE Monsieur [R] [I] [W] et Madame [C] [K] de leur demande reconventionnelle en délais de paiement ;

CONDAMNE la S.A d'[Adresse 14] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER