DU 04 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01102 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OYGO

Code NAC : 30B

Madame [P] [B] [C] [F] épouse [U]

Madame [E] [V] épouse [W] [A]

C/

Monsieur [R] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [P] [B] [C] [F] épouse [U], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Madame [E] [V] épouse [W] [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [J]

demeurant [Adresse 5]

et également [Adresse 3],

non représenté

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Débats tenus à l’audience du 07 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 04 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 12 décembre 2013, Mme [L] [F] et M. [Z] [O], ayant pour mandataire le CABINET [I] [S], ont consenti un bail commercial à la société [G] BOUCHERIE, en cours d’immatriculation, représentée par son gérant M. [X] [G] portant sur un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 13 000 euros.

Selon attestation immobilière en date du 19 novembre 2014, établie après le décès de Mme [L] [O] veuve [F], Mme [P] [F] épouse [U], fille de la défunte, a hérité notamment de la moitié indivise du bien objet du bail commercial.

Selon acte notarié du 18 août 2016, Mme [K] [V], veuve de M. [Z] [O], a fait donation à Mme [E] [O] épouse [A] de la nue-propriété du bien susvisé sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Le bail a été cédé à plusieurs reprises, et pour la dernière fois le 8 mars 2017 par acte sous signature privé conclu entre M. [T] [H], cédant, et M. [R] [J].

Le 10 mars 2025, Mme [P] [F] épouse [U] et Mme [E] [O] épouse [A] ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de M. [R] [J], portant sur la somme de 10 068 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, Mme [P] [F] épouse [U] et Mme [E] [O] épouse [A] ont fait assigner en référé M. [R] [J] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

RECEVOIR Madame [P] [B] [C] [U] et Madame [E] [W] [A] en leur action et déclarer leurs demandes bien fondées ; CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 avril 2025 résultant du commandement de payer en date du 10 mars 2025 ;PRONONCER en conséquence la résiliation du contrat de bail ; ORDONNER l’expulsion de Monsieur [R] [J] et de tous occupants de son chef des locaux dont s’agit sans délai et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; ORDONNER la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira aux requérants et ce, aux frais du défendeur ; CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [R] [J] à payer à Madame [P] [B] [C] [U] et Madame [E] [W] [A] la somme de 22.620,55 € correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêt au taux légal, à compter du commandement en date du 10 mars 2025 ; CONDAMNER Monsieur [R] [J] à payer à Madame [P] [B] [C] [U] et Madame [E] [W] [A] une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, provision en charges en sus, et ce depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ; AUTORISER, à titre provisionnel et indemnité contractuelle, Madame [P] [B] [C] [U] et Madame [E] [W] [A] à conserver le dépôt de garantie ; CONDAMNER Monsieur [R] [J] à payer à Madame [P] [B] [C] [U] et Madame [E] [W] [A] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER Monsieur [R] [J] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation et le procès-verbal de constat ; CONDAMNER Monsieur [R] [J] à payer le montant du droit proportionnel dû à l’huissier de justice chargé du recouvrement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2026 à laquelle M. [R] [J], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Mme [P] [F] épouse [U] et Mme [E] [O] épouse [A] ont maintenu leurs demandes aux termes de leur assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu le 12 décembre 2013 contient une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires.

Les bailleresses justifient par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 10 mars 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 10 avril 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Les bailleresses versent à l’audience du 7 janvier 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 26 550,67 euros arrêtée au 6 janvier 2026.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 22 620,55 euros au 1er octobre 2025.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de M. [R] [J] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 620,55 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er octobre 2025.

Dès lors, il conviendra de condamner M. [R] [J] par provision au paiement de la somme de 22 620,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux pour la somme de 10 068 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par M. [R] [J] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 12 décembre 2013 prévoit le versement d’un dépôt de garantie équivalent à trois loyers mensuels et stipule dans son article CLAUSE RESOLUTOIRE « dans ce cas, le dépôt de garantie serait acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions. »

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [J], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [F] épouse [U] et Mme [E] [O] épouse [A] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner M. [R] [J] à leur payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 12 décembre 2013 et la résiliation de ce bail à la date du 10 avril 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 7] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [R] [J] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [R] [J] à payer à Mme [P] [F] épouse [U] et Mme [E] [O] épouse [A] la somme provisionnelle de 22.620,55 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er octobre 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 10 mars 2025 date de délivrance du commandement de payer pour la somme de 10 068 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [R] [J] à Mme [P] [F] épouse [U] et Mme [E] [O] épouse [A], à compter du 10 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin M. [R] [J] au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS M. [R] [J] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [R] [J] à payer à Mme [P] [F] épouse [U] et Mme [E] [O] épouse [A] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT