TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00120 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HSA7

[W] [C] épouse [F]

[I] [F]

C/

[V] [Y]

[O] [Y]

JUGEMENT DU 27 AOUT 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 27 Août 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [W] [C] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

Monsieur [I] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Madame [V] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Maître Eric CHEVALIER, Avocat au Barreau de l’EURE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 27229-2024-002188 du 13/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 9])

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Maître Eric CHEVALIER, Avocat au Barreau de l’EURE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 27229-2024-002188 du 13/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 9])

DÉBATS à l’audience publique du : 04 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 29 août 2019, Monsieur [I] [F] et Madame [W] [C], épouse [F] (ci-après dénommés les époux [F]) ont consenti à Monsieur [O] [Y] et Madame [V] [Y] (ci-après dénommés les consorts [Y]) un bail d’habitation sur une maison située [Adresse 8] moyennant un loyer de 740,00 euros (charges comprises).

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 29 août 2018.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [O] [Y] et Madame [V] [Y] par acte d’huissier de justice le 25 juillet 2022.

Par courrier en date du 28 juillet 2022, Monsieur [O] [Y] a notamment signalé aux époux [F] que le plafond en dessous de la salle de bain était « tombé d’un bloc » en raison d’infiltration d’eau, que la toiture « est en très mauvais état et quand il pleut l’eau coule dans les chambres », « la lucarne dans l’escalier fuit aussi », « les radiateurs situés dans le salon n’ont jamais marché » et « que le chauffage dans la chambre du haut côté rue est tombé ».

Par courrier en date du 5 août 2022, les époux [F] ont sollicité auprès des consorts [Y] un rendez-vous suivant leur disponibilités « afin de voir ce qui doit être fait ».

Par la suite, la société POLYEXPERT est intervenue le 14 octobre 2022 et après retour de l’entreprise SEPT (traitement du bois), qui l’a informée que les supports doivent être asséchés avant tout traitement et réparation, a demandé aux époux [F] de faire intervenir un plombier afin de déposer la baignoire.

Puis le 1er mars 2023, la société POLYEXPERT a informé les époux [F] qu’elle ne pouvait pas mettre en place les mesures nécessaires à la sauvegarde du site, compte tenu de l’occupation des lieux par les locataires.

Soutenant que les consorts [Y] ne jouissent pas paisiblement des lieux loués et leur refuse l’accès au logement permettant la réalisation des travaux de reprise, les époux [F] ont par acte d’huissier signifié le 23 mai 2023, fait assigner leurs locataires devant le Juge des Contentieux de la Protection près du tribunal judiciaire d’EVREUX, statuant en matière de référé, aux fins de voir ordonner aux locataires de les laisser pénétrer en leur domicile ainsi que tous prestataires de leur choix dont la présence se révélerait nécessaire, sans délai, si besoin en était avec le concours de la force publique et en présence d’un commissaire de justice, sous astreinte.

Une ordonnance de référé en date du 26 juillet 2023 a été rendue par le Juge des Contentieux de la Protection près du tribunal judiciaire d’EVREUX, statuant en matière de référé, enjoignant aux consorts [Y] de laisser pénétrer leur logement aux fins de la détermination, la planification et l’exécution de remise en état du bien et a été signifiée à ces derniers le 28 août 2023.

Suite au diagnostic établi par SOLIHA NORMANDIE SEINE en date du 23 mars 2023 à la demande des locataires et une enquête sanitaire réalisée par l’Agence Régionale de Santé en date du 10 mai 2023, un arrêté préfectoral relatif à un danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes a été pris le 23 mai 2023 puis abrogé suite à une erreur d’identification de l’adresse des propriétaires et remplacé par un arrêté en date du 08 juin 2023, puis un nouvel arrêté préfectoral déclarant l’immeuble comme étant insalubre a été pris le 26 octobre 2023 suite à la notification du rapport de l’agence régionale de santé le 07 août 2023 et notifié le 27 octobre 2023.

Les travaux de remise en état ont été effectués au cours de l’année 2024 et un arrêté préfectoral de mainlevée en date du 09 janvier 2025 a été notifié aux parties par courrier du 14 janvier 2025.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 janvier 2024, Monsieur [I] [F] et Madame [W] [C], épouse [F] ont fait délivrer assignation à Monsieur [O] [Y] et Madame [V] [Y] d’avoir à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection près du Tribunal Judiciaire d’EVREUX afin notamment que soit prononcée la résiliation du bail et l’expulsion de ces derniers.

A l’audience du 04 juin 2025, après 5 renvois pour mise en état des parties,

Monsieur [I] [F] et Madame [W] [C], épouse [F], représentés par leur Conseil s’en sont référés à leur dernières conclusions visées par le greffe et déposées à l’audience du 05 mars 2025 et sollicitent :

— le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour violations graves et renouvelées des obligations des locataires, et en conséquence l’expulsion immédiate des locataires et celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 20,00 euros par jours de retard,

— la condamnation solidaire des locataires à leur payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— la condamnation solidaire des locataires à leur payer une somme 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— la condamnation in solidum des locataires à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation des locataires aux entiers dépens.

Monsieur [O] [Y] et Madame [V] [Y], représentés par leur Conseil, s’en sont référés à leurs dernières conclusions visées par le greffe et déposées à l’audience.

Ils ont sollicité :

— le débouté des époux [F] de toutes leurs demandes,

— à titre subsidiaire, le débouté de la demande d’astreinte,

— à titre reconventionnel, la condamnation solidaire des époux [F] à leur verser les sommes de :

* 8.880,00 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi entre juillet 2022 et juin 2023,

* 4.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi entre juillet 2023 et février 2024,

* 12.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

* 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré dument autorisée en date du 25 juin 2025, reçue au greffe le 21 juillet 2025, le Conseil des consorts [Y] a fait parvenir une copie de la lettre de Madame [V] [Y] du 30 avril 2025 avec accusé de réception en date du 07 mai 2025, annonçant avoir quitté le domicile parental à compter du 14 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 15 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bienfondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que " Le locataire est obligé

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ".

le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ".

L’article 1724 du code civil, dispose que «   » Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail ".

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 29 août 2019 fait apparaître un bon état général de la maison donnée à bail quand bien même est noté un impact au fond de la baignoire.

Aucune contestation n’a été formulée par les locataires postérieurement à son établissement.

Par correspondance en date du 28 juillet 2022, les locataires ont informé leurs bailleurs de la chute d’une partie du plafond en raison d’une fuite de la baignoire et des infiltrations d’eau qui en ont découlées ainsi que d’autres difficultés rencontrées dans la jouissance du bien donné à bail.

Par cette correspondance, les locataires reconnaissent ne pas en avoir informé antérieurement leurs propriétaires et leur refuser l’accès au logement.

Ceux-ci ont pourtant sollicité, par lettre recommandée du 5 août 2022, la fixation d’un rendez-vous pour pouvoir régler le problème, sans succès.

Devant l’impossibilité d’accès des entreprises pour résoudre les difficultés, les bailleurs ont été dans l’obligation de saisir une juridiction afin d’obtenir une injonction de laisser pénétrer à l’encontre des locataires qui ont préféré la voie administrative.

En n’informant pas les propriétaires des difficultés rencontrées dans la jouissance au fur et à mesure de leur apparition et en interdisant l’accès de l’immeuble pour que des travaux de réparation et d’entretien puissent être effectués, les consorts [Y] ont manqué de manière réitérée à leur obligation d’entretien du lien à leur disposition dans le cadre du bail.

Pour le surplus d’humidité dans la maison, il ressort qu’elle a pour origine une absence d’aération dudit logement puisqu’aucune fuite ne provenait de la lucarne et des vélux vérifiés par la SARL ALLAIN selon attestation en date du 06 juin 2024.

Par ailleurs, la SAS ACOR-CLEAN atteste de l’existence d’une chambre souillée par du sang et des larves.

Ainsi, l’absence d’entretien par les locataires de la maison donnée à bail est manifeste.

L’absence de communication d’un diagnostic de performance énergétique en annexe du bail, quand bien même cette obligation existe depuis le 01er juillet 2007, ou de tout autre diagnostic, est sans effet au regard de l’infiltration d’eau née d’une fuite de la baignoire et portant atteinte à la solidité d’un plafond.

Il est reproché aux époux [F] de ne pas avoir relogé les consorts [Y] pour permettre à ces travaux de se réaliser dans des délais raisonnables.

Or, un propriétaire privé n’a pas nécessairement un ensemble d’immeubles au sein de son patrimoine permettant ce type d’opération. De plus, ceux-ci ont intégralement pris en charge les échéances facturées à leur égard par la Préfecture de l’Eure, de loyers du logement occupé par leur locataires durant le temps des travaux.

A ce titre, les consorts [Y] n’ont eu de cesse de solliciter des délais pour rester sur place alors qu’ils avaient la possibilité de rechercher un autre logement en résiliant le présent bail comme leur permet la loi.

La gravité et la réitération du manquement aux obligations découlant du bail à la charge des locataires justifient la résiliation du contrat aux torts exclusifs des consorts [Y].

Leur expulsion sera en conséquence prononcée.

A ce titre, la correspondance pour le moins surprenante de Madame [V] [Y] adressée le 30 avril 2025 avec accusé de réception en date du 07 mai 2025 annonçant avoir quitté le domicile parental à compter du 14 décembre 2023 a pour seul effet de la rendre sans droit ni titre à compter du 07 mai 2025 et ne saurait empêcher le prononcé de son expulsion, sachant qu’il a été fait état de son occupation occasionnelle des locaux donnés à bail durant la procédure administrative.

En raison de la volonté réitérée exprimée par les locataires de demeurer dans les locaux dont s’agit, assortie de l’inexécution des termes de l’ordonnance de référé rendue par la juridiction de céans le 26 juillet 2023, le prononcé d’une astreinte à leur encontre apparaît à même d’assurer l’exécution de la présente décision

Monsieur [O] [Y] devra également régler une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES :

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Or, la demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance invoqué trouve en partie son origine dans l’absence de communication par les locataires aux propriétaires de l’apparition des désordres au fur et à mesure de leur survenance et dans leur refus de rendre l’accès au logement possible pour que des réparations ou autres travaux puissent être effectués.

En ayant concouru activement à la survenue d’un trouble de jouissance, ceux-ci sont mal fondés à en demander réparation.

De plus la demande à titre indemnitaire formulée également au nom de Madame [V] [Y] est, à tout le moins, surprenante au regard de la date portée dans son courrier adressée le 30 avril 2025 avec accusé de réception en date du 07 mai 2025 annonçant avoir quitté le domicile parental à compter du 14 décembre 2023.

A titre surabondant, l’étendue du préjudice allégué n’est en rien démontrée.

Il en est de même du préjudice moral invoqué par chacune des parties.

En conséquence, les demandes indemnitaires réciproques seront rejetées.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [Y] et Madame [V] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au regard de la situation respective des parties, il serait inéquitable de condamner Monsieur [O] [Y] et Madame [V] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable Monsieur [I] [F] et Madame [W] [C], épouse [F] en leur action ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 29 août 2019 entre Monsieur [I] [F] et Madame [W] [C], épouse [F] d’une part et Monsieur [O] [Y] d’autre part concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7],

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [Y] et Madame [V] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et ce sous astreinte de payer la somme de 20 euros par jour de retard pendant une période de trois mois, astreinte qui débutera à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

SE RÉSERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [Y] et Madame [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [F] et Madame [W] [C], épouse [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à Monsieur [I] [F] et Madame [W] [C], épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [O] [Y] et Madame [V] [Y] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER