TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Z] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Chloé CHOUMER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00022 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WQC

N° MINUTE :

6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0380

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00022 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WQC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15/02/2021, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à [Z] [I] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], 1er étage droite, pour un loyer mensuel initial de 770 euros et des charges provisionnelles de 50 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 13/09/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2876,19 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 19/12/2024 à étude, la SCI [Adresse 1] a fait assigner [Z] [I] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [Z] [I] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamner [Z] [I] au paiement d’une somme provisionnelle de 4797,05 euros au titre des loyers et charges, ainsi que 176,20 euros de frais d’huissier, arrêtées au moins de novembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13/09/2024 pour la somme de 3026,62 euros et à compter du présent exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement ;condamner [Z] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer actuel et aux charges ; – condamner [Z] [I] au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 23/12/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 14/03/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 28/04/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8500,50 euros, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

[Z] [I], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement suspensifs.

Elle indique vouloir rester dans le logement, et avoir eu des règlements irréguliers en raison de l’augmentation des charges provisionnelles. Elle a débuté un nouvel emploi en CDI dans l’audiovisuel et perçoit un salaire de 4200 euros par mois. Elle explique avoir fait un burn-out par le passé, ayant généré des difficultés de paiement.

La décision était mise en délibéré au 03/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informée par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 16/09/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 13/09/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[Z] [I] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13/11/2024 à minuit, soit à compter du 14/11/2024.

[Z] [I] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte locatif que le paiement du loyer a été repris avant l’audience du 28/04/2025. Les conditons de l’article 24 V de la loi du 6 juilet 1989, dans sa version applicable au litige, sont donc respectées, le règlement du dernier loyer étant justifié et la défenderesse étant en mesure d’apurer sa dette.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [Z] [I], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux et du sursis à exécution durant la trêve hivernale.

En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [Z] [I], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et les délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [Z] [I] reste devoir une somme de 8500,50 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 14/04/2025, mois d’avril 2025 inclus, hors frais.

[Z] [I] ne conteste pas ce montant.

Il convient en conséquence de condamner [Z] [I] au paiement provisionnel de la somme de 8500,50 euros sous réserve des loyers et charges échus et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des règlements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

Compte tenu de de la demande de la défenderesse, de la suspension des effets de la clause résolutoire, de la reprise des paiements, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs à hauteur de 236 euros par mois selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

En ce cas, [Z] [I] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée, la nature de l’affaire ne justifiant pas qu’elle soit écartée.

Compte tenu de la situation des parties, de la solution du litige et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [Z] [I] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 14/11/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 4], 1er étage droite, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [Z] [I] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 8500,50 euros au titre des loyers et charges dus au 14/04/2025, mois d’avril 2025 inclus, hors frais, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE [Z] [I] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 236 euros, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [Z] [I] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que la SCI [Adresse 1] pourra alors faire procéder à l’expulsion de [Z] [I], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE, en ce cas, la SCI [Adresse 1] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [Z] [I] à défaut de local désigné ;

CONDAMNE, en ce cas, [Z] [I] à payer à la SCI [Adresse 1] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [Z] [I] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

La greffière La juge des contentieux de la protection