TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 3]

Références : N° RG 25/01050 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IJTF

Minute n°:

[J] [D]

C/

[S] [Z]

Copies certifiées conformes

délivrées le :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 DECEMBRE 2025

Mise a disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 12 Décembre 2025 et signée par Astrée TARCZYLO, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [J] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Mylène ZELKO, Avocat au Barreau de l’EURE – Substituée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C27229-2025-3179 du 31/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Evreux)

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître François DELACROIX de la SELARL DELACROIX, Avocat au Barreau d’EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

Débats à l’audience publique du : 05 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 13 août 2019, Monsieur [S] [Z] a donné bail à Mesdames [J] [D] et [B] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 423 euros charges comprises.

Plusieurs autres contrats de bail ont ensuite été signés pour le même logement entre Monsieur [S] [Z] et Madame [J] [D] ainsi que différents colocataires jusqu’à la régularisation d’un dernier contrat, le 1er octobre 2023, date à laquelle [J] [D] est demeurée seule locataire.

A chaque nouveau contrat, un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement.

Par courrier du 2 octobre 2024, Madame [J] [D] a sollicité la délivrance d’un diagnostic de performance énergétique et dénoncé auprès de son bailleur l’existence de désordres affectant l’immeuble.

Le 21 novembre 2024, l’association SOLIHA, mandaté par la Caisse d’allocation familiale à la demande de Madame [J] [D], a dressé un rapport constatant la non-décence du logement.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2025, Madame [J] [D] a assigné Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evreux statuant en matière de référé aux fins d’expertise des désordres affectant le logement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2025.

Madame [J] [D], représentée par son Conseil, a déposé ses conclusions. Elle a ainsi sollicité du tribunal de :

Désigner un expert judiciaire aux fins, notamment, de décrire les lieux, dire s’ils présentent des désordres de nature à rendre le logement indécent, en préciser la cause le cas échéant, et préciser la nature et la durée des travaux propres à remédier ;La dispenser de toute consignation à valoir sur les honoraires de l’expert ; Débouter Monsieur [Z] de l’intégralité de ses demandes ; Réserver les dépens.

A l’appui de sa demande d’expertise, elle affirme disposer d’un motif légitime tenant à l’existence d’un litige potentiel en lien avec la non-décence du logement loué.

Monsieur [S] [Z], représenté à l’audience par son Conseil, a déposé ses conclusions. Il a ainsi demandé au tribunal de rejeter l’intégralité des demandes de Madame [J] [D] et de la condamner aux dépens, ainsi qu’à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande d’expertise formulée par Madame [J] [D], il soutient que cette dernière ne démontre pas l’existence de faits de nature à susciter un litige potentiel dès lors que le rapport dont elle se prévaut a été dressé en violation du principe du contradictoire et que les désordres constatés sont uniquement imputables à la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il appartient au juge, dans le cadre de son pouvoir souverain d’appréciation, de déterminer si le demandeur justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande, lequel motif tient uniquement dans l’existence d’un litige plausible et crédible entre les parties.

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et dont les caractéristiques sont précisées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, selon le rapport rendu par SOLHIA, le logement loué par Madame [J] [D] ne respecte pas les critères de décence et nécessite d’effectuer des « travaux indispensables pour lever la non-décence :

Fournir un diagnostic de performance énergétique en cours de validité,Remplacer les carreaux de carrelage endommagé dans la cuisine, Remplacer la prise électrique défectueuse dans le séjour,Réparer ou remplacer le radiateur défectueux dans la salle de bain,Réparer les parements endommagés par l’humidité et remettre au propre ce dernier dans les WC,Traiter au fongicide les parements endommagés par l’humidité et remettre au propre ces derniers,Installer une entrée d’air à une fenêtre de toit,Détalonner les parties (espacement supérieur ou égal à 1cm),Installer un dispositif de renouvellement d’air adapté au logement et à son usage ».

Si ce constat, qui relève une non-décence du logement, apparait de nature à justifier l’existence d’un litige entre le bailleur et le locataire, Monsieur [S] [Z] soutient cependant que ce rapport doit être écarté en ce qu’il a été établi en violation du principe du contradictoire.

S’il ressort effectivement d’un courrier de la caisse d’allocation familiale du 19 juin 2025 qu’il a été conseillé à Monsieur [S] [Z] « de ne pas être présent compte tenu des relations visiblement tendues avec sa locataire », ce même courrier souligne que « le propriétaire a été informé de la procédure en amont de la visite, a été invité à se rapprocher de Soliha pour faire part de toutes observations ou transmission de documents. […] Je vous confirme que nous avons pu prendre connaissance de votre courrier puisque Soliha nous l’a transmis en même temps que le constat de non-décence ». Il s’ensuit que, malgré le conseil donné à Monsieur [S] [Z] de ne pas se présenter lors de la visite des lieux, il a été informé en amont de la procédure et a été en mesure de faire valoir ses observations et de librement contester les conclusions.

Par ailleurs, Monsieur [S] [Z] soutient que la non-décence du logement n’est étayée par aucun document sérieux dès lors que l’ensemble des états des lieux dressés contradictoirement le 13 août 2019, le 1er avril 2021, le 12 septembre 2022 et le 7 octobre 2023, ne font pas état des désordres dénoncés. Il résulte cependant des échanges entre Madame [J] [D] et Monsieur [S] [Z] que différents travaux en lien avec l’isolation du logement et une fuite d’eau ont été évoqués postérieurement à l’établissement de ces états des lieux.

De plus, Monsieur [S] [Z] produit des factures de différents intervenants aux fins de procéder à des travaux sur le logement, datées des 5 décembre 2023, 12 mars 2024 et 16 mars 2024, en lien avec des problèmes de plomberie ou de fuite d’eau, d’une part et d’autre part, datée du 24 janvier 2025 pour procéder au changement du radiateur de la salle de douche ainsi qu’à la robinetterie de l’évier. Il s’ensuit que bien que les différents états des lieux ne mentionnent pas les désordres visés dans le rapport de SOLIHA, plusieurs interventions ont été nécessaires sur le logement postérieurement à leur établissement et rendent crédibles l’existence de désordres affectant le logement, sans que la preuve qu’ils étaient exclusivement imputables à la locataire soit rapportée à ce stade.

Pour rappel, ce tribunal, statuant en référé, n’a pas vocation à trancher le fond du litige, mais à évaluer la plausibilité du litige et la crédibilité des prétentions et moyens. La saisine de SOLIHA, de la Commission départementale de conciliation et de la présente juridiction constituent autant de démarches rendant plus que plausible un litige portant sur la conformité du logement. De plus, chacune des parties formule des prétentions et moyens particulièrement sérieux et concrets concernant l’existence des désordres, leur cause et les débats portent notamment sur l’objectivité des preuves fournies.

Il s’ensuit que Madame [J] [D] justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire indépendante pour vérifier l’existence et la nature des désordres dénoncés, déterminer leur origine et évaluer, le cas échéant, le ou les préjudices en résultant.

Cette expertise n’empêche nullement les parties de parvenir, à tout moment, à un meilleur accord amiable.

SUR LA DEMANDE DE DISPENSE DE CONSIGNATION FORMÉE PAR MADAME [D]

Conformément à l’article 269 du code de procédure civile, le juge fixe le montant de la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert.

L’article 40 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique dispose que « l’aide juridictionnelle concerne tous les frais afférents aux instances, procédures ou actes pour lesquels elle a été accordée, à l’exception des droits de plaidoirie. Le bénéficiaire de l’aide est dispensé du paiement, de l’avance ou de la consignation de ces frais. Les frais occasionnés par les mesures d’instruction sont avancés par l’Etat ».

En l’espèce, il ressort d’une décision du bureau d’aide juridictionnelle du 31 juillet 2025 que Madame [J] [D] bénéfice d’une aide juridictionnelle totale dans le cadre de la procédure l’opposant à Monsieur [S] [Z].

En conséquence, il y a lieu de la dispenser de toute consignation, les frais d’expertise étant avancés par l’Etat.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens, il y a donc lieu, en l’espèce, de dire que Madame [J] [D] conservera la charge des dépens de la présente instance.

L’expertise judiciaire étant ordonnée, il y a lieu de rejeter la demande formée par Monsieur [S] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise judiciaire ;

COMMETTONS Monsieur [G] [V], expert près la Cour d’appel de Rouen, domicilié [Adresse 6] pour y procéder, avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur place : [Adresse 1] à [Localité 8] ;

— se faire communiquer tous documents et pièces lui apparaissant utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les lieux, examiner et décrire l’état du logement ;

— rappeler les doléances du locataire et indiquer si celles-ci sont ou non avérées ;

— procéder à toutes investigations utiles afin de renseigner l’existence des désordres allégués et décrire les constatations ainsi faites, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition et en rechercher la ou les causes

— proposer les remèdes à apporter à ces désordres et, le cas échéant, décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour y mettre un terme ;

— donner tous éléments de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

— chiffrer les éventuels préjudices subis par les parties, s’agissant, en particulier, des dommages causés aux meubles et objets garnissant le logement du locataire et des conditions de vie de celui-ci ;

— faire toute autre observation apparaissant utile dans le cadre du litige ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire d’EVREUX, service du contrôle des expertises, dans un délai de six mois à compter de la présente décision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que les frais d’expertise et de rémunération de l’expert seront avancés par le Trésor Public, l’aide juridictionnelle totale ayant été accordée à Madame [J] [D], partie dans l’intérêt de laquelle la mesure est ordonnée ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert ou du magistrat commis, il sera pourvu à leur remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

LAISSONS les dépens à la charge de Madame [J] [D] ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER