TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Décembre 2025

Président : M. MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Octobre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2025

au service des expertises

Le 12 décembre 2025

à M^e Fabien BOUSQUET

Le 12 décembre 2025

à M^e BOUSTANI Nour

N° RG 25/02297 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KVI

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [A] [P]

né le 03 Novembre 1991 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2024-01227 du 29/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représenté par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [J] [S]

née le 17 Juillet 1964 à [Localité 9], domiciliée : chez Cabinet LAUGIER-FINE, SAS Administrateur, [Adresse 3]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [H]

née le 05 Novembre 1965 à [Localité 5], domiciliée : chez Cabinet LAUGIER-FINE, SAS Administrateur, [Adresse 3]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [R] [C] [E]

né le 02 Octobre 1967 à [Localité 8], domicilié : chez Cabinet LAUGIER-FINE, SAS Administrateur, [Adresse 3]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [R]

né le 10 Avril 1972 à [Localité 8], domicilié : chez Cabinet LAUGIER-FINE, SAS Administrateur, [Adresse 3]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Un bail a été signé le 5 novembre 2020 concernant un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 400 euros, outre 40 de provisions sur charges, entre Monsieur [F] [A] [P] et Madame [M] [R] à qui vient aux droits Madame [J] [S], Madame [U] [H], Monsieur [Z] [R] [C] [E] et Monsieur [B] [R], en qualité d’indivisaires.

Un constat amiable de dégât des eaux a été dressé le 2 mai 2024.

Une expertise amiable contradictoire a été réalisée le 3 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [F] [A] [P] a fait assigner l’indivision en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 5 juin 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [F] [A] [P], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions et demande au juge de :

A titre principal

— Condamner l’indivision à effectuer les travaux tels que décrits dans le devis BLH BATIMENT n°6063 du 14 mai 2024 à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Ordonner son relogement jusqu’à la complète réalisation de travaux, et ce sans délai dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;

A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 144 du code de procédure civile ;

En tout état de cause

— Suspendre le versement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux ;

— Condamner l’indivision au paiement de la somme provisionnelle de 1 200 euros au titre de l’article 1724 du code civil ;

— Condamner l’indivision au paiement de la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner l’indivision au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 19 juillet 1991 avec distraction au profit de Maître Nour BOUSTANI ;

— Rejeter la demande reconventionnelle pour procédure abusive.

Au soutien de ses demandes principales, se fondant sur les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et sur le décret du 30 janvier 2002, Monsieur [F] [A] [P] affirme que les travaux de réparation rendus nécessaires par le dégât des eaux constatés le 2 mai 2024 n’ont pas été totalement effectués par le bailleur. Il en demande donc leur réalisation sous astreinte, ainsi qu’une réduction de loyer à hauteur de 50%. Il ajoute que le dégât des eaux a détérioré une partie de son mobilier, et en sollicite l’indemnisation. Il confirme avoir été indemnisé par son assureur à hauteur de 2 140,45 euros, et précise avoir consigné cette somme dans l’attente de l’issue de la présente procédure.

Les bailleurs, représentés par leur mandataire immobilier le cabinet LAUGIER-FINE, représenté par son conseil, sollicitent le bénéfice de ses conclusions et demande au juge de :

— Rejeter les demandes de Monsieur [F] [A] [P] ;

— Condamner Monsieur [F] [A] [P] au paiement de la somme de 500 euros à chacun des défendeurs à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [F] [A] [P] au paiement de la somme de 500 euros à chacun des défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [F] [A] [P], les bailleurs affirment que ce dernier est de mauvaise foi, que le plafond a été réparé et sécurisé, que des travaux sur la structure de l’immeuble ont été effectués, et qu’il lui revient d’effectuer les travaux restant dans la mesure où il a été indemnisé pour ce faire par son assureur.

Au soutien de leur demande en dommages et intérêts, les bailleurs affirment que la procédure est abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande en travaux et ses conséquences

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’article 1724 du code civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’une rupture de canalisation d’alimentation dans les combles de l’immeuble a conduit à une venue d’eau dans le logement de Monsieur [F] [A] [P] engendrant une dégradation du plafond et de certains meubles, et que ce dégât des eaux a été constaté de façon amiable et contradictoire le 6 mai 2024.

Il n’est pas non plus contesté que les causes de ce dégât des eaux ont été réparées, tel que cela ressort des factures versées aux débats par le bailleur. En outre, Monsieur [F] [A] [P] ne sollicitant que la réalisation des travaux listés dans un devis du 15 mai 2024 d’un montant de 1 861,20 euros, à savoir :

Concernant le séjour :

— Nettoyage des gravats et isolant tombés au sol et sur le lit, évacuation des gravats ;

— Rebouchage du trou dans le faux plafond canisse avec nergalto et plâtre ;

— Préparation du support et mise en peinture plafond ;

Concernant la cuisine :

— Mise en place protections sur mobilier ;

— Purge de la zone endommagée et évacuation des gravats ;

— Rebouchage du trou dans le faux plafond canisse avec nergalto et plâtre ;

— Préparation du support et mise en peinture du plafond cuisine.

Monsieur [F] [A] [P] produit un constat d’huissier de justice du 8 août 2024 faisant état dans la pièce principale d’un trou au plafond de 80 cm2, et au niveau de la cuisine d’une fissuration en croix et de désordre au niveau des peintures.

Cela étant, il n’est pas non plus contesté que Monsieur [F] [A] [P] a perçu une indemnisation de la part de son assureur, sans toutefois en justifier, et ce alors que les bailleurs affirment qu’il s’agit d’une indemnisation aux fins de réalisation des travaux sollicités.

Ainsi, Monsieur [F] [A] [P] ne rapporte pas la preuve, en l’état, de la nécessité de condamner les bailleurs à effectuer des travaux.

En conséquence, la demande en travaux de Monsieur [F] [A] [P] sera rejetée, et il en sera de même de la demande en relogement, en diminution des loyers, et en suspension des loyers.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

Il est de principe que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse. L’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, il résulte de l’application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité,

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a) ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’une rupture de canalisation d’alimentation dans les combles de l’immeuble a conduit à une venue d’eau dans le logement de Monsieur [F] [A] [P] engendrant une dégradation du plafond et de certains meubles.

Les parties sont toutefois en désaccord sur l’étendue des travaux à effectuer.

Ainsi, Monsieur [F] [A] [P] justifie d’un motif légitime d’établir la preuve des faits dont peut dépendre la solution d’un éventuel litige. L’établissement de cette preuve ne peut être réalisé que par un technicien et une consultation comme une constatation seraient insuffisantes.

En conséquence, une mesure d’expertise sera ordonnée selon les modalités précisées au présent dispositif, étant précisé que Monsieur [F] [A] [P], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sera dispensé du versement de la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre du dégât des eaux

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au regard de la nécessité de procéder à une expertise, et de l’absence d’obligation non sérieusement contestable concernant une possible indemnisation de préjudice subi par Monsieur [F] [A] [P], il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en dommages et intérêts qui apparaît dès lors prématurée.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il résulte de l’application de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, les bailleurs ne rapportent en aucun cas l’existence d’un abus.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts des bailleurs sera rejetée.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée à la demande de Monsieur [F] [A] [P] et dans son seul intérêt, pour lui permettre le cas échéant d’engager ultérieurement une procédure judiciaire, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de la procédure de référé.

En conséquence, Monsieur [F] [A] [P] sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande en travaux de Monsieur [F] [A] [P],

REJETONS la demande en diminution des loyers de Monsieur [F] [A] [P],

REJETONS la demande en relogement de Monsieur [F] [A] [P],

REJETONS la demande en suspension des loyers de Monsieur [F] [A] [P],

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS en qualité d’expert : Monsieur [X] [Y], expert judiciaire, inscrit sur la liste des experts judiciaires de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, [Adresse 4], avec mission de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] chez Monsieur [F] [A] [P],

— se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment ceux relatifs aux échanges avec les différents assureurs et les indemnisations versées,

— décrire les lieux loués, le cas échéant décrire les désordres les affectant, mentionnés dans l’acte introductif d’instance,

— en déterminer précisément les causes et origines ainsi que les moyens propres à y remédier,

— établir si le locataire pourra demeurer dans son logement pour la durée des travaux, en chiffrer le coût et fixer leur durée,

— le cas échéant, dire si la nature et/ou l’importance de ces désordres rendent le logement inhabitable,

— préciser s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’un mauvais entretien des locaux, ou de toute autre cause qui sera expliquée,

— fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions,

— donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices, notamment au regard de la nature, de l’importance des désordres et de la durée des travaux déjà exécutés ou à réaliser, en précisant le point de départ de ces préjudices,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et provoquer l’appel en cause de toute personne intéressée,

DISONS que l’expert devra lors de ses accédits appeler les parties et leurs conseils,

DISONS que l’expert pourra d’initiative recueillir l’avis de tout technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne en sollicitant, au besoin, un complément de provision,

DISONS que Monsieur [F] [A] [P], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale est dispensé de consignation,

DISONS que les frais seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

DISONS que l’expert devra déposer l’original de son rapport au greffe au plus tard le 13 avril 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

PRÉCISONS que pour le cas où les parties viendraient de se concilier, l’expert devra constater que la mission est devenue sans objet et en aviser le tribunal,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par juge chargé du contrôle des expertises,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en dommages et intérêts de Monsieur [F] [A] [P],

REJETONS la demande en dommages et intérêts de l’indivision Madame [J] [S], Madame [U] [H], Monsieur [Z] [R] [C] [E] et Monsieur [B] [R],

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [F] [A] [P] aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe,

Le greffier, Le juge.