TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 9]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00017 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H663

Société MON LOGEMENT 27

C/

[Y] [X]

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 24 Avril 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [X]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Comparante – Assistée de son conjoint, Monsieur [A] [D]

DÉBATS à l’audience publique du : 05 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 03 avril 2018, l’Office Public de l’Habitat de l’Eure a donné à bail à Madame [Y] [X], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 586,73 euros charges comprises.

A la suite de la fusion entre la société SECOMILE et l’Office Public de l’Habitat de l’Eure (Eure Habitat), ce dernier est devenu la société MON LOGEMENT 27 avec effet rétroactif au 1er janvier 2020 suivant traité de fusion déposé au greffe du tribunal de commerce d’Évreux.

Par ordonnance de référé en date du 24 janvier 2023, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX a ordonné à Madame [Y] [X] de laisser pénétrer tout représentant de la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 dans le logement litigieux.

En raison de l’existence d’un défaut d’entretien, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 a fait délivrer le 27 février 2024 à Madame [Y] [X] une sommation interpellative de procéder à la remise en état du logement.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 02 avril 2024 par Maître [B], Commissaire de justice à [Localité 12].

La S.A.E.M MON LOGEMENT 27 a de nouveau fait délivrer à Madame [Y] [X], le 12 avril 2024, une sommation interpellative de procéder au désencombrement du balcon, à la remise en état du logement et de remettre le logement en son état d’origine.

Un second procès-verbal de constat a été établi par Maître [B] le 19 juin 2024.

C’est dans ces conditions que la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 a fait assigner la locataire devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat et son expulsion.

A l’audience du 05 février 2025, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27, représentée par son Conseil, s’en est référée à son acte introductif d’instance et a sollicité du tribunal de voir :

— prononcer pour violation grave et réitérée de ses obligations, en application des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et des articles 1728, 1224 et 1103 et suivants du Code civil, par Madame [Y] [X], le contrat de bail du 03 avril 2018 portant sur un logement situé [Adresse 5],

— dire en conséquence que Madame [Y] [X] sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef l’appartement appartenant à la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamner Madame [Y] [X] à lui payer la somme actualisée de 1.094,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 03 février 2025,

— condamner Madame [Y] [X] à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner Madame [Y] [X] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Madame [Y] [X] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [Y] [X] aux entiers dépens, qui comprendront le coût des procès-verbaux de commissaire de justice.

Madame [Y] [X], comparante en personne et assistée par son concubin, Monsieur [A] [D], a reconnu la dette ainsi que les faits constitutifs de troubles de jouissance tels que décrits dans l’assignation. En outre, elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION, L’EXPULSION ET L’ASTREINTE :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé : b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il est constant que l’obligation de jouissance paisible impose au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, sans les dégrader et sans créer à des tiers de troubles excédant les inconvénients anormaux du voisinage ».

Il ressort des articles 1224 et 1229 du Code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat.

La demande en résiliation du bail sans constat de l’acquisition de la clause résolutoire suppose qu’un manquement du locataire à ses obligations soit constaté et s’analyse en un comportement fautif suffisamment grave pour justifier la résiliation, sans qu’une mise en demeure préalable ne soit exigée, contrairement au constat de l’acquisition de la clause résolutoire qui suppose dans ce cadre une mise en demeure préalable.

En l’espèce, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 soutient au visa des dispositions des articles 1224 et 1728 et suivants du Code civil et de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que Madame [Y] [X] n’use pas raisonnablement de la chose louée, en ce qu’il a été mis en évidence « un défaut d’entretien du logement ainsi que d’importantes dégradations et modifications du logement sans l’autorisation de votre bailleur » (cf. sommation interpellative de faire du 12 avril 2024), ainsi que la présence de « cafards » dans le logement (cf. procès-verbal du 02 avril 2024) ; que « neuf personnes habitent les lieux » (cf. procès-verbal de constat du 02 avril 2024) et que le locataire du logement n°686, situé au-dessus de l’appartement litigieux, se plaint d’infiltrations émanant de son plafond.

En outre, ces éléments sont corroborés par l’ensemble des démarches dont justifie la bailleresse pour tenter de mettre fin à ces troubles, à savoir le courrier établi par la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 le 24 juin 2024 afin de convoquer la locataire ; les sommations interpellatives de faire délivrées les 27 février et 12 avril 2024 ainsi que les procès-verbaux de constat établi par Maître [B], Commissaire de justice à [Localité 12].

Par ailleurs, lors de l’audience, Madame [Y] [X] reconnaît être à l’origine des troubles de jouissance tels que dénoncés dans l’assignation. Elle explique avoir déjà procédé à des travaux aux fins de remise en état du logement, sans toutefois apporter d’éléments permettant d’en justifier.

Par conséquent, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la locataire a méconnu gravement à son obligation d’user paisiblement des locaux, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du contrat au tort exclusif de la locataire et son expulsion des lieux, selon les modalités définies au présent dispositif.

Il n’apparait en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en ce matière par l’article L. 421-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET

INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La S.A.E.M MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Madame [Y] [X] reste lui devoir après soustraction des frais de poursuite déjà compris dans les dépens (288,56 euros + 81,43 euros), la somme de 724,09 euros (terme de janvier 2025 inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 87,37 euros (réduction loyer solidarité) en date du 31 janvier 2025 et une dernière ligne débitrice de 381,18 euros (total quittancement janvier 2025) en date du 31 janvier 2025.

Madame [Y] [X], comparante, reconnait la dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 724,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 03 février 2025.

Madame [Y] [X] sera également condamnée au paiement des loyers et charges dus de février 2025 à la présente décision, puis d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du lendemain de la présente décision jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’ont pas vocation à s’appliquer, s’agissant d’une action aux fins de prononcé de la résiliation du bail pour troubles de jouissance de sorte que la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordée.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut même d’office accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 24 mois au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, Madame [Y] [X] sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, demande au sujet de laquelle la bailleresse ne s’est pas prononcée.

Toutefois, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer que Madame [Y] [X] est en situation de pouvoir régler sa dette locative dans le délai légal de 24 mois. Par conséquent, sa demande sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, ce compris le coût des procès-verbaux de constat.

Au regard des situations respectives des parties, il n’apparait pas équitable de condamner Madame [Y] [X] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation, à compter du présent jugement, du bail conclu le 03 avril 2018 entre la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 et Madame [Y] [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], aux torts exclusifs de la défenderesse ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à verser à la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 la somme de 724,09 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus) ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à verser à la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 les loyers et charges dus à compter du mois de février 2025 jusqu’à la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à verser à la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du lendemain de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de des procès-verbaux de constat ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER