TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00524 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SGU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MAI 2025

MINUTE N° 25/00787

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 Avril 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [K] [U]

demeurant [Adresse 3]

ayant pour avocat plaidant M^e Lahcène DRICI, avocat au barreau de PARIS, et pour avocat postulant M^e Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 197

Monsieur [W] [T] épouse [U]

demeurant [Adresse 3]

ayant pour avocat plaidant M^e Lahcène DRICI, avocat au barreau de PARIS, et pour avocat postulant M^e Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 197

ET :

Monsieur [V] [J]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Larbi MOUTAWAKEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: E1722

Monsieur [I] [J]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Le 16 mai 2005, Madame et Monsieur [U] ont donné à bail commercial à Messieurs [J], pour une durée de neuf années à effet au 1er juin 2005, un local situé à [Localité 5] [Adresse 1] [Adresse 4], lot n°37, moyennant un loyer annuel de 10.980 euros, outre les charges et les taxes.

Par arrêté du 30 avril 2024, le Préfet de Seine-[Localité 6] a ordonné la fermeture en urgence de la boulangerie exploitée par les consorts [J] pour des motifs liés au manque d’hygiène.

Le 29 octobre 2024, Madame et Monsieur [U] a fait délivrer par commissaire de justice à Messieurs [J] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 6 mars 2025, Monsieur [K] [U] et son épouse, Madame [W] [U], ont fait assigner Monsieur [V] [J] et Monsieur [I] [J] aux fins de voir :

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

Vu les articles L145-1 et suivants du Code du commerce,

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu le commandement de payer du 29 octobre 2024,

Vu les pièces,

CONSTATER l’acquisition de la clause re solutoire inse re e au bail du 16 mai 2005 à la date du commandement de payer du 29 octobre 2024, ORDONNER l’expulsion imme diate de Monsieur [V] [J] et de Monsieur [I] [J], ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de leur chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au President du Tribunal de de signer et ce en règlement des indemnites d’occupation et des frais de re paration locative qui pourraient être dus, CONDAMNER solidairement Monsieur [V] [J] et Monsieur [I] [J] à payer aux consorts [U] une provision de 30.305,74 euros au titre de l’arrie re locatif arrête au mois d’octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, FIXER le montant de l’indemnite d’occupation à la somme de 1.638,21 euros HT par mois et jusqu’à la remise des clefs, liberation complète et remise des lieux dans l’etat prevu au bail, DIRE que les consorts [U] pourront conserver le dépôt de garantie à titre de provision sur dommages et intérêts, CONDAMNER Monsieur [V] [J] et Monsieur [I] [J] à payer aux consorts [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile, ainsi qu’aux entiers depens.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 4 avril 2025 et la décision mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, Madame et Monsieur [U], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs demandes, actualisant leur demande de provision à la somme de 40.135 euros, loyer du mois d’avril inclus.

Le conseil de Monsieur [V] [J] et de Monsieur [I] [J] a indiqué que le bail avait été résilié mais que ces clients ne savaient pas à qui payer, car des paiements avaient été réalisés auprès de l’agence immobilière qui n’apparaissaient pas sur le décompte produire par les bailleurs. A titre subsidiaire, il a sollicité des délais de paiement.

Le juge des référés a autorisé les parties à justifier du paiement des loyers dans les mains de l’agence immobilière et a demandé au conseil des bailleurs de produire un décompte actualisé. Les preneurs n’ont communiqués aucun justificatif. En revanche, par note en délibéré transmise via le réseau privé virtuel des avocats le 29 avril 2025, le conseil des bailleurs a transmis un décompte actualisé.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 29 octobre 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 30.305,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 247,25 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 29 novembre 2024 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise solidairement à la charge de Messieurs [J], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 16 mai 2005, le commandement de payer du 29 octobre 2024 et le décompte actualisé au 29 avril 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 41.773,21 euros. Il conviendra donc condamner solidairement les défendeurs au paiement provisionnel de la somme de 40.135 euros, comme sollicité par les bailleurs, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 30.305,74 euros à compter du 29 octobre 2024, date du commandement de payer et, pour le surplus, à compter de la présente décision ; la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les preneurs sollicitent des délais de paiement.

Cependant, à l’appui de leur demande, il ne verse aucune pièce permettant au juge des référés de constater qu’avec des délais, ils seraient en capacité de solder leur arriéré locatif.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Messieurs [J] qui succombent seront condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 29 octobre 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, les preneurs seront également condamnés à indemniser Madame et Monsieur [U] au titre de leurs frais irrépétibles. Ces derniers sollicitent la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produisent aucun élément de nature à justifier leur demande telle que la convention d’honoraires conclue avec leur conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 16 mai 2005 liant les parties sont réunies à la date du 29 novembre 2024 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de Monsieur [V] [J] et Monsieur [I] [J] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 16 mai 2005, situés à [Localité 5] [Adresse 1] [Adresse 4], lot n°37, par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [J] et Monsieur [I] [J] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [K] [U] et son épouse, Madame [W] [U] la somme de 40.135 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 30.305,74 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [J] et Monsieur [I] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 29 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 16 mai 2005 ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [J] et Monsieur [I] [J] à verser à Monsieur [K] [U] et son épouse, Madame [W] [U] la somme globale de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [J] et Monsieur [I] [J] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 29 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 05 MAI 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN