COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [U] c/ [Z] [B], S.A.S. OVALONE & PARTNERS

MINUTE N°

Du 23 Juin 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/02458 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O5FS

Grosse délivrée à

M^e Cédric BIANCHI

M^e Laurent ROTGE

expédition délivrée à

M^e Nino PARRAVICINI

le 23 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt trois Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 29 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [N] [U]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représenté par Maître Cédric BIANCHI de la SCP WABG, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A.S. OVALONE & PARTNERS, poursuites et diligences de son représentant légal,

chez SOGEDOM,

[Adresse 4]

représentée par Maître Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 20 juin 2023, M. [N] [U] a fait assigner M. [Z] [B] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

M. [N] [U], aux termes de ses dernières écritures contenues dans l’acte introductif d’instance et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, demande au Tribunal, au visa des articles 1582 et suivants, 1304-6, 1221, 1583 et 1589 du code civil, de :

déclarer M. [N] [U] recevable et bien fondé en ses demandes ;déclarer parfaite et définitive la vente par M. [Z] [B] au profit de M. [N] [U] d’une maison en ruine et un terrain en friche situé au [Adresse 5], à [Localité 16] à savoir : une maison en haut plus une maisonnette en bas, en propriétés NON BATIES Adresse [Localité 13] [Adresse 12] SECTION A0-[Adresse 3] d’une superficie de 1475 m², [Adresse 8] d’une superficie de 152 m² et [Adresse 9] d’une superficie de 7860 m² (Citron), pour un total de 9487 m² plus les bâtiments des deux maisons et ce moyennant un prix de 400 000 (QUATRE CENT MILLE) euros ;condamner M. [Z] [B] à régulariser l’acte authentique dans un délai de un (1) mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1000 euros (MILLE EUROS) par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et durant une durée de 3 mois ;A titre subsidiaire :

à défaut de réitération spontanée dans le délai imparti et dans le délai de trois mois de l’astreinte, dire et juger que le jugement vaudra acte de vente entre les parties de l’immeuble précité et que sa publication au bureau des hypothèques entraînera opposabilité aux tiers de la vente ;En tout état de cause :

condamner M. [Z] [B] à lui payer une somme de 15 000 (QUINZE MILLE) euros pour préjudice moral et à titre de dommages et intérêts en l’état de la mauvaise foi déployé pour conduire M. [U] à réaliser une route d’accès à la propriété, et puis alors que la vente devait enfin se faire, mettre ce dernier face à un procès-verbal de carence totalement inacceptable ;condamner M. [Z] [B] à payer à M. [N] [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2023, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [Z] [B] demande au Tribunal de :

A titre principal, au visa de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation :

constater et au besoin dire et juger que la promesse de vente du bien immobilier de M. [B] conclue sous seings privés le 22 octobre 2018 est nulle et de nul effet ;en conséquence, débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire, au visa de l’article 1101 du code civil :

constater et au besoin dire et juger que M. [U] n’a réalisé aucune diligence en 5 ans pour réitérer la promesse du 22 octobre 2018 ;constater et au besoin dire et juger que M. [U] n’a pas donné suite aux mises en demeure de réitérer adressées par M. [B] ;constater et au besoin dire et juger que M. [U] n’a pas consigné les fonds permettant la réitération de l’acte après la sommation qui lui a été délivrée le 9 mars 2023 ;en conséquence, constater et au besoin dire et juger que M [U] est de mauvaise foi ;prononcer la résolution de la promesse de vente du 22 octobre 2018 ;En tout état de cause, au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil :

constater et au besoin dire et juger que l’action de M. [U], fondée sur un acte frappé de nullité d’ordre public n’avait aucune chance d’aboutir et qu’elle est équipollente au dol ;constater et au besoin dire et juger que l’action de M. [U] est toute aussi dilatoire qu’abusive ;constater et au besoin dire et juger que le comportement fautif de M. [U] cause un préjudice à M. [B] ;en conséquence, condamner M. [U] au paiement de la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts outre intérêts légaux capitalisables en application de l’article 1343-2 du code civil à compter de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [N] [U] à payer la somme de 8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [N] [U] aux entiers dépens ;dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [C] [H] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par dernières conclusions d’intervention volontaire notifiées par RPVA le 4 mars 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SAS OVALONE & PARTNERS demande au Tribunal, au visa des articles 328 et suivants du code de procédure civile, L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation, 1103 et suivants, 1217 et suivants, 1186 et suivants et 1240 du code civil, de :

— recevoir la société OVALONE & PARTNERS en son intervention volontaire et l’y dire recevable et bien fondée ;

— débouter Monsieur [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions, à titre principal vu la nullité de la promesse dont il se prévaut, à titre subsidiaire vu la résolution acquise de la promesse dont il se prévaut, à titre plus infiniment subsidiaire vu la caducité de la promesse dont il se prévaut ;

— condamner Monsieur [U] à la somme de 49 000 euros de dommages et intérêts au bénéfice d’OVALONE & PARTNERS ;

— condamner Monsieur [U] à la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 23 décembre 2024 par ordonnance du 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à la vente

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, M. [N] [U] et M. [Z] [B] ont signé un compromis de vente par acte sous seing privé le 22 octobre 2018, portant sur un bien immobilier appartenant à M. [B], pour un prix de 400 000 €. L’acte prévoit que « Le prix sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique. La vente se fera lorsque l’acquéreur aura vendu son immeuble sis [Adresse 11] (ci-joint une photocopie du contrat de l’agence en charge de la vente). Le vendeur pourra prendre une hypothèque conservatoire sur cet immeuble s’il le désire ».

Le même jour, les parties ont signé un second acte sous seing privé en vue de la mise à disposition de M. [U] du bien immobilier jusqu’à la cession dudit bien. Ce contrat prévoyait ainsi la mise à disposition du bien au bénéfice de M. [U] sans avoir à verser de loyer, à compter du jour même, soit le 22 octobre 2018. En contrepartie, ce dernier s’engageait à entretenir et mettre l’ensemble aux normes, à sa charge.

M. [U] expose avoir débuté des opérations de nettoyage du terrain et de construction d’une route à ses frais, étant certain de la finalisation de la vente pour laquelle le compromis avait été signé le 22 octobre 2018. Dans le cadre de la présente procédure, il demande au Tribunal de déclarer parfaite et définitive la vente du bien.

En réponse, M. [B] expose que M. [U] reportait systématiquement les rendez-vous de signature. Il produit un courrier du 23 janvier 2020 par lequel il indiquait à M. [U] que faute par lui de débloquer la situation via la signature de la promesse de vente du bien dans le mois à compter de la réception de la lettre, il remettra son bien en vente et considérerait leurs négociations définitivement interrompues. Il démontre en outre que plusieurs rendez-vous de signature ont en effet été annulés par M. [U], par l’intermédiaire de son notaire.

Par courrier avec avis de réception du 29 décembre 2020, M. [B] mettait en demeure M. [U] de planifier un rendez-vous de signature d’une promesse synallagmatique de vente dans les 8 jours de la réception du courrier, sous peine de rupture de toute négociation. Ce courrier a été reçu le 31 décembre 2020.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2021, M. [B] faisait dénoncer à M. [U] un procès-verbal de constat d’huissier, lui faisant également sommation d’avoir à remettre la propriété en état, indiquer une date butoir pour la remise en état, indiquer une date butoir pour l’acquisition de la propriété de M. [B], communiquer tous documents attestant de la mise en vente, du prix de vente et de l’agence mandataire du bien de M. [U] à [Localité 15] qui conditionne l’acquisition du bien de M. [B].

Par courrier avec avis de réception du 30 décembre 2021, le conseil de M. [B] a, à nouveau, mis en demeure M. [U] de remettre la propriété en état et d’obtenir un rendez-vous ferme de signature d’une promesse synallagmatique de vente devant notaire avant le 15 janvier 2022, sous peine de résiliation du commodat et de son expulsion du terrain. L’accusé de réception du courrier a été signé le 3 janvier 2022.

Aucune signature de l’acte de vente n’étant intervenue, M. [B] a saisi le juge des référés. Par ordonnance du 8 février 2022, il a été constaté la résiliation du prêt à usage liant les parties à la date du 23 juin 2021 ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial se trouvant sur les lieux. L’expulsion de M. [U] était ainsi ordonnée, à défaut de libération des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance.

Par acte d’huissier du 9 mars 2023, M. [B] faisait signifier à M. [U] une sommation d’avoir à se présenter devant notaire le 27 mars 2023, en vue de signer l’acte authentique de vente du bien.

M. [U] expose qu’en l’étude du notaire le 27 mars 2023, aucun acte n’avait été préparé mais qu’il lui était demandé de signer un procès-verbal de carence et de renoncer à l’acquisition. M. [B] expose quant à lui que M. [U] s’est présenté à l’étude sans avoir consigné le prix de vente, qu’il a refusé de signer tout acte, contraignant le notaire à signer un procès-verbal de carence.

Il ressort du procès-verbal de carence et de difficultés établi par Maître [I], notaire, le 27 mars 2023, que M. [U] s’est présenté à la convocation, qu’il n’a toutefois pas procédé au virement du prix de vente ni des frais d’achat et qu’il a déclaré ne vouloir signer aucun document sans la présence de son avocat. Le notaire a ainsi précisé que devant l’impossibilité de parvenir à la vente, il a établi un procès-verbal de difficultés et de carence.

L’ensemble de ces éléments démontre que M. [U] n’a rien mis en œuvre pour signer l’acte en vue de l’acquisition du bien immobilier depuis le 22 octobre 2018, soit il y a plus de six années. M. [B] expose avoir trouvé un autre acquéreur, la SAS OVALONE & PARTNERS, et ainsi souhaiter être délivré de la promesse signée avec M. [U].

M. [B] se fonde sur l’article L.290-1 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique.

Ce texte a pour objet la protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée. Or en l’espèce, le bien de M. [B] est immobilisé depuis le 22 octobre 2018 sans qu’aucune démarche n’ait été réalisée par M. [U] en vue de la réalisation de la vente. M. [U] a ensuite fait assigner M. [B] en vue de la signature de l’acte de vente, sans fournir aucune explication sur l’absence de signature de l’acte en cinq ans. Il évoque des soucis de santé qui ne justifient aucunement ce silence malgré les nombreuses démarches de M. [B] en vue de la vente. Par ailleurs, le compromis signé le 22 octobre 2018 prévoyait que ladite vente se ferait lorsque M. [U] aurait vendu son bien à [Adresse 14]. Or aucune vente n’est démontrée.

Conformément à l’article L.290-1 précité et compte tenu du délai écoulé depuis la signature de la promesse le 22 octobre 2018, sans que la vente n’ait pu aboutir alors même que M. [B] a adressé de nombreuses relances à son cocontractant, par courriers recommandés, par courriers de son conseil, et même par sommation d’avoir à se présenter devant notaire, il sera constaté que la promesse signée le 22 octobre 2018 est nulle et de nul effet.

Sur la demande formulée par M. [B] à titre de dommages et intérêts

M. [B] sollicite la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts légaux capitalisables en vertu de l’article 1343-2 du code civil.

Il expose être amputé de la jambe droite depuis 2013, avoir une incapacité comprise entre 50% et 80% et avoir ainsi besoin d’un logement adapté à son état de santé, motif pour lequel il souhaitait vendre ce bien immobilier.

Il est incontestable que l’attitude de M. [U] a causé un préjudice à M. [B], immobilisant son bien depuis plus de six années. M. [B] a laissé la possibilité à M. [U] d’effectuer les démarches à de multiples reprises et durant une très longue période.

M. [U] sera ainsi condamné à payer à M. [B] la somme de 20 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière sur cette somme seront capitalisés.

Sur la demande formulée par la SAS OVALONE & PARTNERS à titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SAS OVALONE & PARTNERS, exerçant l’activité de marchand de biens, expose être bloquée sur un projet immobilier important et coûteux, du fait de l’attitude irresponsable de M. [U].

La SAS OVALONE & PARTNERS a en effet signé une promesse de vente le 22 décembre 2022 s’agissant du bien litigieux. Les démarches en vue de la vente du bien sont toutefois bloquées par l’attitude de M. [U], alors même que cette promesse a été signée quatre années après la première promesse de vente avec M. [U]. Cette situation cause un préjudice, néanmoins la demande sera ramenée à de plus justes proportions.

M. [U] sera ainsi condamné à verser à la SAS OVALONE & PARTNERS la somme de 10 000 €.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Cédric BIANCHI, concernant ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. [U] sera condamné à verser à M. [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 8 000 € et à verser à la SAS OVALONE & PARTNERS la somme de 5 000 € au titre de ce même article.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention volontaire de la SAS OVALONE & PARTNERS ;

CONSTATE que la promesse de vente du bien immobilier conclue sous seing privé le 22 octobre 2018 est nulle et de nul effet ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par M. [N] [U] ;

CONDAMNE M. [N] [U] à payer à M. [Z] [B] la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [N] [U] à payer à la SAS OVALONE & PARTNERS la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [N] [U] à payer à M. [Z] [B] la somme de 8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [U] à payer à la SAS OVALONE & PARTNERS la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par M. [N] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [N] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Cédric BIANCHI, avocat, à recouvrer directement contre M. [N] [U] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE