N° RG 24/00438 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H3MN – ordonnance du 12 février 2025

N° RG 24/00438 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H3MN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 12 FEVRIER 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [T] [X] [S]

né le 06 Septembre 1964 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-yves PONCET, avocat au barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

SELARL FUNEL ET ASSSOCIES, mandataires judiciaires

Immatriculée au RCS de NICE, sous le numéro 44 827 968

dont le siège social est sis [Adresse 6]

En qualité de liquidateur judiciaire de Madame [U], [Y] [E] née [W] le 18 juillet 1945 à [Localité 10], domiciliée [Adresse 5], suivant jugement du 13 septembre 1999 et ordonnance du 21 décembre 2020 rendus par le tribunal de commerce de FREJUS

représentée par M^e Maître Thibault POZZO, avocat au barreau de NICE, plaidant et par M^e Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE, postulant, substitué par M^e Quentin ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER : Christelle HENRY

DÉBATS : en audience publique du 04 décembre 2024

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 22 janvier 2025, prorogée au 12 février 2025

— signée par François BERNARD, et Christelle HENRY, greffier

**************

N° RG 24/00438 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H3MN – ordonnance du 12 février 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’un acte sous seings privés du 15 décembre 2008, Mme [U] [E] a renouvelé un bail mixte au profit de M. [Z] [J] comprenant des locaux à usage de commerce et d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 8], pour y exploiter un café-bar-débit de tabac et accessoires avec faculté d’adjoindre la tenue d’un bureau de PMU et de jeu LOTO, le commerce de brasserie restaurant-vente de boissons à emporter, la vente de journaux et publication.

Ce renouvellement a été consenti pour une durée de 9 ans entières et consécutives qui ont commencé le 1er janvier 2007 pour prendre fin le 31 décembre 2015.

Par jugement du tribunal de commerce de FREJUS du 13 septembre 1999, Mme [E] a été placée en liquidation judiciaire à titre personnel, la SELARL FUNEL et associés ayant été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de Madame [E].

Selon acte de cession de fonds de commerce, la SNC CAYEUX, venant aux droits de M. [Z] [J], a cédé à M. [D] [S] son fonds de commerce en ce compris le droit au bail portant sur les locaux.

Le 12 septembre 2016, la SELARL FUNEL et associés, mandataire judiciaire de [U] [E], a fait délivrer à [D] [S] un congé avec offre de renouvellement.

Par courrier du 19 juin 2018, à la suite d’une expertise pour déterminer la valeur locative du local , la SELARL FUNEL et associés a proposé à M. [D] [S] de fixer le montant du loyer annuel à la somme de 8 516,84 euros, ce qu’il a accepté par courrier du 3 novembre 2018.

M. [D] [S] a accepté le renouvellement du bail au loyer proposé suivant courrier du 3 novembre 2018. Un avenant de renouvellement du bail a été consenti à M. [D] [S] ayant pris effet le 1er avril 2017 pour se terminer le 30 mars 2026.

Suite à des impayés de loyers, la SELARL FUNEL ET ASSOCIES liquidateur es qualité de Mme [E] a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 février 2020 et un second le 27 mai 2021 .

Par assignation du 9 août 2021, la SELARL FUNEL ET ASSOCIES a saisi le juge des référés d’une action aux fins de résiliation du bail.

Par ordonnance du 17 novembre 2021 l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle.

Relevant des infiltrations d’eau de pluie régulières depuis novembre 2023, un constat de commissaire de justice a été établi le 2 février 2024 à la demande de M. [D] [S].

Se plaignant de la vétusté des locaux et du fait que la bailleresse n’a effectué aucun travaux depuis son entrée dans les lieux, par acte du 15 octobre 2024, M. [D] [S] a fait assigner la SELARL FUNEL ET ASSOCIES, en sa qualité de liquidateur judiciaire de Mme [U] [E], devant le président de ce tribunal, statuant en référé.

Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 25 novembre 2024, M. [D] [S] demande au juge des référés de :

A titre principal,

— ordonner une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile ;

— l’autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu’à parfaite réalisation de travaux nécessaire à la délivrance conforme et décente de l’ensemble immobilier donner à bail ;

A titre subsidiaire,

— ordonner le séquestre des loyers payés par lui sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats au barreau de l’Eure ;

— débouter [U] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions s’agissant en particulier de sa demande en paiement d’un arriéré de loyers ;

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner le séquestre sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats au barreau de l’Eure de toutes sommes reconnues comme dues ;

En tout état de cause,

— condamner [U] [E] représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL FUNEL ET ASSOCIES, à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que :

— le bailleur est tenu, conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil, à une obligation de délivrance conforme de la chose louée, notamment concernant le clos et le couvert ;

— le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 février 2024 relève un défaut d’ étanchéité et une vétusté très avancée de la partie habitation;

— l’habitation peut être qualifiée d’indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 17 août 2015 au regard des procès-verbaux de constat produits , la bailleresse n’ayant entrepris aucune démarche pour remédier à cette situation faisant courir un risque aux occupants ;

— le paiement des loyers n’est plus justifié tant que les locaux n’ont pas été remis en état et dès lors que la chose louée n’est plus conforme à sa destination, le preneur ne pouvant en jouir paisiblement ;

— la privation de jouissance n’a pas à être totale, mais suffisamment importante, ce qui est souverainement appréciée par le juge ;

— la demande de provision au titre de l’arriérés de loyers devra être jugée sérieusement contestable ;

— le séquestre des loyers est justifié par le risque avéré d’insolvabilité de la bailleresse.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 27 novembre 2024, la SELARL FUNEL ET ASSOCIES ès qualités demande au juge des référés, de :

— débouter M. [D] [S] de sa demande de suspension du paiement des loyers ;

— débouter M. [D] [S] de sa demande de séquestre des loyers ;

— prendre acte de ses protestations et réserves ;

— juger que l’expert judiciaire aura également pour mission d’indiquer à la juridiction si le défaut d’entretien imputable à M. [D] [S] est à l’origine de l’état des lieux loués ;

— condamner, à titre reconventionnel, M. [D] [S] à lui payer la somme provisionnelle de 22 929,75 euros, arrêtée au 13 septembre 2024 et à parfaire, à titre de provision sur sa créance ;

— condamner M. [D] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [D] [S] aux dépens.

Elle fait valoir que :

— si le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 février 2024 dressé de façon non contradictoire constate l’existence de désordres , aucun avis technique ne peut être donné sur l’imputabilité des responsabilités dans la survenance de ces désordres;

— le locataire ne démontre pas avoir correctement entretenu les locaux loués et ne prouve aucun manquement de son bailleur à son obligation de délivrance sollicitant qu’un expert judiciaire se prononce sur cette question ;

— en conséquence la demande tendant à la suspension du paiement des loyers est sérieusement contestable;

— la demande de séquestre ne saurait prospérer , le bien loué consistant en la garantie de l’éventuel créance de [D] [S] ;

— il est établi et non contesté par le locataire que les loyers sont irrégulièrement et imparfaitement payés depuis le 1er trimestre 2017 justifiant sa condamnation à payer la somme provisionnelle correspondante aux loyers impayés, soit 22 929,75 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

Les pièces versées aux débats établissent que M. [D] [S] est titulaire d’un bail commercial à usage mixte commercial et d’habitation de locaux sis à [Localité 8] aux fins d’y exploiter un café bar débit de tabac.

Dans le cadre du renouvellement du bail effectué en 2016 un état de lieux et une expertise du bien ont été diligentés relevant un état de vétusté de l’immeuble dont la toiture présentait des défauts d’étanchéité.

Le constat de commissaire de justice établi le 2 février 2024 par M° [C] [B] relève :

— dans le local chaudière une dégradation importante de la toiture, plusieurs ardoises étant manquantes, et une présence d’infiltrations et une défaillance de la chaudière atteinte de vétusté ;

— dans la partie habitation des auréoles et des infiltrations dans certaines pièces ;

— sous les combles des ardoises manquantes avec défaut d’étanchéité.

La vraisemblance des désordres dénoncées affectant le bien donné à bail est donc établie et justifie le motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux d’établie la cause du dommage, et évaluer le montant des préjudices de façon contradictoire.

La mesure d’instruction demandée sera donc ordonnée avec la mission détaillée dans le cadre du dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers et de séquestre

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », il peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1219 de ce même code « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

M. [D] [S] demande à être autorisé à suspendre le paiement des loyers en raison du trouble de jouissance de la chose louée et ce tant ces derniers n’auront pas été remis en état.

Pour être autorisé à suspendre le paiement des loyers encore faut-il que le preneur établisse avec l’évidence requise en référé que les désordres sont tels qu’ils rendent impossible l’exploitation des lieux, et que soit en conséquence justifiée, une suspension provisoire de l’obligation essentielle du locataire qui est celle de payer les loyers, au regard des manquements imputables au bailleur à ses propres obligations résultant du bail.

Si le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 février 2024 fait état d’éléments de vétusté et notamment d’importants défauts d’étanchéité de la couverture il n’est pas établi par le locataire une privation de jouissance totale ou suffisamment importante des locaux d’habitation et commerciaux et notamment une impossibilité d’exploitation du fonds de commerce et justifiant, conformément aux dispositions de l’article 1219 du code civil, de suspendre le paiement des loyers.

M. [D] [S] sera donc débouté de sa demande de suspension du paiement des loyers .

En revanche compte tenu de la liquidation judiciaire de la bailleresse ordonnée depuis 1999 générant un risque d’insolvabilité et du différend opposant les parties sur l’imputabilité des désordres affectant l’immeuble ayant justifié la mesure d’expertise ordonnée par la présente juridiction il y a lieu de faire droit à la demande de mise sous séquestre des loyers payés par M. [D] [S] entre les mains du Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de l’Eure.

Sur la demande de provision au titre de l’arriérés de loyers

En vertu de l’article 835 al 2 du code de procédure civile le juge des référés peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable accorder une provision au créancier , ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

La demande de paiement des arriérés de loyer formée par le bailleur se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où il ne saurait être exclu en l’état de la procédure que les désordres structurels dénoncés relèvent de la responsabilité principale du bailleur, la mesure d’expertise judiciaire ordonnée devant permettre à cet effet d’objectiver la cause et l’origine des désordres affectant le bien.

La demande de provision formée par la SELARL FUNEL ET ASSOCIES sera rejetée.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code. M. [D] [S] sera donc tenu aux dépens.

Aucune considération tirée de l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formées par les parties à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :

[V] [K]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Port. : [XXXXXXXX01] Mél : [Courriel 9]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rouen ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

visiter l’immeuble ;connaissance prise du dossier, ;procéder à la description des lieux au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;examiner et d’écrire précisément les désordres allégués et en particulier ceux mentionnés dans l’assignation ainsi que dans les procès-verbaux de constats de commissaires de Justice produits ;en détailler l’origine, les causes et l’étendue ; fournir tous éléments permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables ;fournir tous éléments permettant de préciser la date à laquelle les travaux, s’il y en a eu, ont été réalisés ;indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, le caractère descend ou indécent de l’habitation principale et, plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier à ces désordres et pour permettre une jouissance paisible des locaux donnés à bail, telles que proposées par les parties ;évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;donner son avis sur les préjudices, le trouble de jouissance dont se plaint le preneur, et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

DIT que M. [D] [S] devra consigner la somme de 3000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 9 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 7] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

REJETTE la demande de suspension du paiement des loyers formée par M. [D] [S] ;

ORDONNE la consignation des loyers dus par M [D] [S] au titre du bail commercial le liant à la liquidation de Madame [U] [E] sur le compte séquestre de Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des avocats du Barreau de l’Eure ;

REJETTE la demande de provision au titre de l’arriéré de loyers formée par la SELARL FUNEL ET ASSOCIES es qualité de liquidateur de Madame [U] [E] ;

CONDAMNE M. [D] [S] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire en ce compris celle formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffe Le juge