TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00273 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IBU4

Société SAEM MON LOGEMENT 27

C/

[P] [I]

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 01 Juillet 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

SAEM MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocats au barreau de l’ EURE,

DÉFENDEUR:

Monsieur [P] [I]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparant en personne

DÉBATS à l’audience publique du : 30 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SAEM MON LOGEMENT 27 a donné à bail à Monsieur [P] [I] un appartement à usage d’habitation située [Adresse 7] par contrat à effet du 23 septembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEM MON LOGEMENT 27 a fait signifier au locataire un commandement de payer le 30 octobre 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [P] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 28 janvier 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 30 avril 2025,

La SAEM MON LOGEMENT 27, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

prononcer la résiliation du bail d’habitation, et en conséquence l’expulsion immédiate du la locataire et celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.433-2 et R. 411-1 à 442-1 du Code des procédures civiles d’exécution – condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 2.942,99 euros due au titre d’arriérés de loyers au 24 avril 2025,

condamner le locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner le locataire à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,dire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20,00 euros par jour de retard,condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué s’en rapporter à la décision à intervenir quant à la suspension des effets de ma clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [I], bien qu’ayant reçu délivrance de l’assignation à étude, a comparu en personne, a fait état de sa situation personnelle et financière et a demandé à pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement pour pouvoir régulariser la situation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et confirme les déclarations du locataire relativement à sa situation personnelle, professionnelle et financière.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L’EXISTENCE D’UN BAIL VERBAL :

Aux termes des dispositions de l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Aux termes des dispositions des articles 1361 et 1362 du Code civil, Il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve et Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution. La mention d’un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit.

En l’espèce, la SAEM MON LOGEMENT 27 ne produit aucun contrat de bail permettant de justifier d’une relation contractuelle avec sa locataire.

Néanmoins, est versé à la procédure :

– une attestation d’assurance habitation souscrite par Monsieur [P] [I] auprès d’un agent d’assurance de la S.A AXA France IARD en date du 23 septembre 2021 relatif à ce logement ;

– une attestation d’assurance habitation souscrite par Monsieur [P] [I] auprès de la CRCAM NORMANDIE SEINE en date du 15 février 2024 relatif à ce logement ;

– un justificatif de la situation de Monsieur [P] [I] auprès de la Caisse d’Allocation Familiale relative au logement ;

Une copie de l’enquête d’occupation du parc social rempli par Monsieur [P] [I] contenant notamment sa déclaration de revenus et son avis d’imposition, ;Ainsi, il est à considérer que la partie demanderesse verse quatre commencements de preuve par écrit étayés par un fait juridique (les versements bancaires).

De surcroît, l’existence et les modalités des contrats litigieux ne font l’objet d’aucune contestation entre les parties.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’existence d’un contrat de bail entre la SAEM MON LOGEMENT 27 et Monsieur [P] [I] est établie.

II. Sur la résiliation et l’expulsion :

— Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 29 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la partie demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX par la voie électronique le 24 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l’espèce par la SAEM MON LOGEMENT 27 révèle que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite (73,18 euros + 2,84 euros) non justifiés et/ou d’ores et déjà inclus dans les dépens, à la somme de 2942,99 euros au 24 avril 2025.

Monsieur [P] [I] ne conteste aucunement l’absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni le montant des sommes réclamées.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La SAEM MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [I] reste devoir après soustraction des frais de poursuite (73,18 euros + 2,84 euros) non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 2.942,99 euros (terme de mars 2025 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 233,48 euros (Quittancement mars 2025) en date du 31 mars 2025 et une dernière ligne créditrice de 233,48 euros (Prélèvement automatique locataire) en date du 01er avril 2025.

En outre, Monsieur [P] [I], comparant, reconnaît cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2.942,99 euros (terme de mars 2025 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au terme de mars 2025, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [P] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Monsieur [P] [I] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant l’arriéré locatif à hauteur d’une somme de 80,00 euros par mois en sus du loyer courant.

Monsieur [P] [I] a retrouvé un emploi en boucherie lui permettant d’obtenir une rémunération mensuelle de l’ordre de 1.450,00 euros.

Par ailleurs, la bailleresse ne s’est pas opposée à la demande formulée.

Compte-tenu des versements effectués par Monsieur [P] [I] et de sa situation, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 35 mensualités de 80,00 euros et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [P] [I] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [P] [I] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [P] [I], partie perdante, supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [P] [I] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la SAEM MON LOGEMENT 27 en son action ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail à effet au 23 septembre 2021 entre la SAEM MON LOGEMENT 27 et Monsieur [P] [I] concernant un bien à usage d’habitation [Adresse 7] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 2.942,99 euros au 24 avril 2025 (terme de mars 2025 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [P] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80,00 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND l’effet résolutoire de l’absence de règlement des loyers et charges antérieurs pendant la durée des délais de paiement octroyés ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEM MON LOGEMENT 27 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [P] [I] soit tenu de verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois d’avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER