TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 4]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00028 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H67P

S.C.I. SOCIETE DE PROPRIETE ET DE GERANCE REPRESENTEE PAR SES GERANTS M. ET MME [U]

C/

[E] [O]

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 24 Avril 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. SOCIETE DE PROPRIETE ET DE GERANCE

représentée par ses gérants M et Mme [U]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Céline GRUAU avocat au barreau de l’Eure

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [O]

[Adresse 8]

[Adresse 5] [Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, non représenté

DÉBATS à l’audience publique du : 05 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 juillet 2019, Monsieur [Z] [U] a donné à bail à Monsieur [E] [O], un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 595 euros charges comprises.

Par un avenant en date du 08 août 2019, la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE est devenue la bailleresse du logement litigieux et « une cave privative » a été annexée au logement.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE a fait signifier à Monsieur [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 septembre 2024, puis l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’ÉVREUX par acte de Commissaire de justice du 02 décembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 février 2025, la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative et s’est référée à son acte introductif d’instance pour le surplus. Elle a ainsi sollicité du tribunal de voir :

« prononcer » la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges « dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire » ;de dire que Monsieur [E] [O] est occupant sans droit ni titre ; d’ordonner l’expulsion de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement situé [Adresse 6] ; condamner Monsieur [E] [O] au paiement de la somme actualisée de 3.050,27 euros arrêtée au 28 janvier 2025 avec les intérêts de droit ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ; condamner Monsieur [E] [O] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ; condamner Monsieur [E] [O] au paiement de la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner Monsieur [E] [O] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ; condamner Monsieur [E] [O] en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [E] [O], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile : « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

I. Sur la résiliation et l’expulsion :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 03 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 09 septembre 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 02 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Aux termes des dispositions des articles 1227 et 1228 du Code civil, « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice » et « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats (commandement de payer du 05 septembre 2024, relevé de compte édité le 28 janvier 2025), il est établi que le locataire a commis un manquement grave et répété à son obligation de régler les loyers à l’échéance.

Par conséquent, le bail sera résilié à la date de la présente décision et l’expulsion de Monsieur [E] [O] sera ordonnée en conséquence.

II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [O] reste lui devoir la somme de 3.050,27 euros à la date du 21 janvier 2025 (terme de février 2025 inclus).

Monsieur [E] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.050,27 euros correspondant aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 28 janvier 2025 (terme de février 2025 inclus).

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil et dans les limites de la demande formulée, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [E] [O] sera également condamné au paiement des loyers et charges dus de mars 2025 à la présente décision, puis au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du lendemain de la présente décision jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande de dommages et intérêts :

Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A cet égard, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément aux dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la partie bailleresse ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de son action indemnitaire, à l’instar de circonstances de nature à établir la mauvaise foi de la partie preneuse, l’existence d’un préjudice et notamment un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de la dette qui serait insuffisamment réparé par l’allocation des intérêts au taux légal.

Dès lors, la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale :

La demanderesse se prévaut, sans chiffrer sa demande, d’une clause insérée dans le contrat de bail, qu’elle qualifie de « clause pénale ». Toutefois, à la lecture du contrat litigieux aucune clause pénale ne figure parmi les stipulations contractuelles ; si tel avait été le cas il est à rappeler qu’en application de l’article 4 i de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite la clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

Par conséquent, la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE sera déboutée de sa demande.

V. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [E] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte-tenu des démarches qu’a dû accomplir la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE, Monsieur [E] [O] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE ;

PRONONCE, à compter de la présente décision, la résiliation du bail conclu le 30 juillet 2019 modifié le 08 août 2019 entre la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE et Monsieur [E] [O] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] et une cave privative annexée ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE la somme de 3.050,27 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 28 janvier 2025 (terme de février 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à payer à la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE les loyers et charges dus de mars 2025 jusqu’à la date de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du lendemain de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à la S.C.I PROPRIETE ET DE GERANCE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER