RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

MISE EN ETAT

N° RG 22/01512 – N° Portalis DBXU-W-B7G-G3DP

NAC : 51A Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

CIVIL – Chambre 1

ORDONNANCE SUR INCIDENT

DU

31 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 19]

Numéro SIRET: 379 277 452

Dont le siège social est sis :

[Adresse 1]

— [Localité 16]

Représentée par M^e Yannick ENAULT, membre de la SELARL Yannick ENAULT Grégoire LECLERC, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

S.A.S. SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de EVREUX sous le numéro: 334 204 989

Dont le siège social est sis :

[Adresse 21]

— [Localité 17]

Représentée par son Président, domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Jacques MAZALTOV, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par M^e Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, membre du cabinet RSD, avocat au barreau De l’EURE (avocat postulant)

PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES

Monsieur [Z] [O]

né le 18 Novembre 1971 à [Localité 20]

De nationalité française,

Profession : Dirigeant de Société,

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 6]

Représentée par M^e Jacques MAZALTOV, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par M^e Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, membre du cabinet RSD, avocat au barreau De l’EURE (avocat postulant)

Monsieur [L] [O]

né le 05 Août 1970 à [Localité 18] (27),

De nationalité française,

Profession : Dirigeant de société,

demeurant [Adresse 3]

— [Localité 15]

Représentés par M^e Jacques MAZALTOV, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par M^e Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, membre du cabinet RSD, avocat au barreau De l’EURE (avocat postulant)

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame Marie LEFORT

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

En présence de [W] [G], auditrice de justice

DEBATS : en audience publique du 02 juin 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe,

— rédigée par Madame Marie LEFORT,

— signée par Madame Marie LEFORT, première Vice-présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, Greffier

Par acte authentique du 20 décembre 1990, la société civile immobilière [Adresse 19] a consenti un bail à construction, pour une durée de 23 ans à compter de cette date et jusqu’au 20 décembre 2013, au profit de :

— La SOCIETE LYONNAISE IMMOBILIERE POUR LE COMMERCE ET L’INDUSTRIE SLICOMI ;

— La SOCIETE NATIONCREDITBAIL ;

— La SOCIETE GENERALE POUR LE DEVELOPPEMENT DES OPERATIONS DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER.

Le bail prévoyait la construction, à la charge du preneur, d’un bâtiment à usage industriel sur une assiette foncière couvrant les parcelles appartenant à la société [Adresse 19] cadastrées C n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11] à [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et ZD n°[Cadastre 7] à [Cadastre 10], situées à [Localité 17] (27).

Les locaux édifiés en exécution du bail à construction ont été donnés à crédit-bail immobilier à la société CONCEPT INDUSTRIEL DE L’ARMATURE, laquelle a été absorbée par la SAS Société d’armatures spéciales, dont l’objet est la fabrication et la pose d’armatures pour béton.

Par avenant du 10 décembre 1998, les crédits bailleurs ont accepté de financer la construction de deux bâtiments supplémentaires, divisés en 4 lots, et la durée du contrat de bail à construction a été prorogée de trois ans, devant ainsi prendre fin le 20 décembre 2016.

A la suite d’un projet d’extension des lots n° 2 à 4 et d’une cession partielle des crédits-bailleurs au profit de la société FINAMUR, un nouvel avenant a été signé le 12 décembre 2007, sans modifier la durée du contrat de bail à construction.

Le 19 novembre 2008, la SAS Société d’armatures spéciales a levé l’option d’achat attachée au contrat de crédit-bail immobilier du lot n°1.

Par avenant du 11 mars 2009, le contrat de crédit-bail pour les lots n°2 à 4 a été prorogé jusqu’au 20 décembre 2024.

Affirmant que, depuis la fin du crédit-bail immobilier et du bail à construction sur le lot n°1, la SAS Société d’armatures spéciales ne s’était pas acquittée de l’ensemble des loyers dus en compensation de l’occupation des lieux au titre du bail commercial, la société [Adresse 19] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’EVREUX aux fins de désignation d’un expert judiciaire et de paiement d’une provision de loyers de 16.000 euros par mois depuis le 20 décembre 2016.

Par ordonnance du 16 décembre 2020, le juge des référés a débouté la société [Adresse 19] de ses demandes.

Par arrêt du 25 mars 2021, la Cour d’appel de ROUEN a débouté la société [Adresse 19] de sa demande d’annulation de l’ordonnance du 16 décembre 2020, infirmé partiellement l’ordonnance susvisée, et a ordonné une expertise judiciaire pour notamment évaluer la valeur locative du lot n°1.

L’expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 31 janvier 2022.

Par acte en date du 8 avril 2022, la société [Adresse 19] a fait assigner la SAS Société d’armatures spéciales devant le tribunal judiciaire d’EVREUX, aux fins de fixation du montant du loyer annuel du bail commercial du lot n°1 depuis le 20 décembre 2016 et de paiement des loyers impayés depuis cette date.

Par ordonnance du 30 janvier 2023, le juge de la mise en état a :

Rejeté l’exception d’incompétence au profit du tribunal de commerce soulevée par la SAS Société d’armatures spéciales,Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Société d’armatures spéciales tirée du défaut de qualité à agir de la société [Adresse 19],Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES tirée de la prescription de l’action,Débouté la société [Adresse 19] de sa demande de provision au titre des loyers impayés.

Par arrêt du 11 janvier 2024, la cour d’appel de Rouen a confirmé l’ordonnance susvisée en toutes ses dispositions et y ajoutant, a débouté la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable toute demande en paiement de loyers supérieure à 320 000 euros pour les lots 1 à 4.

Par acte en date du 15 avril 2025, la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES a fait assigner devant ce tribunal MM. [E], [Z] et [L] [O], en leur qualité d’associés de la société [Adresse 19] aux fins de voir, au visa de l’article 1844-10 du code civil, prononcer l’annulation de la constitution de la société [Adresse 19] qui l’a été dans le seul but de frauder perpétuellement les droits de la société SAM et de détourner ses actifs et ses revenus et en conséquence de voir désigner un mandataire aux fins de procéder à la liquidation de la société.

La SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES a sollicité la jonction de cette instance enregistrée sous le n°25 1189 ce à quoi s’est opposée la société [Adresse 19], cette demande devant être examinée à l’audience de mise en état du 22 septembre 2025.

Par acte en date du 24 avril 2025, la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES a fait assigner la SAS LES BEAUX SITES et la SCI LES BRULINS aux fins de voir annuler une cession de terrain consenties par celles-ci à la société [Adresse 19] en fraude de ses droits, dès lors qu’un compromis de vente avait été préalablement établi à son profit le 14 juin 1990.

La SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES a sollicité la jonction de cette instance enregistrée sous le n°25 1158 ce à quoi s’est opposée la société [Adresse 19], cette demande devant être examinée à l’audience de mise en état du 22 septembre 2025.

Par conclusions notifiées par Rpva le 26 mai 2025, MM. [L] et [Z] [O] en leur qualité d’associés de la société [Adresse 19] sont intervenus volontairement à l’instance.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par Rpva le 28 mai 2025, la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES demande au juge de la mise en état, au visa des articles R145-23 et R145-27 et L145-60 du code de commerce et de l’article 1844-10 du code civil, de :

« Ordonner le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive et irrévocable dans la procédure pénale engagée par la SCI [Adresse 19], pendante devant le Juge d’Instruction du Tribunal Judiciaire d’Evreux sous le n° de parquet 21286000131 et n° d’instruction 1/22/14,

Juger recevable et bien fondée l’exception de nullité de la Société d’armatures spéciales contre la cession du terrain,

Juger inopposable à la Société d’armatures spéciales l‘acquisition par la SCI [Adresse 19] du terrain cadastré C[Cadastre 8], C [Cadastre 9], C[Cadastre 11] à C[Cadastre 12], C[Cadastre 13],C[Cadastre 14], ZD[Cadastre 7] à [Cadastre 10] (aujourd’hui ZD[Cadastre 4] à ZD[Cadastre 5]) au lieudit « [Adresse 19] »

Juger que la Société d’armatures spéciales est seule propriétaire du terrain cadastré C[Cadastre 8], C [Cadastre 9], C[Cadastre 11] à C[Cadastre 12], C[Cadastre 13], C[Cadastre 14], ZD[Cadastre 7] à [Cadastre 10] (aujourd’hui ZD[Cadastre 4] à ZD[Cadastre 5]) au lieudit « [Adresse 19] »

Juger recevable et bien fondée l’exception de nullité de la Société d’armatures spéciales contre la SCI [Adresse 19],

Désigner tel mandataire judiciaire chargé de procéder à sa liquidation,

Juger la SCI [Adresse 19] irrecevable en son action, faute de qualité à agir et faute d’existence,

Juger la SCI [Adresse 19] irrecevable en son action en paiement de loyers du 20 décembre 2016 au 20 décembre 2024, faute de droit et qualité à agir n’étant pas propriétaire des lots 1 à 4,

Condamner la SCI [Adresse 19] à verser la somme de 5 000 euros à la Société d’armatures spéciales au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ».

En résumé, elle fait valoir que :

La société [Adresse 19] a déposé une plainte avec constitution de partie civile à son encontre des chefs d’escroquerie, qui n’a que pour objet de la décridibiliser dans le cadre de la présente instance ; qu’elle ne peut ainsi sereinement se défendre de sorte que cette plainte a une incidence sur l’issue du litige ;

Elle a été dépouillée, par fraude à ses droits, de la propriété des terrains et constructions cadastrés C[Cadastre 8], C [Cadastre 9], C[Cadastre 11] à C[Cadastre 12], C[Cadastre 13], C[Cadastre 14], ZD[Cadastre 7] à [Cadastre 10] (aujourd’hui ZD[Cadastre 4] à ZD[Cadastre 5]) lieudit « [Adresse 19] » sur lesquels portent le litige ; que la société [Adresse 19] n’a été constituée que pour frauder ses droits, en court-circuitant de promesses de vente qui avaient été établies à son profit et par le biais du bail à construction non autorisé par son conseil d’administration ;

La société [Adresse 19] n’est pas propriétaire des constructions pour lesquelles elle demande le paiement de loyers, n’ayant notamment pas régularisé ni payé l’administration fiscale et n’ayant pas déclaré l’accession à la propriété ; que les constructions n’ont pas été déclarées aux derniers bilans établis en 2018 et 2019 ; que le dernier bilan cadastral et les avis de taxes foncières montrent que c’est la société Société d’armatures spéciales qui est propriétaire.

Par dernières conclusions notifiées par Rpva le 28 mai 2025, MM. [L] et [Z] [O] demande au juge de la mise en état de :

— recevoir leur intervention volontaire,

— Ordonner le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive et irrévocable dansla procédure pénale engagée par la SCI [Adresse 19], pendante devant Madame la Juge d’Instruction du Tribunal Judiciaire d’Evreux sous le n° de parquet 21286000131 et n° d’instruction 1/22/14,

— Juger la SCI [Adresse 19] irrecevable en son action en paiement de loyers du 20 décembre 2016 au 20 décembre 2024, faute de droit et qualité à agir n’étant pas propriétaire des lots 1 à 4,

— Juger recevable et bien fondée l’exception de nullité de la Société d’armatures spéciales contre la SCI [Adresse 19],

— Désigner tel mandataire judiciaire chargé de procéder à sa liquidation.

Ils font valoir qu’en leur qualité d’associés de la société [Adresse 19] dont le dirigeant est leur père, [E] [O], ils sont directement et personnellement impactés par la situation juridique, judiciaire, patrimoniale et fiscale de cette dernière.

Pour le surplus de leurs demandes, ils développent les mêmes moyens et arguments que la SAS Société d’armatures spéciales.

Par dernières conclusions d’incident notifiées par Rpva le 28 mai 2025, la société [Adresse 19] demande au juge de la mise en état, au visa des articles 73 et 328 du code de procédure civile, de :

Déclarer la société LA Société d’armatures spéciales et les intervenants volontaires irrecevables et en tout état de cause mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;

Fixer l’affaire à une audience de plaidoirie au fond ;

Condamner la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES et les intervenants volontaires à régler la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

Elle fait valoir que :

Les nombreux incidents soulevés par la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES depuis l’assignation introductive d’instance sont dilatoires et n’ont pour objet que de paralyser sa demande en paiement de loyers ;

A la suite de l’expiration du bail à construction portant sur le lot n°1, le 20 décembre 2016, elle est redevenue propriétaire dudit lot et la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES a la qualité d’occupante, étant ainsi redevable de loyers dont elle s’est acquittée irrégulièrement et pour des montants sans rapport avec la valeur locative des bâtiments ; que la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES est totalement infondée à soulever à nouveau l’irrecevabilité des demandes au motif que la société [Adresse 19] n’a pas la qualité de propriétaire ; que la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES, par aveu judiciaire, n’a pas contesté qu’un bail commercial avait été conclu à l’expiration du bail à construction ;

Le nouveau moyen tiré de la nullité de la constitution de la société [Adresse 19], soulevé plusieurs années après l’assignation introductive d’instance est dilatoire ;

Le sursis à statuer ne peut plus être demandé car la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES a conclu au fond ;

Les interventions volontaires sont irrecevables car sans lien avec le litige.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de MM. [L] et [Z] [O]

En application des articles 63 et suivants du code de procédure civile, l’intervention est une demande incidente qui n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, MM. [L] et [Z] [O] sont associés de la société [Adresse 19] dont ils remettent l’existence en cause puisqu’ils invoquent comme la SAS Société d’armatures spéciales la nullité de la constitution de la société [Adresse 19].

Toutefois, la demande de nullité invoquée comme moyen de défense, plus de trois ans après l’introduction de la présente instance, n’a pas de lien suffisant avec la demande initiale de la société [Adresse 19] qui agit en paiement de loyers qui seraient dus par la SAS Société d’armatures spéciales, auquel cas l’intervention volontaire de MM. [L] et [Z] [O] serait manifestement contraire aux intérêts de la société [Adresse 19], et cette intervention apparaît manifestement dilatoire comme de nature à allonger le cours de l’instance introduite en 2022 d’une part, et à contourner l’absence décision rendue par le juge de la mise en état sur la demande de jonction des assignations en intervention forcées délivrées par la SAS Société d’armatures spéciales d’autre part.

Aussi, l’intervention volontaire de MM. [L] et [Z] [O] sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En application des dispositions légales susvisées, le sursis à statuer qui a pour effet de suspendre le cours de l’instance jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine constitue une exception de procédure qui doit être soulevée in limine litis avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

La décision de sursis à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge lequel en apprécie la nécessité en opportunité.

En l’espèce, il n’est pas établi la date à laquelle la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES a eu connaissance de la plainte avec constitution de partie civile de la société [Adresse 19], de sorte qu’il ne peut être considéré que la demande de sursis à statuer est tardive comme étant postérieure aux premières conclusions au fond de la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES notifiées le 26 septembre 2023.

Au surplus, la perte de crédibilité résultant de la plainte et l’existence de mensonges portés à son encontre qui sont mis en avant par la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES à l’appui de sa demande de sursis à statuer, ne sont que des affirmations purement subjectives et non fondées et n’ont aucune incidence sur la présente instance qui porte sur la question de loyers qui seraient dus par la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES pour son occupation d’un bâtiment industriel, étant rappelé qu’aux termes des décisions rendues par le juge de la mise en état et la cour d’appel dans le cadre de précédents incidents, il est constant que la société [Adresse 19] et la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES sont liées par un bail commercial conclu verbalement après l’expiration du bail à construction, et que le litige doit porter sur le montant des loyers dus à ce titre, ce que l’expertise ordonnée avait pour objet de déterminer.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur l’exception de nullité soulevée au titre de la nullité de la constitution de la société [Adresse 19]

La SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES fait valoir que la constitution de la société [Adresse 19] est nulle, de sorte que celle-ci n’a aucune existence et est donc dépourvue de qualité à agir et qu’il s’agit d’une exception de nullité.

Toutefois, la cause de nullité invoquée ne correspond ni à une nullité de forme liée à l’irrégularité formelle d’un acte de procédure prévue à l’article 114 du code de procédure ni à une nullité de fond, limitativement énumérée à l’article 117 du même code relative au défaut de capacité d’ester en justice, défaut de pouvoir d’une partie au procès et défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

La demande d’annulation en cause doit ainsi être qualifiée de prétention au fond, quoiqu’elle ait été soulevée à titre de moyen de défense.

Il en résulte que son bien fondé ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état et ne peut être apprécié que par le tribunal statuant au fond.

Dès lors la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et de droit d’agir de la société [Adresse 19] est totalement inopérante et la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à ce titre.

Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’instance étant toujours en cours, les dépens seront réservés.

Les demandes de la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES étant manifestement dénuées de fondement et apparaissant ainsi totalement dilatoires au regard des incidents qu’elle a déjà soulevés depuis l’introduction de l’instance, elle sera condamnée à payer à la société [Adresse 19] une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

DECLARE IRRECEVABLE l’intervention volontaire de M. [L] [O] et de M. [Z] [O],

DEBOUTE la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES de l’ensemble de ses demandes au titre de la nullité de la constitution de la société [Adresse 19] et de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et de droit d’agir de la société LA BRÈCE AUX LOUPS,

CONDAMNE la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES à payer à la société [Adresse 19] une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SAS SOCIÉTÉ D’ARMATURES SPÉCIALES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RESERVE les dépens en fin d’instance,

N° RG 22/01512 – N° Portalis DBXU-W-B7G-G3DP – Ordonnance du 31 JUILLET 2025

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 20 octobre 2025 à 9H30 pour les dernières conclusions récapitulatives au fond des parties qui le souhaitent avant le 10 octobre 2025, et clôture de la procédure le 20 octobre 2025, l’affaire étant fixée à l’audience collégiale du 10 février 2026 à 9H.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge de la mise en état et le greffier.

Le greffier, Le juge de la mise en état,