CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 23/01155 – N° Portalis DBW4-W-B7H-DF65

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

La société TNIMMO, société civile immobilière, au capital de 1.000€, dont le siège est [Adresse 5], immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°889 008 777, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège ès qualités,

représentée par M^e Marie Laetitia PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Laurent AGOPIAN, avocat du même barreau

DEFENDEURS

Monsieur [H] [P]

né le 25 Mai 1957 à [Localité 9], de nationalité Française,

Monsieur [C] [P]

né le 26 Février 1959 à [Localité 9], de nationalité Française,

tous deux demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Jean pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Fanny DOBALDO, avocat du même barreau

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

Copie numérique de la minute délivrée

le : 16 janvier 2026

à

M^e Jean pascal JUAN

M^e Marie laetitia PIERI

PROCEDURE

Clôture prononcée : 24 septembre 2025

Débats tenus à l’audience publique du 28 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 janvier 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 18 mars 2021, la SCI TNIMMO a acquis auprès de Monsieur [C] [P] et Monsieur [H] [P] un immeuble à usage d’habitation élevé de deux étages situé [Adresse 1] à Tarascon (13150) et cadastré section K, n°[Cadastre 4] moyennant le prix de 237 200 euros.

Reprochant à Monsieur [C] [P] et Monsieur [H] [P] de ne pas l’avoir informée de la réalisation de travaux en façade en violation des règles d’urbanisme, l’ayant alors contrainte à régulariser la situation pour mener à bien son projet de transformation des locaux, la SCI TNIMMO a fait assigner, par exploits du 06 juillet 2023, Messieurs [C] [P] et [H] [P] devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de les voir condamner, au principal, à restituer une partie du prix de vente et, subsidiairement, à payer la somme de 15 000 euros au titre des travaux engagés par leur faute, outre le paiement de dommages et intérêts et les demandes accessoires.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 06 février 2025, la SCI TNIMMO demande au tribunal, au visa des articles 1137, 1139, 1641, 1104, 1112-1, 1217, 1231-1, 1231-2, 1240, 1343-2 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— condamner solidairement Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer à la SCI TNIMMO la somme de 20.678,66 € à titre de dommages-intérêts pour les travaux de réfection du balcon et de changement des fenêtres, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance.

A titre subsidiaire,

— ordonner une réduction du prix de vente de 14.000 €, soit un prix de vente originaire de 237.200 € ramené à 223.200 €, de l’immeuble sis à [Adresse 10] consistant en une maison d’habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, figurant au cadastre section [Cadastre 8], numéro [Cadastre 4], lieudit [Adresse 3], pour une surface de 1 are et 11 centiares,

— condamner solidairement Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer à la SCI TNIMMO la somme de 14.000 € en restitution du prix de vente,

— condamner solidairement Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer ou rembourser à la SCI TNIMMO l’intégralité du coût des actes et des formalités auprès des services de la publicité foncière, liés ou consécutifs à la réduction du prix de vente,

— autoriser la SCI TNIMMO à recouvrer solidairement auprès Messieurs [C] [P] et [H] [P] les sommes dont elle ferait l’avance au titre des frais d’actes et formalités des services de la publicité foncière, liés ou consécutifs à la réduction du prix de vente.

A titre plus subsidiaire,

— condamner solidairement Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer à la SCI TNIMMO la somme de 14.000 € à titre de dommages-intérêts pour travaux engagés par leur faute outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2023.

En tout état de cause,

— condamner solidairement Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer à la SCI TNIMMO la somme de 1.800 € de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

— condamner solidairement Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer à la SCI TNIMMO la somme de 5.000 € pour préjudice moral outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts annuels échus des condamnations à paiement,

— condamner solidairement Messieurs [C] [P] et [H] [P] au paiement des intérêts,

— condamner solidairement Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer à la SCI TNIMMO la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement Messieurs [C] [P] et [H] [P] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI TNIMMO fait valoir qu’aux termes du contrat de vente liant les parties, Messieurs [C] [P] et [H] [P] ont déclaré qu’aucun travaux soumis à autorisation d’urbanisme n’avait été entrepris sur l’immeuble dans les dix dernières années alors que la réfection de la chappe du balcon du deuxième étage a fait l’objet d’une autorisation de travaux en 2014 qui n’a pas été respectée, et que les menuiseries ont été remplacées par des matériaux non conformes et sans autorisation d’urbanisme.

Au principal, la SCI TNIMMO fonde sa demande à l’encontre de Messieurs [C] [P] et [H] [P] sur les dispositions des articles 1137 et suivant du code civil faisant valoir que les défendeurs avaient connaissance de l’irrégularité de ces travaux mais qu’ils ont intentionnellement dissimulé cette information pourtant déterminante pour la SCI TNIMMO qui aurait proposé un prix moindre.

A titre subsidiaire, elle fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1641 du code civil en soutenant que l’immeuble acquis était affecté d’un vice caché antérieur à la vente, constitué par la situation administrative irrégulière, diminuant son usage.

La SCI TNIMMO indique, contrairement aux dires des défendeurs, que les travaux ne pouvaient pas faire l’objet d’une régularisation puisque la mairie la contrainte à les mettre en conformité pour être autorisée à transformer les locaux.

La SCI TNIMMO se prévaut d’un préjudice matériel tenant au coût de la mise en conformité des balcons et du remplacement des fenêtres. Elle affirme également avoir subi un préjudice de jouissance n’ayant pas pu louer les appartements en façade pendant les travaux qui ont duré un mois ainsi qu’un préjudice moral.

Si les moyens précités au soutien de ses prétentions n’étaient pas retenus, la SCI TNIMMO motive sa demande, à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et à titre très subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle, considérant que les défendeurs, en omettant de révéler la réalisation de travaux sans autorisation d’urbanisme et en affirmant ne pas avoir entrepris de travaux relevant de l’article 1792 du code civil, ont manqué à leur obligation d’information.

Elle affirme que cette information était déterminante de son consentement puisque ces irrégularités l’exposaient au refus de toute demande future de travaux nécessitant une autorisation d’urbanisme et surtout à une injonction de régularisation des travaux.

Elle sollicite leur condamnation au paiement de la somme de 20.678,66 € correspondant au coût des travaux, subsidiairement au paiement de la somme de 14 000 euros au titre de la réduction du prix de vente ou très subsidiairement au titre du coût des travaux déduction faite de la subvention du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement des Bouches-du-Rhône (CAUE 13) obtenue pour le ravalement de la façade.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 janvier 2025, Monsieur [C] [P] et Monsieur [H] [P] demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1139, 1641, 1104, 1112-1, 1217, 1231-1, 1231-2, 1240, 1343-2 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter la SCI TNIMMO de l’ensemble de ses demandes de fins et conclusions.

Reconventionnellement,

— condamner la SCI TNIMMO à payer au concluant, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en réparation de leur préjudice moral,

— condamner la SCI TNIMMO à payer au concluant, la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle n’est pas nécessaire, ni compatible avec la nature de l’affaire,

— condamner la SCI TNIMMO aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître JUAN sur ses affirmations de droit.

Messieurs [C] [P] et [H] [P] soutiennent que la SCI TNIMMO ne peut pas se prévaloir de la garantie des vices cachés pour solliciter leur condamnation aux motifs que la non-conformité aux règles d’urbanisme des travaux entrepris avant la vente ne diminue pas l’usage de l’immeuble au sens de l’article 1641 du code civil. Ils affirment également que le vice n’est qu’esthétique, le remplacement des fenêtres n’empêchant nullement d’y habiter.

S’agissant de la réticence dolosive alléguée, ils reconnaissent avoir commis une erreur en omettant de relire attentivement l’acte notarié qui avait été modifié par le notaire rédacteur mais contestent toute intention volontaire de dissimuler l’irrégularité des travaux.

Ils soulignent que la SCI TNIMMO ne les a pas informés de sa volonté de transformer les locaux et qu’elle aurait dû insérer au compromis de vente une condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme pour les travaux qu’elle envisageait si cette information était déterminante pour elle.

Ils contestent également tout manquement à l’obligation contractuelle d’information faisant valoir qu’ils ne pouvaient pas savoir que la non-conformité des travaux qu’ils avaient entrepris serait préjudiciable à la SCI TNIMMO.

Ils reconnaissent que les supports placés sous la chape du balcon du deuxième étage n’ont pas été mentionnés dans la déclaration préalable de travaux mais soutiennent que le dépôt d’une déclaration de travaux rectificative suffisait pour régulariser les travaux.

Ils affirment que l’obligation de mise en conformité des travaux aux règles d’urbanisme n’est qu’une éventualité, la mairie n’ayant pas demandé de régularisation et que, dès lors, le préjudice matériel allégué n’étant ni certain ni actuel, la demande de dommages et intérêts ne peut prospérer. Ils précisent d’ailleurs que les travaux intérieurs ont été réalisés et qu’un des appartements est loué depuis avril 2022, ce qui confirme l’absence de préjudice.

Ils soulignent que le devis de la société BOSS produit par la demanderesse ne correspond pas à la reprise du désordre allégué portant sur l’installation de support de consolidation sous la chape du balcon du deuxième étage mais à un changement des garde-corps, et ne peut donc pas être retenu. Ils reprochent à la SCI TNIMMO de vouloir obtenir le financement de la part des travaux de ravalement de façade non subventionnés.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue à la date du 24 septembre 2025 selon ordonnance du même jour.

L’affaire a été retenue à l’audience de juge unique du 28 octobre 2025.

Le délibéré a été fixé au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes de dire, donner acte ou constater n’ayant aucune valeur juridique, la juridiction n’est pas tenue d’y répondre ne s’agissant pas de prétentions véritables.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont évoqués dans la discussion.

I. Sur la responsabilité de Messieurs [C] [P] et [H] [P] fondée sur la réticence dolosive

Aux termes de l’article 1137 du code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

L’article 1139 du même code précise que « L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. »

Il est constant que le droit de demander la nullité d’un contrat par application des articles précités n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d’une action en responsabilité extracontractuelle, exclusive de toute demande d’annulation du contrat, pour obtenir de leur auteur la réparation du préjudice qu’elle a subi. Ce dol dit « incident » est constitué par le fait que sans les manœuvres, le contractant aurait néanmoins consenti mais à d’autres conditions.

La réticence dolosive suppose la réunion de trois éléments : un élément déterminant, l’erreur provoquée devant avoir été déterminante du consentement, un élément matériel, à savoir une dissimulation, et un élément intentionnel, une volonté de tromper autrui.

La SCI TNIMMO soutient que Messieurs [C] [P] et [H] [P] ont volontairement dissimulé l’irrégularité des travaux en façade et sollicite le paiement de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice.

En l’espèce, la SCI TNIMMO a acquis un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à Tarascon (13150) auprès de Monsieur [C] [P] et Monsieur [H] [P].

Il ressort du compromis de vente en date du 28 avril 2020 que « Le VENDEUR déclare sous sa responsabilité, concernant l’IMMEUBLE vendu : (…)

— que depuis son acquisition, il n’a effectué, dans l’IMMEUBLE, aucun travaux susceptibles :

. (…)

. d’entrer dans le champ d’application de la garantie décennale instituée par les articles 1792 à 1792-5 du Code civil et des assurances obligatoires en matière de constructions telles qu’instituées par la loi du 4 janvier 1978 ;

. d’entrer dans le champ d’application du permis de construire et de la déclaration préalable de travaux en vertu des articles L.421-1 et suivants du Code de l’Urbanisme ; »

Et de l’acte authentique de réitération de la vente du 18 mars 2021 signé entre les parties que « Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance :

. aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années,

. aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé dans ce délai.».

Or, la SCI TNIMMO produit au débat une déclaration préalable de travaux déposée auprès de la mairie de Tarascon par Monsieur [C] [P] en date du 17 février 2014 pour la réfection de la chappe du balcon du deuxième étage à l’identique et l’arrêté de non-opposition correspondante et daté du 11 mars 2014.

La SCI TNIMMO produit également un courrier du service de l’urbanisme de la ville de Tarascon en date du 07 juillet 2021 lequel fait état de l’autorisation de travaux portant sur la réfection du balcon qui n’a pas été respectée et du remplacement des menuiseries réalisé sans déclaration préalable.

Ainsi, l’élément matériel de la réticence dolosive à savoir le défaut d’information des travaux entrepris auprès de la SCI TNIMMO est établi.

Quant à l’élément intentionnel, les défendeurs ne contestent pas la réalité de l’irrégularité des travaux dont ils avaient nécessairement connaissance notamment pour le remplacement des menuiseries qui nécessitait de déposer un dossier de déclaration préalable auprès de la mairie, ce qu’ils ne contestent pas.

Néanmoins, il n’est pas démontré que les défendeurs ont sciemment dissimulé cette information à la SCI TNIMMO dans l’intention de la tromper et de la convaincre d’acquérir l’immeuble.

Il apparaît que l’acte de vente signé entre les parties ne fait pas état du projet de transformation d’un logement T4 en deux logements de 40 m2 de la SCI TNIMMO.

Les défendeurs relèvent ainsi à juste titre qu’ils n’avaient pas connaissance de ce projet et qu’ils ne pouvaient pas savoir que l’irrégularité de leurs travaux serait préjudiciable à la SCI TNIMMO qui aurait dû agir avec prudence et insérer une condition suspensive portant sur l’obtention d’une autorisation pour les travaux envisagés.

L’élément intentionnel n’est donc pas caractérisé.

En définitive, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’élément déterminant du consentement, les conditions constitutives de la réticence dolosive ne sont pas réunies.

La SCI TNIMMO n’est donc pas fondée à se prévaloir de la responsabilité des défendeurs sur le fondement de la réticence dolosive pour solliciter une indemnisation et sera déboutée de sa demande à ce titre.

II. Sur la demande de restitution partielle du prix de vente pour vices cachés

L’article 1641 du code civil prévoit que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Selon l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En présence d’une clause d’exonération de garantie, il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve, outre de l’existence, la gravité et l’antériorité du vice caché, que le vendeur en avait connaissance.

L’article 1644 du code civil indique que « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

La SCI TNIMMO soutient que l’immeuble était atteint de vices cachés au moment de son acquisition diminuant l’usage auquel il était destiné et que Messieurs [C] [P] et [H] [P] en avaient parfaitement connaissance.

En l’état de la clause d’exonération de la garantie des vices apparents et cachés insérée à l’acte authentique de vente liant les parties, les défendeurs ne sont pas tenus par les désordres allégués par la SCI TNIMMO, sauf à cette dernière de prouver qu’ils connaissaient le vice.

La SCI TNIMMO a découvert l’existence des travaux irréguliers en façade de l’immeuble suite à la réception du courrier du service de l’urbanisme de la ville de Tarascon en date du 07 juillet 2021, ces travaux ayant été entrepris en 2014 pour la réfection du balcon et à une date inconnue mais antérieure à l’acquisition de l’immeuble par la SCI TNIMMO, pour le remplacement des menuiseries.

Il a, par ailleurs, été établi précédemment que les défendeurs avaient connaissance de l’irrégularité des travaux portant sur le balcon et les menuiseries.

Ainsi, il n’est pas contestable que l’immeuble vendu est atteint de vices cachés antérieurs à la vente et connus des vendeurs.

Quant à la gravité des désordres, la SCI TNIMMO prétend que la nécessité de régulariser ces travaux pour pouvoir entreprendre de nouveaux travaux soumis à autorisation d’urbanisme diminue l’usage auquel l’immeuble était destiné.

Il lui sera rétorqué que l’immeuble destiné à l’habitation n’a pas été affecté dans son usage, la qualité normalement attendue à savoir l’habitation restant intacte.

Dès lors, l’élément de gravité faisant défaut, les conditions de mise en jeu de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

La SCI TNIMMO n’est donc pas fondée à se prévaloir de la garantie des vices cachés pour solliciter une restitution partielle du prix de vente.

Elle sera déboutée à ce titre.

III. Sur le manquement des défendeurs à leur obligation contractuelle d’information

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1112-1 du code civil « [Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

La SCI TNIMMO fait valoir que Messieurs [C] [P] et [H] [P] ont manqué à leur obligation contractuelle d’information et réclame, à ce titre, une réduction du prix de vente à hauteur de 14 000 euros.

Il ressort du compromis de vente en date du 28 avril 2020 et de la réitération de l’acte authentique du 18 mars 2021 qu’un devoir d’information réciproque relevant de l’article 1112-1 du code civil a été stipulé.

Il ressort également de ces actes que Messieurs [C] [P] et [H] [P] ont déclaré qu’ils n’avaient effectué aucun travaux dans les dix dernières années susceptibles d’entrer dans le champ d’application de la garantie décennale ou d’entrer dans le champ d’application du permis de construire et de la déclaration préalable de travaux.

Or, il a été démontré précédemment qu’en réalité les vendeurs ont réalisé des travaux relevant du champ d’application de la déclaration préalable de travaux.

Dès lors, Messieurs [C] [P] et [H] [P] ont commis une faute en omettant d’informer la SCI TNIMMO de la réalisation des travaux et de leur irrégularité.

S’agissant du caractère déterminant de l’information dans le consentement de la SCI TNIMMO, l’arrêté du maire de Tarascon daté du 29 juillet 2021 précise que la déclaration préalable portant sur la transformation d’un logement T4 en deux logements de 40 m² déposée par la SCI TNIMMO fait l’objet d’une décision de non-opposition sous réserve que les menuiseries des fenêtres soient remplacées par des menuiseries identiques à celles d’origine tout comme le balcon.

La SCI TNIMMO s’est retrouvée dans l’obligation de régulariser les travaux entrepris par les vendeurs pour réaliser son projet personnel.

Ainsi, même si la SCI TNIMMO n’a pas informé les vendeurs de son projet de transformation intérieure de l’immeuble, il est évident que l’information portant sur l’existence et surtout sur l’irrégularité des travaux, était une information importante pour elle.

Si cette information avait été portée à sa connaissance, il n’est pas certain que la SCI TNIMMO aurait renoncé à son acquisition mais elle aurait, a minima, négocié le prix de vente.

Par conséquent, en omettant d’informer la SCI TNIMMO de l’irrégularité des travaux, Messieurs [C] [P] et [H] [P] ont manqué à leur obligation contractuelle d’information.

IV. Sur les préjudices et le lien de causalité

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-2 du même code prévoit que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

La SCI TNIMMO fait état de préjudice matériel, de jouissance et moral en relation de cause à effet avec la faute commise par Messieurs [C] [P] et [H] [P] et sollicite à ce titre des dommages et intérêts.

— sur le préjudice matériel

La SCI TNIMMO se prévaut d’un préjudice matériel consistant au coût des travaux qu’elle a dû entreprendre pour régulariser la situation administrative de l’immeuble et obtenir une autorisation d’urbanisme pour réaliser ces futurs travaux de transformation. Elle réclame la somme de 14 000 euros.

Il ressort des pièces produites que la SCI TNIMMO a dû régulariser les travaux entrepris par les vendeurs en respectant les prescriptions de l’architecte des bâtiments de France pour être autorisée à réaliser les siens, ce qui constitue une conséquence dommageable en lien avec la faute contractuelle commise par Messieurs [C] [P] et [H] [P].

Ce préjudice, qui s’analyse davantage en une perte de chance réelle et sérieuse de n’avoir pu négocier le prix de vente, doit s’apprécier au regard du coût des travaux régularisés mais ne peut pas être indemnisé à hauteur de l’entier préjudice.

En outre, il n’est pas possible d’exclure que la SCI TNIMMO aurait modifié ou abandonné son projet de transformation des locaux si l’information lui avait été délivrée par les vendeurs.

Il y a lieu de se référer aux devis produits d’un montant de 16 772,14 euros portant sur 73 m² de façade à rénover incluant la réfection du balcon à hauteur de 1 318,85 euros selon la SCI TNIMMO, et d’un montant de 19 209,66 euros portant sur la fourniture et la pose de menuiseries en bois.

Si Messieurs [C] [P] et [H] [P] considèrent que le ravalement de la façade entrepris par la SCI TNIMMO n’est pas en lien avec l’irrégularité des travaux, il leur sera rétorqué que ce ravalement n’était pas envisagé à l’origine par la SCI TNIMMO mais qu’elle a décidé de déposer un dossier de subvention dans un souci d’optimisation des coûts.

Il est ainsi constaté que la subvention du CAUE 13 a été versée à la SCI TNIMMO par virement bancaire le 04 octobre 2024 pour un montant de 22 060,16 euros sur un montant global de travaux devisé de 31 514,52 € soit un reste à charge de 9 454,36 euros.

Il est donc possible de considérer, sous l’angle de la perte de chance, que la SCI TNIMMO a exposé des frais qu’elle aurait pu répercuter sur le prix de l’immeuble et qu’il convient d’évaluer ce préjudice de perte de chance à la somme de 8 000 euros.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer à la SCI TNIMMO la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de perte de chance.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023, date de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

— sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance indemnise l’atteinte ou la privation de la jouissance du bien résultant de l’immobilisation ou du dommage causé au bien.

La SCI TNIMMO se prévaut d’un préjudice de jouissance d’un mois correspondant à la durée des travaux de ravalement de façade qui l’ont empêchée de louer les trois appartements de l’immeuble côté façade.

Elle réclame le paiement de la somme de 1 800 euros qu’elle justifie par la production d’attestations de loyers établies par deux agences immobilières.

Les défendeurs contestent la demande de la SCI TNIMMO dans son principe et dans son montant faisant valoir que le remplacement des fenêtres peut être exécuté en une journée et que l’appartement du deuxième étage est loué en saisonnier depuis le mois d’avril 2022.

Même si la SCI TNIMMO ne justifie pas de la durée des travaux l’ayant privée de location se contentant d’affirmer que l’opération globale de ravalement de la façade a duré un mois, il est d’évidence que la réalisation des travaux consistant au remplacement des menuiseries a nécessairement impactée les locations.

Par contre, les postes de travaux portant sur le remplacement des fenêtres et la réfection du balcon faisant partis du projet de ravalement, n’ont pas pu durer un mois.

Enfin, contrairement aux dires des défendeurs, le fait qu’un des appartements soit loué via une plateforme de location saisonnière depuis le mois d’avril 2022 alors que les travaux engagés sont postérieurs à cette date, ne permet pas d’en déduire qu’il a été loué en continu et qu’aucun préjudice n’en découle.

Le trouble de jouissance dont se prévaut la SCI TNIMMO constitué par la privation de location apparaît justifié en son principe et sera justement réparé par la somme de 500 euros.

En conséquence, Messieurs [C] [P] et [H] [P] seront condamnés in solidum à payer à la SCI TNIMMO la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

— sur le préjudice moral

La SCI TNIMMO fait valoir une légitime déception face au comportement des défendeurs et les désagréments engendrés par les démarches administratives soulignant les exigences de l’architecte des bâtiments de France. Il en résulte, selon elle, un préjudice moral qu’elle estime à la somme de 5 000 euros.

Toutefois, elle ne communique aucun élément de nature à justifier un préjudice.

Par conséquent, il conviendra de la débouter de sa demande.

V. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière.

VI. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Messieurs [C] [P] et [H] [P] sollicitent la condamnation de la SCI TNIMMO au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en réparation de leur préjudice moral.

Mais ils ne démontrent aucune faute de la SCI TNIMMO ayant fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice ni aucun préjudice qui en résulterait.

Dès lors, Messieurs [C] [P] et [H] [P] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

VII. Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Messieurs [C] [P] et [H] [P] succombant, il convient de les condamner aux entiers dépens de la procédure.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI TNIMMO les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner Messieurs [C] [P] et [H] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros à ce titre.

— sur l’exécution provisoire

Il est rappelé, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, Messieurs [C] [P] et [H] [P] sollicitent le rejet de l’exécution provisoire mais ne font valoir aucun argument permettant de l’écarter.

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort :

Déboute la SCI TNIMMO de sa demande en paiement de la somme de 20 678,66 euros sur le fondement de la réticence dolosive,

Déboute la SCI TNIMMO de sa demande en paiement de la somme de 14 000 euros sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Condamne in solidum Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer à la SCI TNIMMO la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de perte de chance avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023,

Condamne in solidum Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer à la SCI TNIMMO la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

Déboute la SCI TNIMMO de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute Messieurs [C] [P] et [H] [P] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Messieurs [C] [P] et [H] [P] aux entiers dépens,

Condamne Messieurs [C] [P] et [H] [P] à payer à la SCI TNIMMO la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Prononce l’exécution provisoire de la présente décision de plein droit,

Déboute Messieurs [C] [P] et [H] [P] de leur demande au titre de l’exécution provisoire,

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT