N° RG 25/00303 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C52QC 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Gilles REGNIER, avocat au barreau de LORIENT

Madame [A] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Gilles REGNIER, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEURS :

Madame [X] [I], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2025-001153 du 11/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LORIENT)

représentée par Maître Laurent VERGET de l’ASSOCIATION VERGET BOURLES, avocats au barreau de LORIENT

UDAF DU MORBIHAN SERVICE PJM es qualité de curateur de Madame [X] [I] , demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent VERGET de l’ASSOCIATION VERGET BOURLES, avocats au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 04 Septembre 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 09 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe

Le 9/10/2025:

Exécutoire à M^e Gilles REGNIER

Copie à M^e Laurent VERGET et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2022, Monsieur et Madame [Z] [W] ont donné en location à Madame [X] [I] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1]), moyennant le versement d’un loyer mensuel de 375 euros, charges comprises.

Par jugement en date du 14 mars 2023, Madame [X] [I] a été placée sous curatelle renforcée avec désignation de l’UDAF du MORBIHAN en qualité de curateur.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] ont fait assigner Madame [X] [I] et l’UDAF DU MORBIHAN devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT pour l’audience du 15 mai 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction le prononcé de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Madame [X] [I] et sa condamnation en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures, dont le bénéfice a été repris à l’audience, Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W], représentés par leur conseil, sollicitent de la juridiction de:

— dire et juger que Madame [X] [I] ne respecte aucunement son obligation d’user paisiblement des locaux loués et qu’elle est responsable des violences, des troubles de jouissance subis par les autres locataires de l’immeuble en application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 414 du code civil,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre eux et Madame [X] [I] et l’UDAF le 15 octobre 2022,

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d’habitation situé [Adresse 1] de chaussée au besoin avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées aux articles L 412-1 et L 412-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que Madame [X] [I] devra avoir quitté et libéré les lieux au plus tard à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

— rappeler que l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celui-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée de les retirer”,

— condamner Madame [X] [I] et l’UDAF à payer entre leurs mains une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, provision sur charges incluse, avec indexation suivant les termes du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale des lieux loués,

— condamner Madame [X] [I] et l’UDAF à payer entre leurs mains la somme de 5000 euros en application de l’article 1231-2 du code civil pour préjudice moral,

— condamner Madame [X] [I] et l’UDAF à payer entre leurs mains la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [X] [I] et l’UDAF DU MORBIHAN, représentés par leur conseil, qui a repris le bénéfice de ses écritures à l’audience, sollicitent de la juridiction de:

— débouter Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de Madame [X] [I] ayant pour curateur l’UDAF DU MORBIHAN,

— débouter Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] de leurs prétentions à voir condamner Madame [X] [I] ayant pour curateur l’UDAF du MORBIHAN à leur verser à titre de dommages et intérêts une somme de 5000 euros,

A titre reconventionnel,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] à verser à Madame [X] [I] ayant pour curateur l’UDAF DU MORBIHAN une somme de 5000 euros,

A titre subsidiaire,

— accorder à Madame [X] [I] ayant pour curateur l’UDAF DU MORBIHAN, un délai à l’exécution de toute mesure d’expulsion, sur un an, avec transmission par le Greffe au Préfet du Morbihan, en vue de la prise en compte de sa demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le relogement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-0449 du 31 mai 1990,

— juger n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision de Justice à venir,

— laisser à Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] la charge des dépens d’instance,

— juger n’y avoir lieu à mettre à la charge de Madame [X] [I] ayant pour curateur l’UDAF DU MORBIHAN, une quelconque indemnité pour frais irrépétibles,

— constater que Madame [X] [I], ayant pour curateur l’UDAF DU MORBIHAN, a obtenu le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale par décision du Bureau d’aide juridictionnelle de LORIENT du 11 juin 2025, restant à sa charge le coût d’un droit de plaidoirie non soumis à TVA de 13 euros,

— débouter Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] de toute demande contraire,

— débouter Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] de toute demande de condamnation solidaire de l’UDAF DU MORBIHAN celle-ci n’intervenant que dans le cadre de ses fonctions de curateur, es qualité.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la demande de prononcé de résiliation du bail:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.

Conformément à l’article 1735 du code civil le locataire est tenu responsable des pertes et dégradations mais également des troubles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] font valoir au soutien de leur demande que Madame [X] [I] présente des troubles et est à l’origine de graves troubles du voisinage qui troublent la quiétude des locataires de l’immeuble. Ils ajoutent que la locataire se maintient toujours dans les lieux sans se soucier des autres. Ils font état, à toute heure du jour et de la nuit, de nombreuses allers et venues de tierces personnes, de cris, des insultes, des claquements de portes, des claquements de volets et des bruits sourds subis par les autres occupants de l’immeuble. Ils ajoutent que les parties communes de l’immeuble ont été gravement endommagées.

Madame [X] [I] s’oppose à l’argumentaire. Elle rappelle être à jour de ses obligations de paiement et de charges. Elle explique qu’elle souffre d’un handicap et que sa fragilité lui confère une particulière vulnérabilité. Ellesouligne qu’aucune suite n’a été donnée par le Procureur la République aux plaintes déposées contre elle et rappelle que lors d’une précédente décision du 16 avril 2024, la juridiction avait rejetée les accusations formulées contre elle.

En l’espèce, il convient de rappeler que si par jugement du 16 avril 2024, le juge des contentieux de la protection n’avait pas fait droit à la demande de constat de résiliation de bail, rien n’interdit aux bailleurs d’exercer une nouvelle action sur le fondement de troubles qui auraient été commis postérieurement à cette décision et qui seraient donc constitutifs de nouvelles violations par la locataire de ses obligations.

C’est à bon droit qu’il a été allégué par Madame [X] [I] que c’est au bailleur de justifier de l’existence d’une faute commise par la locataire dans ses obligations.

Il convient en premier lieu de relever que si le constat de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025 relève l’existence de dégradations commises sur le bien immobilier, il ne démontre pas pour autant que c’est Madame [X] [I] qui en est à l’origine.

Il est également produit aux débats des dépôts de plainte qui émanent de Monsieur [Z] [W] mais également de Madame [N] [Y] et Madame [K] [T] formulés à l’encontre d’une personne logée par Madame [X] [I] pour des faits notamment de menaces de mort.

Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] produisent également aux débats différentes attestations.

Madame [F] [L] atteste des insultes et des menaces formulées à l’encontre des locataires avec également mention de tapages nocturnes, cris, violences.

Madame [Y] [N], locataire de l’immeuble, atteste également des menaces de mort, insultes homophobes, violences verbales, tapages le jour et la nuit commises par une personne hébergée par Madame [X] [I].

Madame [K] [T], locataire de l’immeuble atteste également des insultes, violences, harcèlement, menaces commises par une personne hébergée par Madame [X] [I].

Monsieur [C] [U] [T] confirme les déclarations faites par sa fille, Madame [K] [T], ayant lui même constaté lors de ses visites les insultes, tapages nocturnes et comportement agressifs décrits par cette dernière.

Madame [B] [J] fait état des tapages nocturnes et diurnes occasionnés par Madame [X] [I] et des violences commises par cette dernière sur les habitants de l’immeuble.

Monsieur [M] [D], voisin et commerçant atteste également des troubles occasionnés par Madame [X] [I].

Madame [P] [H], locataire de l’immeuble, décrit l’agressivité, les disputes, les cris et la violences émanant de Madame [X] [I].

Madame [R] [V] atteste elle aussi des troubles du voisinage récurrents commis par Madame [X] [I].

Ces attestations, multiples, émanant de personnes n’ayant pas de lien de parenté ou amicaux avec les demandeurs sont suffisantes pour démontrer que Madame [X] [I], par son comportement ou celui de personnes qu’elle héberge, commet de façon grave et répétée des troubles du voisinage d’une gravité telle qu’ils sont constitutifs d’une faute justifiant le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

L’ancienneté et l’importance des manquements imputables à Madame [X] [I] constituent un manquement à ses obligations contractuelles justifiant de prononcer la résiliation du bail à la date du 9 octobre 2025.

Sur la demande d’expulsion:

Madame [X] [I] étant sans droit ni titre, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux:

Selon l’article L 412-3 du code de procédure civile d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, si Madame [X] [I] sollicite l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux, elle ne justifie pas de ce que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Elle sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais supplémentaires.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet:

Compte tenu de la situation de Madame [X] [I] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant expiré à compter du 9 octobre 2025, Madame [X] [I] est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient donc de fixer à la somme mensuelle de 375 euros charges comprises, le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la date précitée.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée, il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts:

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières ne rendant fautif.

En l’espèce, il n’est produit aux débats aucun élément de nature à établir que Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] auraient abusivement usé de leur droit à agir en justice.

Madame [X] [I] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [I] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens et sera condamnée à verser à Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Prononce la résiliation du contrat de location portant sur le bien immobilier sis [Adresse 1] conclu entre Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] d’une part et Madame [X] [I] d’autre part aux torts de cette dernière, à compter du 9 octobre 2025.

Dit que l’expulsion de Madame [X] [I] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Madame [X] [I] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [X] [I] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 375 euros charges comprises, à compter de la date du 9 octobre 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Déboute Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Condamne Madame [X] [I] à verser à Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] la somme mensuelle de 375 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter d’octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Déboute Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] de leur demande de dommages et intérêts.

Déboute Madame [X] [I] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Madame [X] [I] à payer à Monsieur [Z] [W] et Madame [A] [W] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [X] [I] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT