RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00507 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O74A

MINUTE N° : 242

Notification

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à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [M], [A],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2023, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame, [M], [A] un appartement situé, [Adresse 4] – Logement n° 4485L-2111 -, [Localité 3], [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 509,87 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la SA d,'[Adresse 6] a fait signifier à Madame, [M], [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3270,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 février 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame, [M], [A] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame, [M], [A] ainsi que de tout occupant de son chef, autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais risques et périls du défendeur,condamner Madame, [M], [A] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6147,95 euros, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, et subsidiairement égale au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 8 décembre 2025.

À l’audience du 26 janvier 2026, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7527,72 euros arrêtée au 16 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Elle s’en rapporte concernant l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame, [M], [A] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 février 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame, [M], [A], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle expose percevoir 1500 euros de retraite mensuelle. Elle indique avoir ses deux petits-enfants à sa charge, au titre d’une délégation d’autorité parentale. Elle précise rembourser 194 euros par mois au titre de crédits à la consommation. Elle ajoute que son petit-fils est handicapé et a besoin de soins coûteux.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 juin 2023, du commandement de payer délivré le 28 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 janvier 2026, que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame, [M], [A] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 7527,72 euros, au titre des sommes dues au 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 février 2025.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 juin 2023 à compter du 29 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame, [M], [A] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Néanmoins, Madame, [M], [A] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. Au demeurant, sa proposition d’apurement est trop faible au regard du montant total de la dette.

En outre, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de Madame, [M], [A] aux fins de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame, [M], [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame, [M], [A] a à sa charge ses deux petits-enfants, dont l’un souffre d’un handicap.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame, [M], [A] un délai de dix mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame, [M], [A]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 avril 2025, Madame, [M], [A] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame, [M], [A] à son paiement à compter du mois de janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [M], [A] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 juin 2023 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Madame, [M], [A] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 7], sont réunies à la date du 29 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ACCORDE à Madame, [M], [A] un délai de dix mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés, [Adresse 7],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame, [M], [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame, [M], [A] à compter du 29 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame, [M], [A] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 7527,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame, [M], [A] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de Madame, [M], [A] aux fins de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame, [M], [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 février 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande de la SA, [Adresse 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE