TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°22/37

DU: 20 Janvier 2022

AFFAIRE N° RG 21/00900 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-NWGY

NAC: 30B

FE-CCC délivrées le : 21/02/2022 à : la SARL CABINET CAPLOT, M^e Diane LOYSEAU DE GRANDMAISON

Jugement Rendu le 20 Janvier 2022

ENTRE:

La S.C.I. ASTREE IV, dont le siège social est […] 15 avenue des bons pêcheurs

-91130 RIS-ORANGIS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiclié ès qualités audit siège

représentée par M^e Diane LOYSEAU DE GRANDMAISON, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET:

La S.A.S. SIDAC EVOLUTION, dont le siège social est […] 11 rue Léonard de Vinci – 91220 LE PLESSIS PÂTÉ prise en la personne de son représentant légal domiclié ès qualités audit siège

représentée par Maître Christelle CAPLOT de la SARL CABINET CAPLOT, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant.

DEFENDERESSE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier FORESTIER, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : Président Sandrine LABROT, Vice-Présidente, Assesseur Olivier FORESTIER, Juge,

Assesseur Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

As[…]tés de Mathilde REDON, Greffier lors des débats à l’audience du 18 Novembre 2021 et lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 novembre 2021, date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Janvier 2022

JUGEMENT: Rendu par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ASTREE 4 est propriétaire d’un local commercial […] 11 rue Léonard de Vinci, 91220 Le Ples[…]-Pâté, comprenant une partie bureaux d’une surface de 46 m² et une partie entrepôts d’une surface de 427 m².

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre, 2000, la SCI a donné à bail à la SAS SIDAC EVOLUTION le local commercial, ainsi que la jouissance du terrain attenant au local, à usage exclusif de stationnement, pour une durée minimum de 9 années entières à compter du 1er janvier 2001, moyennant un loyer annuel en principal de 36.397,73 euros HT, soit un loyer mensuel de 3.033 euros H.T, exigible le 1er de chaque mois.

Suite au défaut de paiement des loyers à compter du mois d’octobre 2019, la SCI ASTREE 4 a adressé un courrier de mise en demeure en date du 13 novembre 2019, à la SAS SIDAC ÉVOLUTION, d’avoir à régler les loyers, ce en vain.

La SCI ASTREE 4 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS SIDAC ÉVOLUTION le 2 juillet 2020, pour avoir paiement de la somme de 34.814,72 euros.

Par exploit d’huissier en date du 2 février 2021, la SCI ASTREE 4 a fait assigner la SAS SIDAC ÉVOLUTION par-devant le Tribunal Judiciaire d’Evry aux fins de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers à titre principal, obtenir l’expulsion de la société et pour violation des obligations contractuelles du bail à titre subsidiaire.

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Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 17 novembre 2021, la SCI ASTREE 4 sollicite de :

A TITRE PRINCIPAL:

Dire et juger recevables et bien fondées les demandes d’ASTREE 4,

Constater la résiliation du bail commercial conclu le 12 décembre

2000 aux torts exclusifs de SIDAC ÉVOLUTION, avec effet au 3 août 2020, tant en exécution de l’article XI du contrat de bail commercial conclu le 12 décembre 2000 qu’en application des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, à défaut de paiement des loyers et charges échus et restant dus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer délivré par la SCP Papillon F., Papillon G., Lesueur J, huissiers de justice, le 2 juillet 2020 à SIDAC ÉVOLUTION, la mettant en demeure de payer la somme de 34.814,72 euros,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Constater la résiliation du bail commercial conclu le 12 décembre

2000 aux torts exclusifs de SIDAC ÉVOLUTION, avec effet au 3 août 2020, pour violation des dispositions de l’article IX du contrat de bail commercial conclu le 12 décembre 2000 portant sur :

L’obligation de souscription de contrats d’entretien, L’obligation de mise en place de moyens de lutte contre l’incendie et de contrôle des extincteurs,

L’obligation de maintien en état des lieux, d’obtention des autorisations de travaux et transformations du Local.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

Débouter la SAS SIDAC ÉVOLUTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Ordonner l’expulsion de la SAS SIDAC ÉVOLUTION et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe situé 11 rue Léonard de Vinci 91220 Le Ples[…] Pâté, et ce au besoin avec

l’appui de la Force Publique et l’as[…]tance d’un serrurier; faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, as[…]té, s’il l’estime utile, d’un technicien; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

Ordonner à SIDAC ÉVOLUTION de remettre les clefs à ASTREE

4,

Fixer à 4.315,20 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due par SIDAC ÉVOLUTION jusqu’à délaissement effectif des lieux,

Condamner la SAS SIDAC ÉVOLUTION au paiement des sommes suivantes à ASTREE 4:

Indemnité d’occupation au titre du mois de février 2021 4315,20 euros

Indemnité d’occupation au titre du mois de mars 2021 : 4315,20 euros

Indemnité d’occupation au titre du mois d’avril 2021 4315,20 euros

Indemnité d’occupation au titre du mois de mai 2021 : 4315,20 euros

Indemnité d’occupation au titre du mois de juin 2021 4315,20 euros

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Indemnité d’occupation au titre du mois de juillet 2021 4315,20 euros

Indemnité d’occupation au titre du mois d’août 2021 : 4315,20 euros

Indemnité d’occupation au titre du mois de septembre 2021 4315,20 euros

Indemnité d’occupation au titre du mois d’octobre 2021 4315,20 euros Frais de commandement de payer: 272,26 euros,

Soit la somme totale de 46.538,06 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, le 2 juillet 2020,

Condamner SIDAC ÉVOLUTION au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par ASTREE 4, à hauteur de 10.000 euros, outre les intérêts au taux légal de toutes les sommes dues à compter du 2 juillet 2020,

Condamner SIDAC ÉVOLUTION au paiement de l’intégralité des frais de réparations et remise en état nécessaires qui auront été constatées,

Condamner SIDAC ÉVOLUTION au paiement au prorata temporis et pendant toute la durée desdits travaux de remise en état, d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel est égal au montant du dernier loyer mensuel (4.315,20 euros).

Condamner SIDAC ÉVOLUTION à verser à ASTREE 4 la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner SIDAC ÉVOLUTION aux entiers dépens de l’instance,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses conclusions n°2 notifiées par voie électronique en date du 17 novembre 2021, la SAS SIDAC ÉVOLUTION sollicite de :

A TITRE PRINCIPAL:

Déclarer la Société civile immobilière ASTREE IV irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter;

A TITRE SUBSIDIAIRE:

Accorder à la Société SIDAC ÉVOLUTION des délais de paiement de 24 mois pour solder la somme due à la SCI ASTREE

İV,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

Condamner la Société civile immobilière ASTREE IV à payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la Société civile immobilière ASTREE IV aux entiers dépens;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Christelle CAPLOT pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

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Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée à l’audience du 18 novembre 2021.

MOTIFS

Concernant le paiement des loyers

Selon l’article 1103 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose que Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le contrat de bail prévoit dans sa rubrique : « Paiement des loyers » que le preneur doit « payer le loyer et les provisions sur charges aux termes convenus et indiqués ci-avant '>

En l’espèce, le contrat de bail signé le 12 décembre 2000 prévoyait un loyer annuel initial de 36.397,73 euros HT qui, avec indexation, a été porté à la somme de 4.315,20 euros mensuel.

Il n’est pas contesté que la SAS SIDAC ÉVOLUTION n’a pas réglé les loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2019, ainsi que la taxe foncière pour un montant de 7.530 euros soit 20.475 euros au total.

La SCI ASTREE 4 a adressé un courrier de mise en demeure en date du

13 décembre 2019, qui n’a pas été suivie d’effet.

Le 2 juillet 2020 le bailleur a fait délivrer d’un commandement de payer pour un montant total de 28.768 euros et visant la clause résolutoire. Cet acte faisait état du non-paiement des loyers pour la période du mois de novembre 2019 à juin 2020.

S’il n’est pas fourni par le demandeur un décompte détaillé, il peut être constaté que dans son courrier en date du 15 juillet 2020, la SAS SIDAC ÉVOLUTION reconnaissait un arriéré de loyer d’un montant de 34.521,60 euros au mois de juin 2020. De même, dans son courrier en réponse, la SCI ASTREE 4 faisait état d’un arriéré de loyer de 39.129,92 euros au mois de juillet 2020 et comprenant la somme de 272,26 euros concernant les frais du commandement de payer.

Dans ses dernières écritures, si le bailleur reconnaît que la SAS SIDAC ÉVOLUTION a repris les paiements à compter du mois de novembre 2020, et à juste titre impute les règlements sur les plus anciens loyers, il indique que le locataire est redevable de 9 mois de loyers d’un montant de 38.836,80 euros, ainsi que de 7.429 euros au titre de la taxe foncière soit un total de 46.265,80 euros.

La bailleresse sollicite également la somme de 272,26 euros au titre des frais du commandement de payer dans le montant de sa condamnation, or cette somme sera intégrée dans les dépens de l’instance.

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La SAS SIDAC ÉVOLUTION, qui ne conteste être redevable d’un arriéré de loyer, indique que le montant doit être actualisé pour un montant de 41.950,90 euros.

Si la locataire justifie bien de la reprise du paiement des loyers à compter du mois de novembre 2020, elle est redevable de 9 mois de retard concernant ses versements soit la somme de 38.836,80 euros. De même, la bailleresse fait état

d’une taxe foncière d’un montant de 7.429 euros, sans que la SAS SIDAC ÉVOLUTION ne vienne en contester le montant.

Dès lors, la somme de 41.950,90 euros dont se prévaut la SAS SIDAC ÉVOLUTION ne ressort d’aucun calcul ou de justification probante, elle est redevable au titre des arriérés de loyer de la somme de 38.836,80 euros, et de 7.429 euros au titre de la taxe foncière soit un total de 46.265,80 euros, somme à laquelle elle sera condamnée.

Concernant les effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1184 du Code Civil, lorsque la cause de nullité n’affecte qu’une ou plusieurs clauses du contrat, elle n’emporte nullité de l’acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l’engagement des parties ou de l’une d’elles. Le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite, ou lorsque les fins de la règle méconnue exigent son maintien.

L’article 1227 du Code Civil précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du Code Civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le contrat de bail en date du 12 décembre 2000 prévoit dans sa rubrique «< clause pénale – clause résolutoire » que « le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge ».

En l’espèce, la bailleresse a délivré un commandement de payer le 2 juillet 2020, visant la clause résolutoire. La SAS SIDAC ÉVOLUTION n’a repris le paiement des loyers qu’à compter du mois de novembre 2020, soit plus d’un mois après l’exploit d’huissier.

Toutefois, même si les difficultés financières sont apparues avant les différents confinements, force est de constater que la locataire a repris une partie des paiements, puis a cessé d’effectuer les règlements alors que l’activité économique du pays était à l’arrêt.

La SAS SIDAC ÉVOLUTION, qui justifie de ses difficultés économiques et de la période de l’arrêt de toutes activités liées à l’épidémie de COVID, est recevable à invoquer la force majeure au visa de l’article 1218 du Code Civil. Au moment de la reprise économique, la SAS SIDAC ÉVOLUTION a réglé les loyers compter du mois de novembre 2020 et, à ce jour, a honoré les règlements de ces derniers, démontrant une volonté de se maintenir dans les lieux.

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Il ressort des éléments versés aux débats que les parties se sont rapprochés afin de trouver un accord et que, même si ce dernier a été refusé par la SCI ASTREE 4, la SAS SIDAC ÉVOLUTION avait proposé un apurement de la dette, afin de permettre la continuité des relations contractuelles existantes depuis plus de vingt ans.

Il convient d’accorder, compte-tenu des éléments avancés sur la nature des difficultés financières et de l’évolution du chiffre d’affaires, d’accorder à la SAS SIDAC ÉVOLUTION des délais de paiement, sur une période de vingt-quatre mois, en plus du loyer courant à payer chaque mois.

La SAS SIDAC ÉVOLUTION se libérera de la somme de 46.265,80 euros dans les 24 mois, en 23 mensualités de 1.927,74 euros, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette, la première mensualité devra avoir été versée le 5 du mois suivant la signification de la présente décision.

La SCI ASTREE 4 sera déboutée de sa demande de résiliation du bail et des demandes accessoires qu’elle formule comprenant les frais de réparations et de remises en état nécessaires.

Concernant la résiliation sur les manquements du locataire aux obligations prévues dans le bail

1 – Sur l’obligation de souscription de contrats d’entretien et de lutte contre l’incendie

La SCI ASTREE 4 soutient que la locataire a violé les dispositions de l’article IX du bail, imposant une obligation de souscription d’entretien et d’obligation de mise en place de lutte contre l’incendie et de contrôle des extincteurs. Toutefois, la SAS SIDAC ÉVOLUTION justifie avoir effectué un entretien des extincteurs, la demande de résiliation du bail formée par la SCI ASTREE 4 sera rejetée sur ce point.

2 Sur l’obligation de maintien en état des lieux

La SCI ASTREE 4 soutient que la SAS SIDAC ÉVOLUTION a effectué des travaux et des transformations sans aucune autorisation administrative ou accord du bailleur, en violation de l’article IX du contrat de bail.

En l’espèce, la SCI ASTREE 4 fait état de la présence d’une mezzanine, ainsi que d’un escalier d’accès, mais également des édifications extérieures qui auraient été effectuées sans son accord, ni information.

Force est de constater que la SCI ASTREE 4 ne verse aux débats aucun état des lieux permettant de déterminer la nature ou la composition des locaux avant la prise de possession par le locataire, si bien qu’il est impossible de déterminer si les ouvrages que le bailleur désigne étaient préexistant à la signature du bail ou sont l’objet d’une édification par le locataire.

La demande de la SCI ASTREE 4 concernant la violation la transformation du local sera donc rejetée.

Concernant les autres demandes

La SCI ASTREE 4 sollicite la condamnation de la SAS SIDAC ÉVOLUTION à la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

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Si la bailleresse indique qu’il s’agit d’une société immobilière familiale dont le gérant bénéficie à titre personnel d’une petite pension et d’un état de santé préoccupant, elle ne justifie pas de ces éléments.

En outre, il s’agit d’une demande concernant des préjudices personnels au gérant, ne pouvant être rattachés à des préjudices qu’auraient subi la SCI ASTREE 4.

De même, il est évoqué que le défaut de paiement des loyers a mis la SCI ASTREE 4 dans une « position financière particulièrement délicate >> sans en rapporter la preuve ou verser des éléments aux débats, elle sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts.

En revanche, la SCI ASTREE 4 qui sollicite que l’intégralité des condamnations soient assorties d’intérêts au taux légal, est recevable et ces derniers seront fixés à compter du 2 juillet 2020.

Sur les demandes relatives aux frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte-tenu des circonstances de l’espèce et au regard de l’équité, il convient de condamner la SAS SIDAC ÉVOLUTION à payer à la SCI ASTREE 4 la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS SIDAC ÉVOLUTION, qui échoue dans la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris la somme de 272,26 euros au titre des frais du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SAS SIDAC ÉVOLUTION à payer à la SCI ASTREE 4 la somme de 46.265,80 euros au titre des arriérés de loyers et charges, ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2020 et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire contractuelle ;

AUTORISE la SAS SIDAC ÉVOLUTION à se libérer de sa dette par 23 mensualités de 1.927,74 euros, en sus les loyers et charges courants, la première mensualité devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

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DIT qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité ou d’un seul des loyers courants à leur échéance, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets;

CONDAMNE la SAS SIDAC ÉVOLUTION à payer à la SCI ASTREE 4 la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS SIDAC ÉVOLUTION aux dépens, en ce compris la somme de 272,26 euros au titre des frais du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT

DEUX, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, as[…]tée de Mathilde REDON, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

En conséquence, La République Française mande et ordonne : A tous Huissiers de Justice sur ce requis, de mettre ladite

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République décision à exécution, près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président

Pour copie certifiée conforme à la minuté, revêtue de la et le Greffier. formule exécutoire par le Greffier soussigné.

Le Greffier ere H