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TRIBUNAL REPUBLIQUE FRANCAISE JUDICIAIRE Au nom du peuple français D’EVRY
Expropriations JUGEMENT N° RG 22/[…]18 N° rendu le 05 SEPTEMBRE 2023 P o r t a l i S
DB3Q-W-B7G-OV2I
Minute n° 23/[…]66
Etablissement public ETABLISSEMENT
FONCIERPUBLIC
D’ILE DE FRANCE
C/ Y,
AA
CCC CCCFE délivrées le :
À: M^e Jonathan AZOGUI,
M^e Thierry PEYRONEL
ENTRE:
DEMANDEUR
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
4-14 rue Ferrus
75014 PARIS représenté par Maître Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS
ET
DÉFENDEURS
Monsieur X Y
Route de Vauhallan
91400 […] représenté par Maître Thierry PEYRONEL, avocat au barreau […]ESSONNE
Madame Z AA épouse AB 73 rue Gabriel Péri
78114 MAGNY LES HAMEAUX représentée par Maître Thierry PEYRONEL, avocat au barreau […]ESSONNE
EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
représenté par : Monsieur AC
^adresse: Direction Générale des Finances Publiques 27 rue des Mazières
91011 EVRY COURCOURONNES

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JUGE DE L’EXPROPRIATION :
MAT 3001 0937 Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, désignée par ordonnance du Premier Président de la Cour […]Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’articles L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause […]utilité publique.
GREFFIER : Jean-Paul LE GOFF
DÉBATS:
Le 16 février 2022, Monsieur X Y et Madame Z AA épouse AB, par l’intermédiaire de Maître Aurore PUYRIGAUD-MARIS, notaire à […], ont déposé une déclaration […]intention […]aliéner, au profit de la SAS DESIMO, les parcelles cadastrées section C n°47, C […] et C […] […]es lieuxdits la truie qui file, 5091 VC du Christ et VC du Christ […]une superficie de 2.020 m² pour un montant de 2.[…].[…] euros, outre une commission pour frais […]agence […]un montant de 240.[…] euros à la charge de l’acquéreur.
Par décision du 14 avril 2022 de son directeur général, l’Etablissement Public Foncier […]Ile de France, ci-après EPFIF, a décidé de faire usage de son droit de préemption en proposant […]acquérir le bien concerné au prix de 689.700 euros en ce compris la commission […]agence.
Par courrier du 07 juin 2022, signifié par voie de commissaire de justice, Madame Z AA épouse AB et Monsieur X AD AE ont indiqué à l’EPFIF maintenir le prix de vente figurant dans la déclaration […]intention […]aliéner.
Par mémoire reçu au greffe le 27 juin 2022, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation afin de voir valider l’offre […]acquisition par préemption du bien.
Par courrier reçu au greffe le 29 août 2022, l’EPFIF a justifié de la consignation opérée à hauteur de 15 % de la valeur retenue par la Direction des Domaines, soit la somme de 94.050 euros, conformément aux dispositions de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme.
Un transport sur les lieux a été effectué en présence de l’ensemble des parties le 09 janvier 2023.
L’EPFIF a déposé au greffe le 19 janvier 2023 un mémoire en réponse et récapitulatif.
Monsieur X Y et Madame Z AA épouse AB ont constitué avocat et ont déposé un mémoire en défense le 01 août 2022 et un mémoire en réplique à l’audience du 17 avril 2023.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement a déposé au greffe le 05 janvier 2023 des conclusions et a déposé des conclusions complémentaires à l’audience du 17 avril 2023.
A l’audience du 17 avril 2023, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires en application des dispositions de l’article R311-20 du code de l’expropriation.
Au terme de la procédure, les prétentions et moyen s des parties s’établissent respectivement comme suit.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DE L’EPFIF
Aux termes de son mémoire en réponse et récapitulatif, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :
- fixer à 545.702 euros, hors commission […]agence à la charge de l’acquéreur, le prix des biens cadastrés section C numéros 47, 562 et […] […] Rond-point du Christ de […] à […] (91400), appartenant à M. X Y et M^me Z AA ép. AB

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dire que les frais de commission […]agence seront à la charge de l’EPFIF, dans la seule hypothèse […]une réalisation de la vente, et sous réserve […]examen du mandat de l’agent immobilier et de la somme réellement mise à la charge de l’acquéreur (somme proportionnelle sur le prix de vente ou somme forfaitaire).
Au soutien, l’EPFIF fixe la date de référence au 09 juillet 2019, date à laquelle a été renouvelé
l’acte créant la ZAD sur le secteur dit du Christ de […].
A la date de référence retenue les parcelles sont situées en zone Ulc du PLU, zone inconstructible.
L’EPFIF se fonde sur les surfaces ressortant du rapport […]expertise privée versé aux débats par les défendeurs comme suit :
- locaux commerciaux : 431,80 m²
- appartements : 110 m²
- reliquat de terrain : 815 m²
Il soutient que le bâti est à l’abandon, en très mauvais état et nécessite de très lourds travaux de rénovation et, après le transport sur les lieux, ne conteste pas le caractère libre du bien.
L’EPFIF retient la méthode par comparaison et propose les termes de comparaison suivants pour les locaux commerciaux :
Zonage Surface Prix / m² Observations Prix Adresse Date vente Cadastre Commune PLU utile
[…] 200 […] € 1 333 € 150 […] […] […]
Immeuble à usage […] et commercial et 255 […] € 2 429 € […] […]. 2019P00657 282 […]habitation libre
Immeuble à usage commercial, libre, […] […] € 2 115 € […] […] […]
Restaurant et […] 450 […] € 1 184 € logement, libre, en Général de 08/11/2018 […] […] zone pavillonnaire Gaulle
S
Moyenne 1 […]
Il en ressort une valeur moyenne de 1.[…] €/m² à laquelle l’EPFIF applique un premier abattement de 30% pour tenir compte de la localisation des locaux dans une zone excentrée et peu attractive et un second abattement de 50 % pour tenir compte des très importants travaux de rénovation à prévoir et de la vétusté du bien. Il parvient ainsi à une valeur unitaire arrondie de 618 €/m².
Pour les appartements, l’EPFIF indique faire sien les termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement et souhaite y ajouter deux autres particulièrement récents :

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Réf. Cadastre Adresse Date Constr. Pces Et. Prix (€) Surf Surf Prix/m² Prix/m²
Carrez utile Carrez utile
2021P00712 AB 196 26 21 rue du 15/01/21 1985 1 ن
69 283.[…] 4.101,45 ی
ا
[…] AB 196 18
[…]
2022P05288 AB 196 17 21 rue du 09/02/22 1985 3 1 70 ل
69 302.[…] 4.297,10 4.376,81 ی
AB 196 27 ا
[…]
[…]
L’EPFIF retient de ces 7 termes de comparaison une valeur moyenne de 4.600 €/m² à laquelle il applique un abattement de 30 % pour tenir compte de la localisation excentrée du bien et un abattement de 1.500 €/m² pour tenir compte des travaux nécessaires à remédier à un état […]insalubrité. Il parvient ainsi à une valeur unitaire de 1.720 €/m².
Pour l’évaluation de la parcelle C n°47, l’EPFIF propose les termes de comparaison suivants :
Cadastre Commune Adresse Date vente Surface Prix Prix / m² Observations
6 rue X 2018P03275 […] 285 […] Terrain nu en zone […] […] € 108 € Razel UI
6 rue X 2018P03856 […] 286 […] Terrain nu en zone 26/04/2018 […] 1 495 944 € 106 € Razel UI
2018P00657 […] 285 6 rue X […] Terrain nu en zone 26/01/2018 […] € 108 € Razel UI
[…] 186, 6 rue X 2014P03177 187, 188, […] Terrain nu en zone 18/07/2014 875 96 360 € 110 € Razel 189 UI
et retient une valeur unitaire de 110 €/m².
L’EPFIF critique le rapport […]expertise versé aux débats par les défendeurs dans lequel l’expert se fonde sur 6 termes de comparaison sans jamais produire la moindre référence de publication.
Il critique la méthode par capitalisation de la valeur locative retenue par l’expert compte tenu de son caractère aléatoire quant au choix du taux de capitalisation et parce qu’elle ne correspond pas au projet du titulaire du droit de préemption qui n’est pas […]investir dans un bien. Il critique également la métode du promoteur ou compte à rebours utilisée par l’expert qui n’est pas conforme aux principes du droit de l’expropriation puisqu’elle détermine la valeur […]un bien sur la base […]hypothèses.

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PRÉTENTIONS ET MOYENS DE MONSIEUR AF Y et de
MADAME AG AA épouse AB
Aux termes de leur mémoire en réplique, Monsieur X Y et Madame
Z AA épouse AB demandent au juge de l’expropriation de :
- recevoir les défendeurs en leur prétention et y faisant droit
- débouter l’Etablissement Public Foncier Ile de France de sa demande tendant à voir fixer le prix de l’ensemble immobilier appartenant à Monsieur X Y et Madame
Z AA épouse AB à la somme de 545.702 € hors commission […]agence
-- fixer à la somme de 2.[…].[…] € (deux millions […]euros) le prix de l’ensemble immobilier appartenant à Monsieur X Y et Madame Z AA épouse
AB […] Rond Point du Christ de […] à […] (91400) cadastré section C numéro 47, 562 et […]; prix auquel s’ajouteront les frais […]agence, les frais divers et les taxes annexes à la charge de l’acquéreur.
Au soutien, les défendeurs demandent que la date de référence soit fixée, conformément aux dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme au 09 avril 2020, date de la dernière modification du plan local […]urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Ils affirment que le secteur sur lequel se situe l’ensemble immobilier n’est plus une zone inconstructible depuis 2020 en raison de la réduction après l’arrêté municipal du 09 avril 2020 de la zone de danger liée à la présence du CEA.
Ils relèvent que l’EPFIF, prétextant découvrir seulement lors du transport du 09 janvier 2023 l’état de leur bien qu’il avait déjà visité le 30 novembre 2021 a baissé en toute opportunité sa proposition de la somme de 627.250 euros à celle de 545.702 euros. Les défendeurs contestent la description retenue par l’EPFIF […]environnement très peu attractif pour leur bien qui se situe à moins de 20 kms de Paris, dans un secteur stratégique sur le plateau de […], à moins de 800m de la mairie de […] et à proximité […]un grand rond point bénéficiant […]une accessibilité renforcée desservie notamment par la N118 et à proximité du chantier de construction de la gare
CEA-Saint Aubin.
S’agissant des termes de comparaison proposés par l’EPFIF et Monsieur le Commissaire du
Gouvernement, les défendeurs relèvent :
- pour le terrain à bâtir, que les termes de comparaison sont anciens, compris entre 2014 et 2018, et portent sur des terrains non comparables comme étant de plus grande superficie ;
- pour les locaux commerciaux, que les termes de référence de l’EPFIF concernent […]autres communes non comparables ou des zones très différentes et moins attractives. Ils contestent les abattements pour défaut […]attractivité et vétusté affirmant qu’ils sont abusifs et injustifiés tant dans leur quantum que dans leur principe. Ils rappellent que pour les locaux commerciaux, les travaux de rénovation et […]aménagement, à la différence des lieux […]habitation, sont pris en charge par les preneurs et non par le bailleur.
- pour les appartements, que l’abattement de 30 % effectué par Monsieur le Commissaire du Gouvernement en raison de la localisation de leur bien, est injustifié et qu’il n’a pas été tenu compte de l’espace mezzanine de l’appartement […]une surface de 70,80 m².
Les défendeurs proposent comme termes de comparaison les 3 offres […]achat reçues des sociétés
AVDI GESTION, PROMOZ et DESIMO pour des prix de 1.800.[…] euros et 2.[…].[…] euros, la promesse de vente régularisée devant notaire le 11 février 2022 avec la société DESIMO pour un montant de 2.[…].[…] euros. Ils valorisent leur bien à 1.907.844 euros en se basant sur le

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montant de la taxe foncière du bien préempté par rapport à un bien préempté par l’EPFIF à proximité immédiate, 4 route de Bièvres à […].
Ils versent également aux débats un rapport du 7 juin 2022 de Monsieur AH AI, expert immobilier, évaluant leur bien à la somme de 2.235.[…] euros en ce compris les frais […]agence
à la charge de l’acquéreur. En réplique aux critiques de l’EPFIF sur les méthodes de calcul retenues par l’expert, ils relèvent que l’expert utilise plusieurs méthodes […]évaluation concordantes entre elles afin de croiser les résultats et que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode devant être retenue. Selon eux, il n’y a pas eu de vente réalisée dans le secteur récemment qui aurait été identifiée par l’expert de sorte que la méthode comparative est inappropriée et ne peut pas être retenue, outre le fait qu’elle ne prend pas en considération les annexes de leur bien.
PROPOSITIONS DE MONSIEUR LE COMM ISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Aux termes de ses conclusions complémentaires, Monsieur le Commissaire du Gouvernement propose de fixer le prix du bien à la somme de 800.053 €, en ce non compris les honoraires […]agence à la charge de l’acquéreur.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement rappelle que le bien est situé dans le périmètre […]une
ZAD et que la date de référence doit être fixée, conformément aux dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, au 09 juillet 2019, date de l’acte portant renouvellement de la
ZAD sur le secteur dit Christ de […]. A la date de référence du 09 juillet 2019, le bien est compris dans le secteur Ulc du PLU et est compris dans la zone de danger du CEA de sorte qu’il est est en zone inconstructible.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement retient la méthode par comparaison qui con[…]te à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à 'évaluer sur le marché immobilier local.
Il propose les termes de comparaison suivants pour les locaux commerciaux con[…]tant en des mutations depuis janvier 2020 de commerces construits avant 2[…] et de surfaces utiles entre 50
m² et 173 m² à […] et sur les communes voisines :
Terme Réf Cadastre Adresse Date Constr. Surf utile Prix total Prix/m²
[…].[…] 2.067 306/287 Dautry
Gif sur Yvette
2 2022P22147 BM 6/93, […].[…] 2.242 162, 164, Massy
165
3 2022P11587 AN […], […].[…] 1.734 63 Dormoy
Massy
4 2022PI1682 BD 164/3, 39 Bd 12/04/22 1990 460.[…] 111 4.144 4, 26, 47 Dubreuil
Orsay
5 2022P12216 AX […].[…] 2.200 Montjay
Orsay
6 2022P21381 BC […].[…] 4.700 170/24, 26 Orsay
7 2022P13933 BC […].[…] 3.017 207/148 Orsay

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AM 97/26, 8 2021P01200 […].[…] 3.400
[…]Orsay 27
Orsay
[…].[…].[…] 122
Villiers
Villebon sur
Yvette
Moyenne 2.794
Médiane 2.242
Il retient pour les locaux commerciaux une base la valeur médiane de 2.250 €/m² à laquelle il applique un abattement de 30 % pour tenir compte de la localisation défavorable du bien. Il déduit ensuite une valeur de 700 €/m² pour tenir compte des travaux importants de rénovation. Il procède au calcul suivant : (2.250 € – 700 €) – 30 % = 1.085 €/m².
Il propose les termes de comparaison suivants pour les appartements con[…]tant en des mutations depuis janvier 2020 […]appartements entre 80 et 120 m² à […] :
Terme Réf Cadastre Adresse Date Constr. Pces Surf utile Prix/m² Prix total
2 imp 2021P04773 AB 1 03/09/21 2017 3 80 4.[…].795
Auguste 431/4/4039
,4068,4069 Perret
[…]
AB 19/10, 2 2020P00520 4.[…].[…]
19 […]
[…]
C 265/9, 26 rue de 3 2021P03429 08/07/21 2019 4 98 460.[…] 4.694
17, 18 Paris
[…]
2020P04652 4 16/10/20 C 201/33, 18 Pl de là 1900 2 71 373.[…] 5.261
35 République […]
[…] 267/8, 9 rue des 5 2021P00389 25/01/21 2017 4 81 357.[…].411
12 Templiers
[…]
4.743 Moyenne
4.694 Médiane
Il retient, pour l’appartement, une valeur de 4.700 €/m² à laquelle il applique un abattement de 30
% pour tenir compte de la localisation et parvient à une valeur moyenne de 3.290 €/m². Il indique retenir la valeur de 120.[…] € pour les travaux (1.091 €/m²).
Pour le terrain, Monsieur le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants con[…]tant en des mutations depuis janvier 2020 de terrains à vocation […]activités supérieur à 500m² à […] et sur les communes voisines :
Cadastre Terme Réf Adresse Date Surf utile Prix total Prix/m²
1 A […] 63.648 Bel Ebat 01/04/21 884 72
Marcous[…]
2 2021P01781 A 583 1.094.[…].899 50
Marcous[…]
BI 44 3 Les Grands Champs 2021P11598 15/10/21 1.[…].570 70 Ronds
Massy
BH 168, […].[…].700 71
170 Massy

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5 2021 P00598 BH 173
6 rue Galvani 22/12/20 3.[…].800 Massy 70
Moyenne 67
Médiane 70
Il retient une valeur unitaire de 110 €/m² pour le terrain.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose, dans son premier alinéa, qu’à défaut […]accord amiable, le prix […]acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière […]expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.
L’article R.213-11 du même code dispose, dans son premier alinéa, que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R.213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière […]expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. (…)
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière […]expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 3ème alinéa, du code de
l’urbanisme.
Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 et suivants et R.322-1 et suivants du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.
En matière de préemption, le juge fixe le prix […]acquisition en considération de la con[…]tance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.
Sur les éléments préalables à la détermination du prix
Sur le droit applicable et la situation […]urbanisme :
Selon les dispositions de l’article L.213-4 a iii du code de l’urbanisme, pour les biens compris dans le périmètre […]une zone […]aménagement différé, la date de référence est date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone […]aménagement différé.
En l’espèce, les défendeurs préemptés n’apparaissent pas bien fondés à demander que la date de référence soit fixée au 09 avril 2020, date de dernière modification du PLU de la commune de
[…], alors que le bien est situé dans le périmètre de la ZAD du secteur dit Christ de […].
Conformément aux dispositions de l’article L.213-4 a iii du code de l’urbanisme, la date de référence est fixée au 09 avril 2019, date du dernier acte portant renouvellement de la ZAD sur le secteur dit Christ de […].
A la date de référence, le bien est situé en zone Ulc du PLU qui est une zone inconstructible du fait de la servitude liée au CEA.

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Sur la con[…]tance du bien :
Il est établi que sur les parcelles se situe un bâti qui comporte 4 locaux commerciaux, deux appartements à usage […]habitation et un terrain nu.
Pour un plus ample descriptif des lieux, il conviendra de se reporter au procès verbal de transport annexé au présent jugement.
Sur les surfaces
Les parties s’entendent sur les superficies suivantes :
- locaux commerciaux : 431,80 m²
- appartements : 110 m²
- terrain : 815 m²
Sur la situation locative
Il est établi que le prix doit être fixé en valeur libre.
Sur la méthode :
'Les parties sont en désaccord sur la méthode de calcul à retenir puisque :
- les défendeurs préemptés, dans leurs conclusions, proposent une méthode con[…]tant à comparer le montant de la taxe foncière de leur bien par rapport à la taxe foncière […]un bien préempté par l’EPFIF situé à proximité au 4 route de Bièvres à […].
Ils demandent également de retenir les méthodes par commercialité, par capitalisation de la valeur locative ainsi que la méthode sol + construction + vétusté telles que retenues par l’expert immobilier dans son rapport du 07 juin 2022.
- tandis que l’EPFIF et Monsieur le Commissaire du Gouvernement concluent au rejet des méthodes proposés par les défendeurs et demandent que la méthode par comparaison soit retenue.
Sur ce
La méthode proposée con[…]tant en une valorisation fondée sur une comparaison de la taxe foncière du bien préempté par rapport à la taxe foncière […]un bien préempté par l’EPFIF et situé à proximité immédiate n’apparaît pas pertinente puisque le bien de comparaison proposé, s’agissant […]une maison de 110 m² construite sur un terrain de 1.363 m², n’est pas comparable au bien […]espèce qui est un immeuble mixte (locaux commerciaux et appartement […]habitation) de 777 m². Les bases de calcul des taxes foncières sont distinctes entre les deux biens et ne peuvent donc pas servir de fondement pour une valorisation objective du bien […]espèce. Cette méthode ne peut qu’être rejetée.
La méthode par commercialité ne peut être utilement retenue en l’absence de tout élément objectif pour expliquer du prix au m² retenu.
La méthode par capitalisation de la valeur locative n’apparaît pas pertinente en l’absence […]élément objectif versé aux débats pour justifier de la valeur locative retenue et du taux de capitalisation. Cette méthode ne peut qu’être rejetée.

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10 La méthode sol+construction+vétusté, qui con[…]te à apprécier séparément les bâtiments et leur vétusté […]une part et le terrain […]autre part ne peut pas non plus être utilement retenue en l’absence
[…]élément objectif versé aux débats pour justifier du prix au m²du terrain ou de l’indice du coût de la construction retenu.
La méthode con[…]tant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local adoptée par l’EPFIF, Monsieur le Commissaire du Gouvernement, et pour partie par les défendeurs, sera retenue pour être adaptée aux données de l’espèce.
Sur la détermination du prix
S’agissant des termes de comparaison proposés par l’EPFIF:
Pour les locaux commerciaux : les 4 termes de comparaison proposés par l’EPFIF sont anciens, comme compris entre le 08/11/2018 et le […]. Il convient donc, au regard de leur ancienneté, de ne pas les retenir.
Pour les appartements : l’EPFIF retient les 5 termes de comparaison proposés par Monsieur le Commisaire du Gouvernement qui apparaissent pertinents comme se rapportant à des mutations récentes […]appartements de taille comparable au bien […]espèce et situés dans la même commune de […].
Pour le terrain : les 4 termes de comparaison proposés par l’EPFIF, en ce qu’ils se rapportent à des mutations intervenues entre 2014 et 2018, sont à l’évidence beaucoup trop anciens pour pouvoir être pertinents. Ils ne sont pas retenus. Les 2 termes de comparaison supplémentaires proposés par l’EPFIF, en ce qu’ils se rapportent à des mutations récentes portant sur les biens de superficies comparables apparaissent pertinents et seront retenus.
S’agissant des termes de comparaison proposés par les défendeurs :
Les défendeurs proposent comme termes de comparaison une liste de ventes à […] de mars 2017 à décembre 2021 (disponible sur www.immo-data.fr/explorateur/transaction/) et une liste
^de ^ventes à […] de juillet 2021 à mai 2022 (disponible www.meilleursagents.com/rapport-biens-vendus/). L’absence de précisions quant aux références sur de publication au Service de la Publicité Foncière de ces mutations ne permet pas de vérifier les caractéristiques des biens concernés et par conséquent ces termes de comparaison proposés ne peuvent qu’être rejetés.
Les trois offres […]achat reçues par les propriétaires préemptés, tout comme la promesse de vente régularisée qui a fait l’objet de la déclaration […]intention […]aliéner à l’origine de la présente procédure judiciaire, ne constituent pas des mutations effectives et ne peuvent donc pas être utilement retenues comme terme de comparaison.
Les références de publication au Service de la Publicité Foncière des 6 termes de comparaisons proposés pour calculer la valeur des locaux […]habitation n’ont pas été précisées ce qui ne permet pas de s’assurer des caractéristiques des biens proposés. Ces 6 termes de comparaison ne peuvent pas être retenus.
Les 13 termes de comparaison proposés pour calculer la valeur des locaux […]habitation -dont les références de publication au SPF ont été précisées-apparaissent pertinents comme se rapportant à des mutations récentes […]appartements de superficie comparable situés dans la même commune

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de […]. Les défendeurs ont avancé, sans être contredit, qu’il en ressort une valeur unitaire de
4.779,31 €/m² en surface Carrez.
S’agissant des termes de comparaison proposés par Monsieur le Commissaire du Gouvernement:
Les 9 termes de comparaison con[…]tant en des mutations de locaux commerciaux apparaissent pertinents comme se rapportant à des mutations récentes de locaux commerciaux de superficie comparable dans des communes voisines -aucune vente récente de locaux commerciaux n’ayant été trouvée sur la commune de […]. Ces 9 termes de comparaison sont retenus.
Les 5 termes de comparaison con[…]tant en des mutations […]appartements apparaissent également pertinents comme se rapportant à des ventes récentes […]appartements de superficie comparable sur la même commune de […]. Ces 5 termes de comparaison sont retenus. Il en ressort une valeur moyenne de 4.743 €/m² et une valeur médiane de 4.694 €/m².
Les 5 termes de comparaison con[…]tant en des mutations de terrains à vocation […]activités apparaissent également pertinents comme se rapportant à des ventes récentes de terrains de superficie et de vocation compérables situés sur les communes voisines de Massy et Marcous[…]
-aucune vente récente n’ayant été retrouvée sur la commune de […]. Ces 5 termes de comparaison sont retenus. Il en ressort une valeur unitaire moyenne de 67 €/m² et une valeur médiane de 70 €/m².
Au regard des termes de comparaison retenus, il convient de calculer comme suit la valeur du
bien :
- a- pour les locaux commerciaux
Il ressort des 9 termes de comparaison proposés par Monsieur le Commissaire du Gouvernement et qui ont été retenus une valeur moyenne de 2.794 €/m² et une valeur médiane de 2.242 €/m².
Il convient cependant de relever que les termes de comparaisons se rapportent à des biens situés géographiquement sur des communes de plus grande taille et bénéficiant […]une attractivité commerciale plus importante que la commune de […] qui compte environ 4.200 habitants. Au sein même de […], le bien ne se situe pas en coeur de ville mais est excentré. En outre, il n’est pas contesté, et il ressort des constatations faites lors du transport verbal de transport, que le bien nécessite […]importants travaux de rénovation.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement a avancé que les coûts de travaux sont estimés entre
500 €/m² et 1.[…] €/m².
Au vu de ces éléments, il convient de retenir pour les locaux commerciaux, la valeur médiane arrondie à 2.250 €/m² et […]appliquer un premier abattement de 30% compte tenu de la localisation géographique du bien moins favorable que celle des biens objets des termes de comparaison puis […]appliquer un second abattement, compte tenu de l’ancienneté des travaux nécessaires à sa rénovation, de 700 €/m².
Il est procédé au calcul suivant :
(2.250 €/m² – 700 €/m²) – 30 % = 1.085 €/m²
1.085 €/m² x 431,80 m² = 468.503 euros

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12 =
- b- pour les appartements
Des 2 termes de comparaison retenus proposés par l’EPFIF, il ressort une valeur de 4.239,13
€/m².
Des 5 termes de comparaison retenus proposés par Monsieur le Commissaire du Gouvernement, il ressort une valeur unitaire moyenne de 4.743 €/m² et une valeur médiane de 4.694 €/m².
Des 13 termes de comparaison retenus proposés par les défendeurs, il ressort une valeur unitaire de 4.779,31 €/m² en surface Carrez.
Au ces termes de comparaison ci dessus, il convient de retenir une valeur moyenne de 4.700 €/m².
Il est rappelé que les termes de comparaison bénéficient […]un meilleur environnement géographique que le bien préempté qui est excentré. Il convient donc, ainsi que justement proposé par Monsieur le Commissaire du Gouvernement, […]appliquer un premier abattement de 30% sur la valeur moyenne retenue.
Il est également rappelé que les termes de comparaison portent sur des biens en état […]usage alors que le bien préempté nécessite […]importants travaux de rénovation. Il convient, pour tenir compte de l’état du bien, […]appliquer un second abattement. Les défendeurs, se fondant sur leur rapport […]expertise, retiennent un abattement de 120.[…] euros ce qui correspond à une moyenne arrondie de 1.091 €/m² également retenue par Monsieur le Commissaire du Gouvernement tandis que l’EPFIF ne verse aucune pièce au soutien de sa demande tendant à ce qu’une moyenne de 1.500
€/m² soit retenue comme base pour la calcul de l’abattement pour travaux.
Il sera donc retenu un second abattement pour travaux sur une base de 1.091 €/m².
Il est procédé au calcul suivant :
4.700 €/m²- 30% 3.290 €/m²
3.290 €/m² 1.091 €/m² = 2.199 €/m²
2.199 €/m² x 110 m² = 241.890 arrondis à 241.900 euros.
- c- pour le terrain
Pour le terrain, les défendeurs indiquent se fonder sur le rapport […]expertise qui se base sur des transactions constatées en 2020 et 2021 (depuis que la zone est à nouveau constructible): ce raisonnement ne peut pas être retenu, alors qu’il est établi qu’à la date de référence retenue le terrain se situe en zone inconstructible.
Il sera donc retenu la valeur unitaire proposée par Monsieur le Commissaire du Gouvernement et par l’EPFIF à hauteur de 110 €/m².
Il est procédé au calcul suivant : 110 € x 815 m² = 89.650 euros.
Au final la valeur du bien s’établit comme suit : 468.503+241.900 + 89.650 = 800.053 euros.
Sur les frais […]agence
L’évaluation du prix de l’immeuble doit inclure les frais de commission […]agence dès lors que la somme correspondante ainsi que l’indication de la partie qui en a la charge sont mentionnées dans la Déclaration […]Intention […]Aliéner. En effet, le titulaire du droit de préemption se substitue à

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13
l’acquéreur et, en tant que tel, est tenu de prendre en charge les honoraires de négociation qui représentent un élément constitutif du prix.
En l’espèce, la déclaration […]intention […]aliéner expose une commission […]agence […]un montant de
240.[…] euros la charge de l’acquéreur.
L’EPFIF apparaît bien fondé à demander que les frais […]agence ne soient mis à sa charge que dans l’hypothèse […]une réalisation de l’opération de préemption -tout comme les frais […]agence auraient été payés par l’acquéreur auquel l’EPFIF se substitue uniquement en cas de réalisation de la vente.
En revanche, l’EPFIF n’apparaît pas bien fondé à demander, de manière trop imprécise, que les frais […]agence soient payés sous réserve […]examen du mandat de l’agent immobilier et de la somme réellement mise à la charge de l’acquéreur (somme propotionnelle sur le prix de vente ou somme forfaitaire). Cette demande apparaît trop imprécise pour qu’il puisse y être fait droit et ne peut qu’être rejetée.
Il convient donc de dire que dans l’hypothèse […]une réalisation de l’opération de préemption, les frais de commission […]agence […]un montant de 240.[…] euros sont dus par l’EPFIF.
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de l’EPFIF.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation du département de l’Essonne, statuant publiquement, par mise à 2
disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 09 janvier 2023
FIXE à 800.053 euros, en valeur libre, le prix […]acquisition des parcelles cadastrées section C numéros 47, 562 et […] […]es Rond Point du Christ de […] à […] (91400) appartenant à
Monsieur X Y et Madame Z AA épouse AB
DIT que, dans l’hypothèse […]une réalisation de l’opération de préemption, les frais de commission
[…]agence dus par l’EPFIF sont […]un montant de 240.[…] euros
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier […]Ile de France au paiement des dépens de la présente procédure.
Jugement rendu par mise à disposition au greffe par Caroline DAVROUX, Juge de
l’Expropriation pour le Département de l’Essonne, qui a signé-la minute avec Jean-Paul LE GOFF, Greffier le 5 septembre 2023.
LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXPROPRIATION,

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TRIBUNAL
✓ JUDICIAIRE
D’EVRY PROCÈS-VERBAL DE TRANSPORT SUR LES LIEUX
Expropriations
No RG 22/[…]18 – N°
Portalis DB3Q-W-B7G-OV2I
Minute n° 
Etablissement public ETABLISSEMENT
PUBLIC FONCIER
D’ILE DE FRANCE
C/ AD AJ, AA Epouse
AB Z
Transport du 9 Janvier
2022
L’AN DEUX MILLE VINGT TROIS ET LE NEUF JANVIER
Nous, Caroline DAVROUX, Première Vice-Présidente adjointe, désignée par ordonnance du Premier Président de la Cour […]Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’articles L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause […]utilité publique, as[…]tée de Mathurin
NZONZI, Greffier et Rudy BOGAC[…]K, Greffier stagiaire,
Vu notre ordonnance en date du 21 novembre 2022 fixant à ce jour à 14 H 00, l’appel des parties à la mairie de […] (91)
Nous nous sommes transportés sur les lieux,
En présence de Monsieur Jérôme AC, Commissaire du Gouvernement,
Personnes présentes sur les lieux :
- pour l’Etablissement Public Foncier […]Ile de France: Madame AK (cheffe de projet foncier) arrivée en cours de réunion à la mairie et Maître AZOGUI pour les propriétaires préemptés: Monsieur X AD AE, Madame Z AA épouse AB, son époux M. AB, Maître CHICA as[…]tés de Monsieur
AL, expert immobilier
DESCRIPTIF
Les parcelles cadastrées section C numéros 47, 562, […] appartenant en indivision à Monsieur X AD AE et Madame Z AA épouse AB se situent […], au […] sur la commune de […] (91).
A notre demande, aucune des parties n’a été en mesure de nous remettre un plan des lieux qui aurait pu utilement être annexé au présent procès verbal pour en facilier la bonne compréhension-chacune […]entre elles renvoyant aux plans et photographies figurant à ses
écritues. Sur place, il est constaté que les parcelles constituent une unité foncière se décomposant
comme suit:
-parcelle C 47: terrain en friche
-parcelles […] et […] supportent un bâti à usage commercial, actuellement vide de toute occupation, se décomposant en 4 locaux et des appartements.
Nous commençons nos constatations par les extérieurs: nous pénétrons en franchissant un portail […]accès dans une cour intérieure contigue au local 1 (ancien local à usage commercial

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de vente de vélos) au sol partiellement bétonné et partiellement à l’état de friche.
Nous parvenons sur l’arrière des bâtis à la parcelle C47 qui est un terrain en friche manifestement entretenu (herbe coupée, arbres élagués, présence de copeaux de végétation broyés au sol). Les défendeurs expliquent entretenir le terrain mais faire attention à toute intrusion malveillante sur la parcelle qui pourrait faire l’objet […]une occupation illégale. Cette parcelle est intégralement close par du grillage, dispose […]une portail […]accès sur la route.
*
Depuis le rond point, il est constaté que les 4 locaux commerciaux se décomposent comme suit:
-local 1: local à ancien usage de vente de vélos sous enseigne « Promovélo »
-local 2: local à ancien usage de pizzéria
-local 3: local à ancien usage de cuisiniste à l’enseigne cuisine européenne
-local 4: local à ancien usage de gastronomie cave à vins "les demoiselles de
Gascogne"
Pour une meilleure compréhension du présent procès verbal nous présentons le transport en reprenant la numérotation des locaux utilisée par l’expert immobilier M. AL dans son rapport, ce qui ne correspond pas au déroulement chronologique de la visite.
Local n°1: local à ancien usage commercial de vente de vélos
Ce local dispose […]une devanture vitrée, […]un sol en carrelage, […]un plafond en dalles. Il se décompose en une boutique et une arrière boutique qui dispose dans le fond […]un WC. Il est constaté la présence manifeste […]un dégât des eaux (traces de moi[…]sure sur les murs et plafonds). Les défendeurs précisent que ce local est vide de toute exploitation depuis 2018 Le local est en mauvais état […]entretien.
Local n°2: local à ancien usage commercial de pizzéria
Ce local dispose […]une devanture vitrée, […]un sol en carrelage. Il se décompose en une boutique et une arrière boutique, manifestement utilisée comme cuisine (murs carrelés et présence […]arrivées […]eaux). Il est constaté la présence […]un WC.
Les dalles du plafond ont été enlevées. Le local est en moyen/mauvais état.
Local n°3:local à ancien usage commercial de cuisiniste
Ce local est composé […]un rez de chaussée, […]un 1er étage, […]une mezzanine.
Le rez de chaussée correspond à un local à usage commercial disposant […]une devanture vitrée, […]un sol carrelé. Les défendeurs précisent que ce local dispose […]un chauffage électrique mais les anciens locataires sont partis en emmenant les radiateurs et les prises.
Deux escaliers intérieurs permettent l’accès au 1er étage de ce local. Le 1er étage ne dispose pas […]un accès indépendant. Monsieur AL, expert immobilier, explique qu’en l’absence […]accès indépendant au 1er étage, il a valorisé le 1er étage comme bureau et non comme logement alors qu’il s’agit manifestement […]un ancien appartement de fonction. Le sol est en parquet stratifié flottant, les fenêtres sont à double vitrage; il est constaté la présence […]une douche et […]un WC.
Depuis le 1er étage on constate la présence […]une mezzanine: l’escalier permettant […]y accéder n’existe plus et a été remplacé par une échelle. Les défendeurs précisent que les derniers locataires ont enlevé l’escalier. Il est constaté que la mezzanine est sous les combles, qu’elle a des murs en sous pente, qu’elle bénéficie de deux petites fenêtres et deux fenêtres de type vélux.
Ce local disposerait en extérieur […]une annexe dont la porte n’a pas pu être ouverte par les défendeurs (la clef se bloquant dans la serrure).