TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 14 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/04043 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAA2

NAC : 72I

Jugement Rendu le 14 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], situé [Adresse 3], représenté par Maître [H] [U], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 8], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, assistée du CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [V] [J], demeurant [Adresse 1]

Défaillant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assisté de Monsieur Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 29 Mars 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Septembre 2024 et mise en délibéré au 14 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [J] est propriétaire des lots n°251, 359 et 361, au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de Justice du 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son administrateur judiciaire, Maître [H] [U], a fait assigner Monsieur [V] [J] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— condamner Monsieur [V] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 6] la somme de 6 572,41 €, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus

— condamner Monsieur [V] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires [C] [Adresse 4] la somme de 3375,05 €, au titre des sommes exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus, correspondant aux appels provisionnels du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus

— condamner Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [C] 28 les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 120 €uros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du contrat type)

— condamner Monsieur [V] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires [C] 28 des intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 date de la mise en demeure en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil

— condamner Monsieur [V] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires [C] 28 la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.

— condamner Monsieur [V] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires [C] [Adresse 4] la somme de 2.160,00 € sur le fondement de l‘article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu‘il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu‘il à dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner Monsieur [V] [J] aux entiers dépens

A l’audience du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Monsieur [J], bien que régulièrement assigné n’a pas comparu ni constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 15janvier 2024 distribuée en recommandé avec avis de réception à Monsieur [J] qui en a signé l’avis de réception le 23 janvier 2024.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 6 692,41 euros au titre des charges de copropriété, outre une somme de 120 euros correspondant au coût de la mise en demeure.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [J] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°251, 359 et 361 au sein de la copropriété

— les procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficultés en date 28 mai 2021, 11 juillet 2022, 12 septembre 2022, 6 mars 2023, 28 avril 2023

— les appels de fonds et charges sur les périodes considérées

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées, arrêté au 01 janvier 2024, pour la période du 01/07/2022 au 1er janvier 2024, appel 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 572,41 €.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [C] 28 maintient sa demande.

S’agissant des charges de copropriété impayées :

Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01er juillet 2022 au 01 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus, s’élève à la somme de 6 572,41 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date de distribution de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (27 ème procès-verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire du 28 avril 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 01 avril 2024 au 31 décembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 3 375,09 euros, le syndicat des copropriétaires ne sollicitant que 3375, 05 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [C] 28 réclame une somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement.

Il est justifié des modalités d’envoi des mises en demeure des 19 octobre 2023 et 15 janvier 2024.

Aussi, le contrat de syndic prévoit la somme de 25 euros par mise en demeure, si bien que les frais de recouvrement seront réduits à la somme de 50 euros.

Par conséquent Monsieur [J] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] une somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [C] 28 explique que la copropriété est dite en difficulté, et que cela est déclaré au niveau national. Les causes sont les impayés. Aussi, Monsieur [J] en toute connaissance de cause de ces difficultés, continue de ne pas régler ses charges.

Sa mauvaise foi est établie.

En conséquence, il y aura lieu d’octroyer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérets au syndicat des copropriétaires [C] 28.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J], qui succombe, est condamné aux entiers dépens.

Il est par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 6 572, 41 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01er juillet 2022 au 01 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date de distribution de la mise en demeure, et ce, jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 3 375,05 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles jusqu’au 4ème trimestre inclus correspondant aux appels provisionnels du 2ème trimestre au 4ème trimestre 2024;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,