TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00870 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7PI

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2024

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [Y] [C]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LEMONNIER

+ 1CCC à M. [C]

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 8/10/2022, M. [Y] [C] est locataire d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], et appartenant à Mme [B] [A].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au profit de M. [Y] [C] dans le cadre du dispositif VISALE d’Action Logement pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par M. [Y] [C], au titre des loyers et charges de juillet, août et octobre 2023 pour un montant de 1.359 euros.

Par acte d’Huissier de Justice du 24/11/2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.359 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite été amenée à régler au bailleur les loyers et charges du mois de novembre 2023 à février 2024.

Par acte d’huissier en date du 20/03/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 8] et demande :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail,

— son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— sa condamnation à payer la somme de 3.239,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24/11/2023 sur la somme de 1.359 euros,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamnation solidaire des locataires à payer lesdites indemnités dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre, et justifiées par quittance subrogative,

— sa condamnation à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— rappeler que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être écartée.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, expose qu’en vertu de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, elle est substituée de plein droit, avec transfert des biens, droits et obligations incluant les actions judiciaires en cours, aux organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction, dont les associations ASTRIA et SOLENDI.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 6.768,90 euros, au titre des loyers échus à la date du 27/09/2024, terme de septembre 2024 inclus.

Cité par acte délivré à étude, M. [Y] [C], comparant, indique qu’il perçoit un revenu de 1.477 euros dans le cadre d’un CDI, et demande à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 150 euros. Il ajoute avoir fait un versement récent de 525 euros.

Par note en délibéré autorisée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte que l’agence du bailleur a confirmé le passage du locataire le 26/09/2024 pour dépôt d’un chèque de loyer, mais ne pas l’avoir accepté au motif que la caution avait déjà réglé cette somme et l’invitant à la régler directement entre les mains de cette dernière, ce qui n’a pas eu lieu.

L’affaire a été mise en délibéré au 22/08/2024, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu qu’il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu entre l’association ASTRIA, à laquelle est substituée la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”.

Qu’il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il y a lieu de considérer, le locataire s’étant conformé à l’objectif poursuivi par le législateur en se présentant auprès du représentant du bailleur pour déposer un chèque de loyer en septembre, que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur la demande en paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, la quittance subrogative du 19/02/2024, celle du 19/08/2024 et celle du 13/09/2024, et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Qu’il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur en lui versant une somme totale de 6.768,90 euros, correspondant aux loyers et charges impayés précités, déduction faite des sommes versées par le locataire ;

Qu’il convient en conséquence de condamner M. [Y] [C] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.768,90 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 27/09/2024, terme de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24/11/2023 sur la somme de somme de 1.359 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

Sur les délais de paiement

Attendu que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de payer sa dette locative ;

Attendu qu’en l’espèce, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [Y] [C], il y a lieu de lui accorder un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 188 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 21/03/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 26/09/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, la caution subrogée dans les droits du bailleur ayant saisi la CCAPEX par courrier du 27/11/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 24/11/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 24/01/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Que le locataire sera dans ce cas condamnés à payer à la société Action Logement Services cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes que la caution aura elle-même réglées au bailleur à ce titre, et justifiées par une quittance subrogative ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Attendu que M. [Y] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [Y] [C] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.768,90 euros en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 27/09/2024, terme de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24/11/2023 sur la somme de somme de 1.359 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

Autorise M. [Y] [C] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 188 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant résiduel, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de M. [Y] [C], faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et condamne M. [Y] [C] à payer à société ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur et justifiées par une quittance subrogative ;

En tout état de cause:

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [C] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président,