TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00397 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P2HE

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2024

M. [D] [U] [R]

C/

BATIGERE HABITAT

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2024.

DEMANDEUR:

Monsieur [D] [U] [R]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne assisté de M^e Virginie SEVIN, avocat au barreau D’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/3004 du 07/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)

DEFENDERESSE:

Société BATIGERE HABITAT

venant aux droits de la Société BATIGERE EN ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : +1CCC à M^e SEVIN

+ 1CCC à M^e PAUTONNIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2008, la SA d'[Adresse 7], devenue SA d’HLM 1001 Vies Habitat, a donné à bail à Monsieur [D] [U] [R] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer de 269,28 euros, outre 147,85 euros de charges.

Monsieur [U] [R] a signalé au bailleur, le 21 décembre 2015, la survenance d’un dégât des eaux en date du 31 juillet 2015, et un rapport d’expertise indiquant que le sinistre avait pour origine les parties communes de l’immeuble. Un nouveau dégât des eaux est intervenu le 16 décembre 2015, et un rapport d’expertise a été rendu le 21 avril 2016 indiquant qu’il était dû à une fuite sur la descente des eaux usées de l’immeuble.

C’est dans ce contexte que Monsieur [U] [R] a, par acte d’huissier signifié le 18 avril 2018, assigné la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, devant le tribunal d’instance d’EVRY, aux fins de condamnation à la réalisation de travaux.

Par jugement du 26/11/2018, le tribunal d’instance d’Evry a rendu une décision dont le dispositif, s’agissant des demandes principales, est le suivant :

« CONDAMNE la SA d’HLM 1001 Vies Habitat à réaliser les travaux suivants dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant le délai de trois mois:

— procéder à la remise en état des murs et des sols dégradés par l’humidité dans la salle de bains,

— procéder à la remise aux normes du système de ventilation dans la salle de bains,

— procéder à la pose d’un isolant humidité et remettre en état les peintures dans la chambre (Chambre n°2 dans le rapport de l’ARS);

CONDAMNE la SA d’HLM 1001 Vies Habitat à payer à Monsieur [D] [U] [R] la somme de 1546, 29 euros au titre du préjudice de jouissance;

DEBOUTE la SA d’HLM 1001 Vies Habitat de sa demande d’expertise judiciaire; »

Ce jugement était signifié à la SA d’HLM 1001 Vies Habitat le 8/10/2019.

Par nouvelle assignation en date du 8/02/2024, Monsieur [D] [U] [R] demande au juge des contentieux de la protection d’Evry de condamner la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, venant aux droits de la société 1001 VIES HABITAT, dans les termes suivants :

— juger ses demandes recevables,

A titre principal,

— constater le manquement à ses obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE,

— constater le préjudice de jouissance de Monsieur [D] [U] [R],

— Autoriser Monsieur [D] [U] [R] à consigner le montant des loyers entre les mains du Bâtonnier de l’Essonne jusqu’à ce que les travaux soient réalisés dans les règles de l’art,

— condamner la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, dans les huit jours du prononcé de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à la réalisation des travaux suivants:

— procéder à la remise en état des murs et des sols dégradés par l’humidité dans la salle de bains,

— procéder à la remise aux normes du système de ventilation dans la salle de bains,

— procéder à la pose d’un isolant humidité et remettre en état les peintures dans la chambre (Chambre n°2 dans le rapport de l’ARS);

— ordonner le relogement de Monsieur [U] [R] aux frais du bailleur pendant la durée des travaux,

— condamner la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 14.419,34 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance;

— condamner la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 10.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire,

— faire droit à la demande d’exception d’inexécution de Monsieur [U] [R] quant au paiement des loyers, ce depuis le 1/01/2022 et jusqu’à accomplissement des travaux dans les règles de l’art,

— ordonner les remboursements réciproques,

— condamner la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, dans les huit jours du prononcé de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à la réalisation des travaux suivants:

— procéder à la remise en état des murs et des sols dégradés par l’humidité dans la salle de bains,

— procéder à la remise aux normes du système de ventilation dans la salle de bains,

— procéder à la pose d’un isolant humidité et remettre en état les peintures dans la chambre (Chambre n°2 dans le rapport de l’ARS);

— ordonner le relogement de Monsieur [U] [R] aux frais du bailleur pendant la durée des travaux,

— condamner la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 14.419,34 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance;

— condamner la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 10.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral ;

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec mission habituelle en la matière,

En outre,

— condamner la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros en application de de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 26/09/2024, Monsieur [U] [R], comparant et assisté de son conseil, maintient ses demandes, reprochant au bailleur de n’avoir jamais organisé convenablement, ni réalisé les travaux, et précisant avoir également prévu une saisine du juge de l’exécution.

Valablement citée, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite :

A titre principal,

— juger irrecevables les demandes de Monsieur [U] [R] pour cause d’autorité de la chose précédemment jugée,

A titre subsidiaire,

— se déclarer incompétent au profit du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evry,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter Monsieur [U] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Monsieur [U] [R] à lui verser la somme de 1.500 euros en application de de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Sur le fond, la société défenderesse invoque le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour solliciter que Monsieur [U] [R] soit débouté de ses demandes, expliquant que des travaux ont été proposés dès le 1er juin 2016 et qu’ils n’ont pu avoir lieu du fait du locataire qui a refusé l’accès à l’appartement et que cette situation s’est reproduite après le prononcé du jugement précité. Concernant le préjudice de jouissance, elle maintient que les travaux ont été proposés dès juin 2016, puis encore après jugement, que rien ne démontre que le logement n’est pas habitable en l’état, que le bailleur n’a pas d’obligation de relogement au cas présent et qu’enfin rien n’atteste que les désordres lui sont imputables.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/11/2024, date indiquée à l’issue des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité tirée de l’autorité de la chose jugée

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement ; il faut que la chose demandée soit la même ; la demande soit fondée sur la même cause ; la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’autorité de la chose jugée a vocation à rendre irrecevables toutes les demandes déjà jugées qui sont présentées dans le cadre de la nouvelle instance :

— entre les mêmes parties, ce qui est le cas ici, la société BATIGERE HABITAT apparaissant comme ayant cause à titre universel de la société 1001 VIES HABITAT, en tant qu’il n’est pas contesté que la première a acquis l’universalité des biens ou une quote-part de ladite universalité de la seconde et se trouve bien en situation de bailleresse de Monsieur [U] [R],

— ayant la même cause, c’est-à-dire afférente aux mêmes faits que ceux qui ont été exposés dans la précédente instance, ce qui n’est pas contesté en l’espèce, puisque Monsieur [U] [R] reproche à son bailleur de n’avoir pas réparé les désordres qui ont donné lieu à condamnation de la société 1001 VIES HABITAT par jugement du 26 novembre 2018, et de ne pas avoir exécuté ladite décision, notamment au titre des travaux visés dans son dispositif,

— et ayant le même objet.

Sur ce dernier point, il convient donc d’écarter comme irrecevables les prétentions déjà jugées, à savoir au cas présent :

— la demande de travaux, y compris ses modalités accessoires d’exécution, demande qui est reprise à l’identique par Monsieur [U] [R] dans le cadre de la présente instance,

— la demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance arrêté au mois de novembre 2018,

— la demande d’expertise judiciaire.

Seront en revanche déclarer recevables les demandes suivantes :

A titre principal,

— condamner la société BATIGERE HABITAT à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 14.419,34 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance;

— condamner la société BATIGERE HABITAT à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 10.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral ;

— Autoriser Monsieur [D] [U] [R] à consigner le montant des loyers entre les mains du Bâtonnier de l’Essonne jusqu’à ce que les travaux soient réalisés dans les règles de l’art,

— ordonner le relogement de Monsieur [U] [R] aux frais du bailleur pendant la durée des travaux,

A titre subsidiaire,

— faire droit à la demande d’exception d’inexécution de Monsieur [U] [R] quant au paiement des loyers, ce depuis le 1/01/2022 et jusqu’à accomplissement des travaux dans les règles de l’art,

— ordonner les remboursements réciproques,

— ordonner le relogement de Monsieur [U] [R] aux frais du bailleur pendant la durée des travaux,

— condamner la société BATIGERE HABITAT à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 14.419,34 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance;

— condamner la société BATIGERE HABITAT à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 10.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral ;

Sur l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit.

De même, le juge de l’exécution est compétent pour statuer sur les demandes en dommages et intérêts formées contre les débiteurs qui ont résisté abusivement aux tentatives d’exécution.

Au cas présent, les demandes demeurant recevables ne concernent pas la mise en œuvre des voies d’exécution, mais portent exclusivement sur le fond du droit et relèvent donc de la compétence du juge du fond, ici le juge des contentieux de la protection.

L’exception d’incompétence soulevée par la société BATIGERE HABITAT sera donc écartée.

Sur les demandes de Monsieur [U] [R]

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution ;

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées : des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, plus généralement, l’article 6 prévoit qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et l’article 9 qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande de dommages et intérêts

En outre, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est obligé d’assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est rappelé également que l’article 7e de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de " permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique.(…) »

Même si Monsieur [U] [R], dans le cadre de la présente instance, se contente de produire le seul rapport d’enquête de salubrité réalisé par le Service santé environnement de l’ARS en date du 7 août 2018, lequel avait déjà été soumis au premier juge, selon lequel des traces d’humidité et de moisissures ont été trouvées dans une chambre, dans la salle d’eau et dans les toilettes, et des traces de moisissures dans la cuisine, le principe et les contours des désordres établis par jugement du tribunal d’instance du 26 novembre 2018 ne sont pas discutés par les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la société BATIGERE HABITAT que cette dernière a pris attache avec Monsieur [U] [R] dès décembre 2019 (étant rappelé que le jugement du 26 novembre 2018 n’a été signifié au bailleur que le 8/10/2019) afin de mettre en place un planning d’intervention pour la réalisation des travaux, mais que ces démarches n’ont pas pu aboutir en raison d’un désaccord du locataire souhaitant des interventions le week-end seulement, comme en témoigne le procès-verbal de constat établi le 20/02/2020, qui précise en outre que l’huissier a indiqué au locataire que les entreprises ne travaillaient pas les fins de semaine et rapporté que le bailleur envisageait de contraindre sous astreinte le locataire à laisser les travaux se faire.

Pour sa part, Monsieur [U] [R] fournit trois courriers des 28/03/2022, 8/04/2022 et 2/06/2022 par lesquels il a redemandé que les travaux soient réalisés et a sollicité un relogement le temps des travaux.

Il apparaît que si le défaut de réparation du logement a nécessairement causé à Monsieur [U] [R] un préjudice de jouissance en ce qu’il a vécu dans un logement présentant des défauts d’isolation et de ventilation, la société BATIGERE HABITAT ne peut être tenue responsable dudit préjudice que depuis fin mars 2022, le locataire ayant contribué, par son comportement, à l’absence de réalisation desdits travaux entre octobre 2019 (voire même novembre 2018) et fin mars 2022, sans qu’il prouve avoir relancé son bailleur durant cette période. Sur la période postérieure à mars 2022, la responsabilité du bailleur demeure dès lors que le locataire avait derechef réclamé l’exécution des travaux et que le bailleur pouvait, en tout état de cause, l’y contraindre en application de l’article 7e de la loi du 6 juillet 1989.

Cela justifie que Monsieur [U] [R] soit indemnisé à hauteur de 2.154,24 euros au titre du préjudice de jouissance, correspondant à 25 % du loyer (67,32 euros pour un loyer initial de 269,28 euros) d’avril 2022 à novembre 2024.

Monsieur [U] [R] n’apporte pas d’éléments suffisants pour caractériser un préjudice moral venant s’ajouter au préjudice de jouissance et sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de suspension avec consignation des loyers

Aux termes des alinéas 3 et 4 de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ».

En l’espèce il n’est pas nécessaire de suspendre, avec ou sans consignation, le paiement des loyers, la société BATIGERE HABITAT ayant vocation, dans le prolongement de l’indemnisation du préjudice de jouissance et compte tenu de sa carence dans la durée à la réalisation des travaux, à recevoir un loyer réduit de 25 % à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à l’exécution des travaux, sans préjudice de l’astreinte ayant été prononcée par le précédent jugement, sa liquidation pouvant être poursuivie devant le juge de l’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire au titre de l’exception d’inexécution depuis le 1/01/2022.

Sur la demande de relogement

La méconnaissance par le bailleur de son obligation d’assurer à son locataire la jouissance paisible ou d’entretien des lieux loués ne peut être sanctionnée, si tant est qu’elle soit démontrée, que par l’allocation de dommages et intérêts de sorte que la demande tendant à ce qu’il soit fait injonction sous astreinte de faire cesser le trouble allégué en assurant le relogement du locataire sera rejetée.

A titre surabondant et au cas présent, non seulement Monsieur [U] [R] ne rapporte pas la preuve de la nécessité du relogement, mais il est constaté que le bailleur lui a fait, le 8/04/2024, une offre de relogement qui n’a pas été acceptée.

Monsieur [U] [R] sera débouté de sa demande de relogement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BATIGERE HABITAT, qui succombe à l’instance au titre des demandes principales, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société BATIGERE HABITAT, condamnée aux dépens, sera condamnée au paiement à Monsieur [U] [R] d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au vu de l’ancienneté des désordres constatés au sein du logement, l’exécution provisoire, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevables les prétentions déjà jugées par décision du tribunal d’instance d’Evry le 26/11/2018, soit :

— la demande de travaux, et ses accessoires,

— la demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance arrêté au mois de novembre 2018,

— la demande d’expertise judiciaire,

REJETTE l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la société BATIGERE HABITAT,

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à payer à Monsieur [D] [U] [R] la somme de 2.154,24 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [D] [U] [R] de sa demande au titre du préjudice moral ;

DIT que le loyer (en vigueur au jour du présent jugement, et hors charges) sera réduit de 25% par mois à compter du mois de décembre 2024 inclus et jusqu’à complète réalisation des travaux, dont l’exécution a été ordonnée par jugement du tribunal d’instance d’Evry du 26/11/2018 ;

DEBOUTE Monsieur [U] [R] de sa demande de relogement ;

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à payer la somme de 400 euros à Monsieur [D] [U] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT aux dépens de l’instance;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président