TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/01159 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5O7

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES JUNOT 41, situé [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 5],et pour les besoins de la présente par son établissement secondaires, [Adresse 1] à [Localité 7]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 2]

Défaillant,

Madame [C] [J] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 juillet 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 15 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] sont copropriétaires des lots n°12 et 100 (nouvelle numérotation) au sein de la copropriété JUNOT 41 sise [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 41 sise [Adresse 4] à GRIGNY (91350) représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] devant le tribunal judiciaire d’EVRY et sollicite de :

— les condamner solidairement ou à tout le moins IN SOLIDUM à lui payer la somme en principal de 26 249,64 €, au titre des charges de copropriété impayées arrétées au 01/10/2023 inclus et représentant :

23 527,32 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

2 391,68 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet1965 ;

330,64 € au titre des frais d’huissier relevant des dépens ;

ASSORTIR la condamnation prononcée à 1'encontre de Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] d’une condamnation solidaire ou à tout le monis in solidum au paiement de l’intérét au taux légal à compter :

de la mise en demeure adressée par M^e PETIT JUMELavocat en date du 03/04/2019 pour paiement de la somme de 11 097,47 euros;

de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 26/09/2019 d’avoir à payer la somme de 12 586,64 euros

de la mise en demeure adressée par M^e PETIT JUMELavocat en date du 07/05/2020 pour paiement de la somme de 14 015,71euros;

de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 25/05/2021 d’avoir à payer la somme de 17 742,66 euros

de la mise en demeure adressée par M^e PETIT JUMELavocat en date du 24/05/2021 pour paiement de la somme de 17 524,66 euros;

du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, Huissiers de justice associés, en date du 04/06/2021, pour paiement de la somme de 16 313,90 € ;

de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation des intéréts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER solidairement ou à tout le moins IN SOLIDUM Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénomméJUNOT 41 sis [Adresse 4] à [Localité 6], la somme de 2600 € à titre de dommages et intéréts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement ou à tout le moins IN SOLIDUM Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénomméJUNOT 41 sis [Adresse 4] à [Localité 6], une indemnité de 1500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer pour 330,64 €, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce qui pourront étre recouvrés par Maitre Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28/11/2013, 3/07/2014, 24/09/2015, 20/06/2017, 18/09/2018, 30/01/2021, 13/07/2021, 23/04/2022, 12/07/2023;

— une attestation de non recours de certaines assemblées;

— les appels de fonds et charges sur la période considérée ;

— le contrat de syndic;

— un extrait du règlement de copropriété;

— un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 01/10/2023 sur la période du 12/04/2013 au 01/10/2023 provisions charges courantes 01/10/2023 et cotisations fonds travaux 01/10/2023 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 26 249,64 euros frais de recouvrement et dépens inclus.

A l’examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 01/10/2023 pour la période du 12/04/2013 au 01/10/2023 provisions charges courantes 01/10/2023 et cotisations fonds travaux 01/10/2023 inclus, s’élève bien à la somme de 23 527,32 euros.

S’agissant du point de départ des intérets au taux légal, il est justifié de lettres de mise au contentieux du 3/04/2019, du 7/05/2020 ainsi que de leurs modalités d’envoi et d’un commandement de payer dans lesquels les défendeurs sont sommés de payer. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter de ces actes.

La relance du 26/09/2019, les mises en demeure des 5/05/2021 et 24/05/2021, ne peuvent être prises en compte pour point de départ des intérets légaux, faute de la production des justificatifs de leur envoi.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

En l’espèce, il est produit le réglement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires indivisaires de lots, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 23 527,32 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent (aucun paiement pendan la période) des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 2 722,32 euros.

Les frais de mise au contentieux n’apparaissent pas fondés au regard du contrat de syndic et il n’est pas justifié de leurs calculs ou fondement.

Les frais de mise en demeure des 21/08/2013 et 5/05/2021, les frais de relance du 26/09/2019 ne sont pas fondés faute de justificatif de leurs modalités d’envoi.

Les frais relatifs à la procédure d’injonction n’apparaissent pas fondés, ladite injonction n’étant pas produite. De même pour la prise d’hypothèque, le justificatif de celle-ci n’étant pas produit.

Les frais d’assignation constitue des dépens sur lesquels il sera statué ci-dessous.

Les frais de transmission avocat n’apparaissent pas fondés, le caractère exceptionnel des diligences n’étant pas démontré.

Seuls apparaissent fondés les frais ID FACTO du commandement de payer mais devront être ramenés à la somme de 36 euros conformément au contrat de syndic.

En conséquence, Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 41 sise [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 23 527,32 euros euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 01/10/2023 pour la période du 12/04/2013 au 01/10/2023 provisions charges courantes 01/10/2023 et cotisations fonds travaux 01/10/2023 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 097,47 euros à compter du 3 avril 2019, sur la somme de 14 015,71 euros à compter du 7 mai 2020, sur la somme de 16 119,26 euros à compter du 4 juin 2021 et pour le surplus à compter de l’assignation du 5 février 2024 et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 41 sise [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 41 sise [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] 41 sise [Adresse 4] à [Localité 6] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [C] [J] épouse [M] à payer les dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maitre Eric AUDINEAU membre du cabinet AUDINEAU GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,