TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Localité 8]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00558 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4PN

JUGEMENT

DU : 12 Décembre 2024

S.C.I. GAMMA PROPERTY

C/

M. [H] [Z] [R]

Mme [P] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 12 Décembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.C.I. GAMMA PROPERTY

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [H] [Z] [R]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 10 Octobre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e NEU-JANICKI

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 24 février 2023, la S.C.I. GAMMA PROPERTY a donné en location à Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E], un immeuble à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 990,00 €, provision sur charges comprises, depuis lors actualisé à la somme de 1 023,05 €.

Le 12 octobre 2023, la S.C.I. GAMMA PROPERTY a fait délivrer à Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 330,21 € selon décompte arrêté au 18 septembre 2023.

Par courrier du 13 octobre 2023, la S.C.I. GAMMA PROPERTY a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 26 février 2024, la S.C.I. GAMMA PROPERTY a attrait Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la S.C.I. GAMMA PROPERTY sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;d’ordonner à Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] et à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux et de les laisser libres de toutes personnes, sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef,d’ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;de débouter Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] de toutes demandes de délais de suspension des effets de la clause résolutoire ;d’ordonner la suppression du sursis à la mesure d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars prévue à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] ;d’être autorisée à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette ;de juger que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R. 221-30 à R. 221-40 du Code des procédures civiles d’exécution ;de condamner solidairement Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] au paiement des sommes suivantes :1 535,59 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2023 (échéance de décembre incluse), outre intérêts à compter de l’assignation ; et faire application de l’anatocisme ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce,2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignationd’ordonner l’exécution provisoire

Le 28 février 2024, la S.C.I. GAMMA PROPERTY a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 10 octobre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la S.C.I. GAMMA PROPERTY , représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er septembre 2024 (échéance du mois de septembre incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 393,78 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E].

Cités par acte délivré à étude, Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 1er septembre 2024, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I. GAMMA PROPERTY verse aux débats un décompte arrêté au 1er septembre 2024 (échéance du mois de septembre incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 393,78 €.

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Attendu qu’ aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; qu’il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

Attendu en l’espèce que le bailleur ne produit pas de justificatif afférent à la taxe d’ordures ménagères appelée en 2023 ; que cet appel de charges ne sera donc pas pris en compte ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 1er septembre 2024, la dette s’élève à la somme de 4 188,4 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2024 inclus ; qu’il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ;

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] à verser à la S.C.I. GAMMA PROPERTY la somme de 4 188,40 € actualisée au 1er septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 542.43 € à compter du 26 février 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui ne peuvent être écartées qu’en raison de la faute du créancier, par suite du retard ou de l’obstacle apporté par lui, que le débiteur n’a pas pu apurer la dette.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 13 octobre 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] le 12 octobre 2023, pour un montant principal de 1 330,21 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.C.I. GAMMA PROPERTY qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l’expulsion

Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, que cependant, l’espèce ne justifie pas qu’il soit dérogé aux dispositions de l’article L.412-1 et de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, au seul motif d’être occupants sans droit ni titre à la suite de la résiliation d’un contrat de bail d’habitation ;

Que le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls des locataires ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu non plus d’autoriser par avance des mesures relevant des voies d’exécution ;

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 octobre 2023 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] seront condamnés in solidum à payer à la S.C.I. GAMMA PROPERTY la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] à verser à la S.C.I. GAMMA PROPERTY la somme de 4 188,40 € actualisée au 1er septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 542.43 € à compter du 26 février 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la S.C.I. GAMMA PROPERTY  ;

CONSTATE que le contrat à effet du 24 février 2023 entre la S.C.I. GAMMA PROPERTY et Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9] s’est trouvé de plein droit résilié le 12 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

Déboute la S.C.I. GAMMA PROPERTY de ses demandes de suppression des délais prévus par l’article L.412-1 et l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] à verser à la S.C.I. GAMMA PROPERTY ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 octobre 2023 et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Z] [R] et Madame [P] [E] à payer à la S.C.I. GAMMA PROPERTY la somme de 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE