Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [T]

Logement 89 Résidence Preux 62

15 Allée Max Jacob

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant

Madame [N] [E] épouse [T]

Logement 89 Résidence Preux 62

15 Allée Max Jacob

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 novembre 2024

date des débats : 14 novembre 2024

délibéré au : 26 décembre 2024

RG N° N° RG 24/01859 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NCBH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [I] [T] + Madame [N] [E] épouse [T]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 avril 2016, ayant pris effet le 11 avril 2016, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] un logement de type 4 lui appartenant sis, Résidence Preux 62 – 15 allée Max Jacob – Logement n°89 – 44800 SAINT HERBLAIN, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 454,51 € pour le logement et16,15 € pour les annexes, outre une provision sur charges de 28,48 € par mois.

Le 19 décembre 2023, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait délivrer à Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 189,62 € au titre des loyers échus et impayés au 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le même jour, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée son action ;

— constater la résiliation du bail à la date du 19 février 2024 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] et de tout occupant de leur chef du logement situé 15 allée Max Jacob (rez de chaussée – logement 89) 44800 SAINT HERBLAIN avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] à payer à la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 2.385,54 € arrêtée au 30 avril 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 297,02 € restera acquis à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

— condamner solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— condamner solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;

— dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024, lors de laquelle la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.204,30 € selon le décompte arrêté au 31 octobre 2024.

Madame [N] [T] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière, précisant qu’elle était mariée avec Monsieur [I] [N] et qu’ils vivaient toujours ensemble dans le logement. Elle a soutenu qu’elle avait cessé de payer ses loyers en raison de problèmes d’humidité dans le logement et qu’elle avait demandé au bailleur qu’il effectue des travaux, ce dont elle a justifié en produisant un courrier du 5 novembre 2024 adressé à la société bailleresse. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur 36 mois.

Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [I] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, Madame [N] [T] n’ayant produit aucun pouvoir écrit en ce sens.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [N] [T] a déclaré qu’elle avait déposé un dossier, mais qu’il n’avait pas encore été déclaré recevable.

Les locataires ne s’étant pas présentés aux rendez-vous qui leur ont été proposés, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Monsieur [I] [T] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 31 mai 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales au plus tard le 11 mars 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] le 19 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 189,62 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois aux locataires pour s’acquitter de leur dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte produit aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.204,30 € au 31 octobre 2024.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Madame [N] [T] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, il ressort des pièces produites et des débats que Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] sont mariés et qu’ils vivent ensemble dans le logement loué.

En conséquence, Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] seront condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil prévoyant la solidarité des époux pour les dettes ménagères, à payer à la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 1.204,30 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, il ne saurait être statué, à ce stade de la procédure et avant la libération des lieux, sur le sort du dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte actualisé laisse apparaître que Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] n’ont effectué aucun règlement depuis plus d’une année, seul le versement de l’allocation logement ayant permis à la dette de ne pas davantage s’accroître.

Lors des débats, Madame [N] [T] a déclaré qu’elle était mariée avec Monsieur [I] [T] et qu’ils avaient plusieurs personnes à charge, sans plus de précision. Elle a indiqué que le couple n’avait comme seules ressources que l’allocation adulte handicapée perçue par Madame.

Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail sur 36 mois.

Dans ces conditions, dès lors que Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T], qui n’ont pas repris le règlement intégral de leur loyer avant l’audience, ne remplissent pas les conditions fixées par les dispositions légales susvisées de l’article 24 de la loi de 1989, il ne saurait être fait droit à leur demande de délais de paiement, ce d’autant plus qu’ils ne disposent pas de revenus suffisants pour envisager qu’ils puissent s’acquitter régulièrement de leur loyer courant et d’une échéance de remboursement de leur dette.

Dès lors, désormais occupant sans droit ni titre, Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] seront par ailleurs condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du Code civil, à payer à la société LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 558,02 € par mois selon le décompte versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer délivré le 19 décembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] seront condamnés in solidum à payer à la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS une somme de 150€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS à l’encontre de Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] à payer la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 1.204,30 € (MILLE DEUX CENT QUATRE EUROS ET TRENTE CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] de leur demande de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 20 février 2024 ;

DIT que Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis, Résidence Preux 62 – 15 allée Max Jacob – Logement n°89 – 44800 SAINT HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, au besoin, l’expulsion de Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 558,02 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [T] et Monsieur [I] [T] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 décembre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET