TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 23/04516 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PNWU

NAC : 30B

Jugement Rendu le 07 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Monsieur [L] [D], né le 03 Avril 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [D], née le 08 Août 1948 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEURS

ET :

SOCIETE GLOBAL SERVICES BATIMENT (GSB), société à responsabilité limitée au capital de 150 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MELUN sous le numéro 753 306 463, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Mathieu QUEMERE, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assisté de Monsieur Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2026, Madame [D] a donné à bail commercial à la SARL GLOBAL SERVICES BATIMENT (GSB) pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 19 octobre 2020 un local à usage commercial, sis [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice, en date du 15 mai 2023, Madame [D] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9.500 euros, d’entretenir les lieux loués et d’exploiter les lieux loués conformément au bail.

Par acte délivré le 6 juillet 2023, Monsieur et Madame [D] ont fait assigner la SARL GSB devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement des sommes dues.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées à la partie défaillante le 7 mai 2024, Monsieur et Madame [D] sollicitent du tribunal judiciaire d’Evry de :

Recevoir Madame [D] en son exploit introductif d’instance et l’y déclarer bien fondée.Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société GLOBAL SERVICES DE BATIMENT.Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 15 juin 2023.Ordonner en conséquence, l’expulsion de la société GLOBAL SERVICES DE BATIMENT ainsi que celle de toute personne dans les lieux sis [Adresse 4] avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-2 du Code des procédures civiles d‘exécution ;Condamner la société GLOBAL SERVICES DE BATIMENT à payer à Madame [O] la somme de 12.350 euros correspondent à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;Condamner la société GLOBAL SERVICES DE BATIMENT par provision, à compter du 15 juin 2023 une indemnité d’occupation mensuelle de 1.800 euros, charges et taxes en sus, jusqu‘à la libération effective des lieux par remise des clefs ;Condamner la société GLOBAL SERVICES DE BATIMENT à payer à Madame [D] la somme de 18.000 euros correspondent aux frais à exposer pour procéder à l’enlèvement des objets laissés sur le terrain loué et servant de déchetterie ;Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;Dire que le dépôt de garantie de 2.700 euros sera conservé par Madame [D] en application de l’article 9, alinéa 3 du bail commercial ;Condamner la société GLOBAL SERVICES DE BATIMENT au paiement d’une indemnité égale à 10% des sommes dues à titre de clause pénale en application de l’article 9, alinéa 1 du bail commercial, à compter du commandement de payer du 15 mai 2023 ;Condamner le Preneur au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits et au paiement de la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.La SARL GSB a constitué avocat. Par message RPVA du 11 décembre 2023, Maitre [I] a indiqué avoir été déchargé du dossier par la SARL GSB, qui n’a pas déposé de conclusions dans le cadre de cette affaire.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience juge rapporteur du 5 septembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I/ Sur le demandeur

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur et Madame [D] ont fait assigner la SARL GSB mais que l’ensemble des demandes est formulé au bénéfice de Madame [D].

Il ressort de l’article 31 du Code de procédure civile que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce le contrat de bail a été signé par Madame [D]. Seule Madame [D] dispose donc de l’intérêt et la qualité pour agir.

II/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire invoqué par le bailleur

Au soutien de ses prétentions, Madame [D] fait valoir que le preneur a cessé de payer ses loyers depuis juin 2022, et qu’elle souhaite donc se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 mai 2023 qui vise l’absence de paiement des loyers, l’absence d’entretien des lieux loués et l’absence d’exploitation des lieux conformément au terme du bail.

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il ressort de l’article 8 du contrat de bail concernant la clause résolutoire qu’ : « II est expressément convenu qu’en cas de manquement à l’une quelconque des obligations du bail (non-paiement du foyer, des charges, défaut d’entretien des locaux, défaut d’assurance, etc. …), le bail sera résilié de plein droit UN MOIS après un commandement de payer ou une sommation délivrée par huissier at resté sans effet.

Le commandement ou la sommation rappelleront la présente clause dont l’effet pourra être constaté, si bon semble au bailleur, par une simple ordonnance de référé autorisant l’expulsion nonobstant appel… ».

Par exploit de commissaire de justice, en date du 15 mai 2023, Madame [D] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8.850 euros.

Il ressort des pièces de la procédure que dans le délai d’un mois courant jusqu’au 15 juin 2023, le locataire ne s’est pas acquitté de l’intégralité des sommes dues.

Le contrat de bail prévoit dans son article 8 « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » que la non-exécution du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer entraîne la résiliation du bail. Tel est le cas en l’espèce.

Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial liant les parties, à compter du 15 juin 2023.

III- Sur les conséquences de la résiliation

A- Sur les sommes dues

1- Sur les loyers échus à la date de la résiliation

Madame [D] sollicite la condamnation de la SARL GSB à payer à la somme de 12.350 euros correspondent à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort de l’article 1353 du Code civil que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il ressort du décompte produit dans le commandement de payer du 15 mai 2023 que le loyer était de 900 euros, auxquels s’ajoutait 50 euros au titre des charges.

Il ressort de ce commandement de payer que les sommes dues au titre des loyers et charges n’ont pas été payées depuis le 15 juin 2022.

La SARL GSB étant défaillante, elle ne produit pas la preuve des paiements.

Par conséquent, la SARL GSB sera condamnée au paiement de la somme de 12.350 euros (=950 X 13 échéances) au titre des loyers et charges échus au 15 juin 2023. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances.

2- Au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [D] sollicite la condamnation de la SARL GSB à payer par provision, à compter du 15 juin 2023 une indemnité d’occupation mensuelle de 1.800 euros, charges et taxes en sus, jusqu‘à la libération effective des lieux par remise des clefs. Elle souhaite se prévaloir de l’article 9 concernant la clause pénale.

Il est admis que s’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d’occupation est de plein droit due, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

A compter de la résiliation en date du 15 juin 2023, le locataire est occupant sans droit ni titre.

L’article 9 concernant la clause pénale du contrat de bail stipule que : « En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le preneur sera tenu d’une indemnité égale à dix pour cent des sommes dues, sans préjudice des frais de recouvrement et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En cas d’occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles.

En cas de résiliation du bail aux torts du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conventionnelle ».

— Détermination de l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions contractuelles, l’indemnité d’occupation doit être fixée au double du loyer et des charges contractuelles et donc à la somme de 1.900 euros.

Il convient de relever que Madame [D] fait valoir que depuis la délivrance de l’assignation, la SARL GSB a quitté les lieux, elle a changé son siège social à [Localité 5]. Cependant elle précise que le preneur n’a pas restitué les clefs aux demandeurs, de sorte que le local n’a pas pu être repris ou reloué.

Il est en effet admis que la remise des clés est le symbole de la reprise de possession par le bailleur : elle doit donc être faite au bailleur ou à son représentant. Il appartient au preneur de prouver qu’il a satisfait à son obligation de restitution des clés. Par conséquent, même si le locataire a quitté les lieux, le fait qu’il n’ait pas restitué les clés rend impossible la reprise de possession des lieux.

Madame [D] sollicite en outre que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation soit indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle sera déboutée de cette demande, l’indemnité d’occupation étant déjà majorée par l’effet de la clause pénale.

— Réduction de l’indemnité d’occupation

L’article 1231-5 du Code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Les stipulations contractuelles prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà au double du dernier loyer.

Cette stipulation, par laquelle les parties ont évalué forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’occupation par le preneur des locaux après résiliation du bail constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil et est donc susceptible de modération par le juge.

En l’occurrence, au regard du loyer initial de 950 euros par mois, étant observé que le bailleur ne chiffre pas le manque à gagner ou le coût du retard dans le versement des loyers ou un éventuel préjudice, la somme de 1.800 euros par mois sollicitée apparaît manifestement excessive. La somme due au titre de cette clause pénale sera donc ramenée d’office à 1.200 euros par mois.

Par conséquent, la SARL GSB sera condamnée, en deniers ou quittances, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 1.200 euros par mois à compter du mois de juillet 2023.

3- Sur les sommes dues au titre de la clause pénale

Madame [D] sollicite de condamner la société GLOBAL SERVICES DE BATEMENT au paiement d’une indemnité égale à 10% des sommes dues à titre de clause pénale en application de l’article 9, alinéa 1 du bail commercial, à compter du commandement de payer du 15 mai 2023.

L’article 9 concernant la clause pénale du contrat de bail stipule que : « En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le preneur sera tenu d’une indemnité égale à dix pour cent des sommes dues, sans préjudice des frais de recouvrement et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Il a été établi que la SARL GSB était redevable de la somme de 12.350 euros au titre des loyers et charges échus au 15 juin 2023. La clause pénale stipulant qu’en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires, le preneur est tenu d’une indemnité égale à dix pour cent des sommes dues. Ainsi, seuls les loyers et charges dus doivent être pris en compte.

Par conséquent, la SARL GSB sera condamnée au paiement de la somme de 1.235 euros au titre de la clause pénale de 10% (=10% de 12.350 euros).

4- Sur le dépôt de garantie

Madame [D] sollicite que le dépôt de garantie de 2.700 euros soit conservé par elle en application de l’article 9, alinéa 3 du bail commercial qui dispose que : « En cas de résiliation du bail aux torts du preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conventionnelle ».

Il ressort de l’article 10 du contrat de bail que le dépôt de garantie sera remboursé en fin de bail au preneur, déduction faite des réparations locatives et autres sommes pouvant être dues pour quelque cause que ce soit.

Il ressort du contrat de bail qu’un dépôt de garantie à hauteur de 2.700 euros a été versé.

Ainsi, deux dispositions contradictoires sont prévues dans le contrat de bail. Il convient toutefois de noter que les deux premiers alinéas de l’article 9 sur la clause pénale ayant déjà reçu application, l’application au surplus de l’alinéa 9 apparait comme manifestement excessive.

Ainsi, l’article 10 recevra exécution et donc la somme de 2.700 euros sera acquise au bailleur et viendra en déduction des condamnations auxquelles la SARL GSB sera condamnée.

B- Sur l’expulsion

Occupante sans droit ni titre à compter du 15 juin 2023, il y a lieu de prononcer l’expulsion de la SARL GSB la locataire, selon les modalités prévues au présent dispositif.

III/ Sur la demande indemnitaire de la SARL GSB

Madame [D] sollicite que la société GSB soit condamnée à payer la somme de 18.000 euros correspondent aux frais à exposer pour procéder à l’enlèvement des objets laissés sur le terrain loué et servant de déchetterie.

A ce titre Madame [D] produit :

— un procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 12 mars 2024, qui constate que la totalité des lieux est ensevelis sous des détritus et objets sans valeur marchande. Il est précisé que les lieux ne sont pas entretenus et très sales.

— une facture de la société les AS à hauteur de 18.000 euros TTC.

Il convient de relever qu’aucun document ne permet d’établir que la société GSB a complétement abandonné les lieux puisque le KBIS produit donne toujours comme adresse sociale le [Adresse 4].

Ainsi, faute de libération des lieux ou d’expulsion, cette demande de remboursement apparait prématurée. Il conviendra de la représenter au moment de la libération des lieux, si la société GSB n’y procédait pas elle-même.

V/ Sur les demandes accessoires

A- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL GSB, partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 15 mai 2023.

Madame [D] sollicite en outre que soient compris dans les dépens les états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits frais de service de la publicité foncière. Cependant, Madame [D] ne précise pas dans ses moyens en quoi ces frais sont nécessaires au déroulement de la procédure, et donc en quoi ils doivent être compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée sur ce point.

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SARL GSB indemnisera Madame [D] de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

C- Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s’agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

En l’espèce, aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [D] ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu entre Madame [K] [D] et la SARL GLOBAL SERVICES BATIMENT, ce à compter du 15 juin 2023, par acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE la SARL GLOBAL SERVICES BATIMENT à payer à Madame [K] [D], en deniers ou quittances, la somme de 12.350 euros au titre des loyers et charges échus au 15 juin 2023 ;

CONDAMNE la SARL GLOBAL SERVICES BATIMENT à payer à Madame [K] [D], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle, de 1.200 euros à compter du mois de juillet 2023 et ce jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNE la SARL GLOBAL SERVICES BATIMENT à payer à Madame [K] [D] la somme de 1.235 euros au titre de la clause pénale de 10% ;

ORDONNE la conservation par Madame [K] [D] du dépôt de garantie à savoir de la somme de 2.700 euros, qui viendra en déduction des sommes dues par SARL GLOBAL SERVICES BATIMENT ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de la SARL GLOBAL SERVICES BATIMENT ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 4], par toutes voies de droit, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dans un délai d’un mois à compter de la signification de présent jugement ;

ORDONNE la séquestration des biens se trouvant dans les lieux sur place ou en un lieu approprié conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au choix de Madame [K] [D] et aux frais et risques de la SARL GLOBAL SERVICES BATIMENT ;

DÉBOUTE à ce stade de la procédure, Madame [K] [D] de sa demande en paiement de la somme de 18.000 euros au titre des frais de débarrassage des locaux ;

CONDAMNE la SARL GSB à payer à Madame [K] [D] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL GLOBAL SERVICES BATIMENT aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 15 mai 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,