TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00299 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSRP

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [K] [Y] [D]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [Y] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e LEMONNIER

CCC défendeur + pref

Page sur 4

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 1er mai 2024, la SCI DU CEDRE a donné en location à Monsieur [K] [Y] [D] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] à CORBEIL ESSONNES ( 91 100) moyennant un loyer mensuel initial de 345 euros outre 59 euros de provisions pour charges.

Par acte sous seing privé du 26 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, conformément à la convention ETAT-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de garantie VISALE, conclu un contrat de cautionnement avec le bailleur, pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de différents loyers impayés, la SCI DU CEDRE a fait jouer l’engagement de caution, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a versé la somme de 808 euros au titre des loyers et charges impayées des mois de juillet et août 2024.

Le 20 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [K] [Y] [D] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 808 euros selon quittance subrogative du 27 août 2024.

Par courrier du 24 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le bailleur a de nouveau fait jouer l’engagement de caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui lui a versé la somme de 1212 euros au titre des loyers et charges impayés des termes de septembre, octobre et novembre 2024 selon quittance subrogative en date du 02 décembre 2024.

Par assignation délivrée à personne le 20 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [K] [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande de :

la déclarer recevable en ses demandes

à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur

ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Y] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

condamner Monsieur [K] [Y] [D] au paiement des sommes suivantes :

2020 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de novembre 2024 inclus, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 septembre 2024 sur la somme de 808 euros et pour le surplus à compter de l’assignation

une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, dès lors que le paiement sera justifié par une quittance subrogative

800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Le 22 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte daté du 12 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5665.25 euros.

Monsieur [K] [Y] [D] comparant ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative. Il explique avoir rencontré d’importantes difficultés financières à la suite d’une longue hospitalisation dont il justifie. Il soutient avoir débuté un contrat d’apprentissage et sollicite des délais de paiement pour régler les sommes dues et souhaite pouvoir se maintenir dans les lieux.

Le demandeur déclare s’opposer à la demande de délais sollicités compte tenu du montant de la dette et de l’absence de règlement.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.et il en a été donné connaissance.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir, le 24 septembre 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, les quittance subrogative et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte arrêté au 12 septembre 2025 (échéance du mois d’aout 2025 incluse ) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5665.25 euros, hors dépens et dont il ressort que plus aucun paiement n’est intervenu depuis juillet 2024. Elle produit également les quittances subrogatives suivantes :

— quittance en date du 27 août 2024 d’un montant de 808 euros au titre des loyers et charges impayés des termes de juillet et août 2024,

— quittance en date du 02 décembre 2024 ;

— quittance en date du 31 juillet 2025 d’un montant total de 5256.42 euros au titre des loyers et charges impayés des termes de juillet 2024 à juillet 2025 inclus.

— quittance en date du 01 septembre 2025 au titre du loyer et charges impayés du terme d’août 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [Y] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5665.25 euros actualisée au 12 septembre 2025 terme d’août 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 808 euros à compter du 20 septembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

Il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées.

Il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Selon l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [K] [Y] [D] le 20 septembre 2024, pour un montant principal de 808 euros. Le commandement vise toutefois un délais de deux mois pour apurer la dette, et il sera en conséquence retenu ce délai à l’égard du locataire.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai de deux mois imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 novembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [K] [Y] [D] sollicite des délais de paiement.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience par le locataire n’est pas satisfaite, aucun paiement n’étant intervenu depuis juillet 2024. En outre, Monsieur [K] [Y] [D] ne dispose actuellement d’aucun revenu lui permettant une reprise du paiement des loyers et par voie de conséquence de mettre en place un plan d’apurement.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [Y] [D] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le contrat à effet du 1er mai 2024 entre la SCI DU CEDRE et Monsieur [K] [Y] [D] concernant les locaux situés [Adresse 4] – à CORBEIL ESSONNES ( 91 100) s’est trouvé de plein droit résilié le 21 novembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [K] [Y] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin.,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [Y] [D] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [K] [Y] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] [D] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5665.25 euros actualisée au 12 septembre 2025 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 808 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [K] [Y] [D] ,

CONDAMNE Monsieur [K] [Y] [D] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE