TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 10]-[Localité 9]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 23/06749 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PVVD

NAC : 72A

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, Société par actions simplifiée au capital de 210 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est [Adresse 4],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [O] [I] [T] [W], demeurant [Adresse 5]

Défaillante,

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [Z] [L] [D], né le 11 juin 1969 à PARIS (75010), domicilié en son vivant [Adresse 6] (91), décédé le 24 juillet 2018 à COURCOURONNES (91), selon ordonnance du Tribunal Judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES en date du 21 avril 2023, dont le siège social est situé [Adresse 12]

Comparante, dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [L] [D] et Mme [O] [I] [T] [W] sont propriétaires des lots numéros 17 et 55 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1].

M. [Z] [L] [D] est décédé le 24 juillet 2018 et la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID) a été désignée en qualité de curateur à succession vacante de M. [Z] [L] [D] par ordonnance rendue par le tribunal judiciaire d’EVRY, le 21 avril 2023.

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires BONAPARTE 24, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, a fait assigner Mme [O] [I] [T] [W] et la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID), en qualité de curateur à succession vacante de M. [Z] [L] [D] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY aux fins de voir ce tribunal :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner les défenderesses in solidum à lui payer les sommes de :

• 22 720,51 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2023, 1/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2023, APPEL 3ème Trimestre 2023 et virement du 10 août 2023 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 307,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance,

— Rejeter toute demande de délais,

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— Condamner les défenderesses in solidum en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jennifer POIRRET à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Régulièrement assignée, Mme [O] [I] [T] [W] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Régulièrement assignée, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales a écrit à sa contradictrice le 5 février 2024 et, se fondant sur les dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, demande de considérer son courrier comme valant constitution. Elle n’a jamais conclu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 septembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 13 février 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires BONAPARTE 24 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [Z] [L] [D] et Mme [O] [I] [T] [W] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des .6 juin 2013,10 juin 2014, 30 septembre 2014, 16 juin 2015, 14 juin 2016, 20 juin 2017, 9 juin 2018, 19 juin 2019, 16 décembre 2020, 30 juin 2021, 8 juillet 2022 et 30 juin 2023,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— l’ordonnance du 21 avril 2023 du président du tribunal judiciaire d’EVRY déclarant vacante la succession de M. [Z] [L] [D] et nommant la DNID en qualité de curateur à la succession,

— et un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 10 août 2023 sur la période du 1er janvier 2014 au 10 août 2023, appel 3ème trimestre 2023, 3/4 fonds travaux loi ALUR 2023 et virement du 10 août 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 22 720,51 euros.

A l’examen des pièces produites il apparaît qu’il convient de déduire de la créance réclamée :

— la somme de 117,87 euros mentionnée sur le décompte versé aux débats à la date du 1er juillet 2018 au titre du fonds travaux, la résolution 11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2017 relative au vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2018 ayant été rejetée faute de quorum et aucun procès-verbal d’assemblée générale postérieure justifiant de son vote n’ayant été versé aux débats,

— les sommes de 55,67 euros et 58,42 euros mentionnées sur le décompte au titre des fonds travaux ALUR pour les exercices 2021 et 2022, la résolution 17 du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2020 au cours de laquelle ont été approuvés les budgets prévisionnels des exercices 2021 et 2022 (résolutions 13 et 14), relative au vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR ayant été rejetée faute de quorum, et aucun procès-verbal d’assemblée générale postérieure justifiant de son vote pour les exercices 2021 et 2022 n’ayant été versé aux débats,

— les sommes de 10,00 euros mentionnées sur le décompte les 31 décembre 2019 et 31 décembre 2020 au titre de “PROGUARDVTE 1 CLE PRESTEILLE” et “VTE 1 CLE PROXIMITE”, aucun justificatif n’ayant été versé aux débats,

— la somme de 160,00 euros mentionnée sur le décompte à la date du 25 octobre 2017 au titre de “PRE ETAT DATE LOI ALUR” et celle de 260,00 euros mentionnée à la date du 1er octobre 2019 au titre de “PAILLARD [D] DOS. URBANISME”, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires BONAPARTE 24 peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 10 août 2023, appel 3ème trimestre 2023, 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2023 et virement du 10 août 2023 inclus, sur la période du 1er janvier 2014 au 10 août 2023, s’élève à la somme de 21 706,28 euros (= 22 720,51€-117,87€-55,67€-55,67€-55,67€-55,67€-58,42€-58,42€-58,42€-58,42€-10,00€-10,00€-160,00€-260,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023, date de l’assignation introductive d’instance, et, en applcation des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts..

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne verse pas aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire ou in solidum des défenderesses au paiement des sommes dues.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, un jugement du tribunal de grande instance d’EVRY en date du 13 juin 2013 a déjà condamné M. [Z] [L] [D] et Mme [O] [I] [T] [W] pour non paiement de leurs charges de copropriété. Une procédure de vente aux enchères publiques des lots leur appartenant avait été engagée par le Syndicat des copropriétaires BONAPARTE 24 le 29 janvier 2018, radiée suivant jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution des saisies immobilières du tribunal de grande instance d’EVRY, le 9 janvier 2019.

Les manquements répétés des défenderesses, la DNID, ès-qualité, à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Co-responsables du même dommage, les défenderesses, la DNID ès-qualité, seront condamnées in solidum.

Il conviendra donc de condamner in solidum Mme [O] [I] [T] [W] et la DNID, ès-qualité, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] 24 une somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires BONAPARTE 24 réclame une somme de 307,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “REMISE DOSSIER A L’AVOCAT” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires BONAPARTE 24 de sa demande au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] [I] [T] [W] et la DNID, ès-qualité, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jennifer POIRRET, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles seront par ailleurs condamnées solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires BONAPARTE 24 une somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [O] [I] [T] [W] et la DNID, ès-qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [L] [D], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 21.706,28 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 août 2023, appel 3ème trimestre 2023, 3/4 fonds de travaux loi ALUR 2023 et virement du 10 août 2023 inclus, sur la période du 1er janvier 2014 au 10 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023, date de l’assignation en justice, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE in solidum Mme [O] [I] [T] [W] et la DNID, ès-qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [L] [D], à payer au syndicat des copropriétaires BONAPARTE 24 la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires BONAPARTE 24 de sa demande au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum Mme [O] [I] [T] [W] et la DNID, ès-qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [L] [D], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Mme [O] [I] [T] [W] et la DNID, ès-qualité de curateur à la succession vacante de M. [Z] [L] [D] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jennifer POIRRET, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que, conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,