RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 19 septembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00868 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBVE

PRONONCÉE PAR

Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 26 août 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LES TROIS TILLEULS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [T] [L]

demeurant [Adresse 3]

non comparant ni constitué

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, la SCI LES TROIS TILLEULS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry Monsieur [T] [L] en sa qualité d’artisan, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles L.145-41 et suivants du code de commerce, aux fins de voir :

— Dire et juger que Monsieur [T] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025 ;

— A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la SCI LES TROIS TILLEULS à Monsieur [T] [L] à compter du 21 février 2025 ;

— Condamner Monsieur [T] [L] à payer à la SCI LES TROIS TILLEULS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux loués ;

— Ordonner, faute de départ volontaire du locataire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef des locaux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;

— Autoriser la bailleresse à faire transporter et séquestrer dans tel garde meuble de son choix, aux frais de la partie expulsée, les meubles laissés dans les lieux loués ;

— Condamner, à titre provisionnel, Monsieur [T] [L] à payer à la SCI LES TROIS TILLEULS la somme de 6.624 euros arrêtée au 25 juin 2025 inclus au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés ;

— Dire que lesdites sommes porteront intérêt au taux légal à compter de chacune des échéances impayées par application de l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner, à titre provisionnel, Monsieur [T] [L] à payer à la SCI LES TROIS TILLEULS la somme de 662,40 euros au titre de la clause pénale ;

— Condamner Monsieur [T] [L] à payer à la SCI LES TROIS TILLEULS la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner enfin Monsieur [T] [L] aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 août 2025 au cours de laquelle la SCI LES TROIS TILLEULS, représentée par son conseil, a maintenu ses prétentions et moyens et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LES TROIS TILLEULS expose que, par acte conclu les 8 et 15 décembre 2023, elle a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux un local à Monsieur [T] [L] moyennant un loyer annuel hors charges de 6.960 euros payable mensuellement et d’avance. Elle précise que ledit bail a été conclu pour une durée initiale de 6 mois prenant effet le 1er janvier 2024 puis tacitement reconduit jusqu’au 31 décembre 2024. La société demanderesse expose que le bail devait se terminer le 31 décembre 2024, de sorte qu’elle sollicite de dire et juger que Monsieur [T] [L] est occupant sans droit, ni titre depuis le 1er janvier 2025. A titre subsidiaire, la SCI LES TROIS TILLEULS explique que son locataire ne payant plus ses loyers et charges depuis septembre 2024, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 21 janvier 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 2.944 euros en principal. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti et Monsieur [T] [L] occupant toujours les locaux, elle s’estime bien fondée à solliciter du juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Assigné en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [T] [L] n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’occupation sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Par ailleurs, l’article L.145-5 du code de commerce dispose que :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit manifester, avant l’expiration du délai d’un mois suivant la date contractuelle de fin du bail, sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle avec le locataire et qu’à défaut, en cas de maintien dans les lieux du preneur, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux commence à courir, une manifestation de volonté postérieure étant sans effet.

Au cas présent, alors que la fin du bail dérogatoire était contractuellement fixée au 31 décembre 2024, la SCI LES TROIS TILLEULS ne justifie pas avoir manifesté, avant l’expiration du délai d’un mois suivant la date contractuelle de fin de bail, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec Monsieur [T] [L].

Dès lors, le preneur s’étant maintenu dans les lieux après le terme du bail commercial dont il bénéficiait, il convient de constater qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à commencer à courir, de sorte qu’il ne peut être constaté que Monsieur [T] [L] est occupant sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2025 et ainsi il n’y a pas lieu à référé sur ce fondement.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI LES TROIS TILLEULS justifie, par la production du bail conclu les 8 et 15 décembre 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 janvier 2025 et du décompte actualisé, que son locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial liant les parties en page 11 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI LES TROIS TILLEULS a fait délivrer le 21 janvier 2025 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’avoir à payer la somme en principal de 2.944 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de janvier 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 21 janvier 2025, étant demeuré infructueux dans le délai imparti, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 février 2025.

L’obligation de Monsieur [T] [L] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer Monsieur [T] [L] occupant sans droit ni titre à compter du 22 février 2025 et dire qu’il devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, à défaut la SCI LES TROIS TILLEULS étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser la bailleresse à faire transporter et séquestrer les meubles laissés dans les lieux loués.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort de l’examen du décompte actualisé au mois de juin 2025 inclus que sont réclamés en paiement les loyers et charges pour les mois d’octobre 2024 à juin 2025.

Monsieur [T] [L], qui ne comparaît pas, n’offre aucune explication sur ces impayés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [L] à payer à la SCI LES TROIS TILLEULS la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 6.624 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires dus au mois de juin 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de délivrance du commandement de payer, pour la somme de 2.944 euros et pour le surplus à compter du 5 août 2025, date de délivrance de l’assignation.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Monsieur [T] [L] causant un préjudice à la SCI LES TROIS TILLEULS, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 22 février 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [T] [L] au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juillet 2025 et de préciser que les sommes dues à ce titre depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire ont été prises en compte au titre de la provision.

Sur la clause pénale

La demande formée au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [T] [L], qui succombe à la présente instance, est condamné aux dépens comprenant notamment le coût du commandement délivré par commissaire de justice le 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [L] est également condamné à payer à la SCI LES TROIS TILLEULS la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] à la date du 22 février 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion, dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, de Monsieur [T] [L] et de tous occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à la SCI LES TROIS TILLEULS la somme provisionnelle de 6.624 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et accessoires impayés arrêtés au mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 pour la somme de 2.944 euros et pour le surplus à compter du 5 août 2025 ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [T] [L] à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI LES TROIS TILLEULS aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 22 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à la SCI LES TROIS TILLEULS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de l’occupation sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] aux dépens, comprenant notamment le coût de délivrance du commandement de payer du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à la SCI LES TROIS TILLEULS la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 septembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,