TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/07914 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTEM

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic le CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000 euros, dont le siège social est situé à [Adresse 12], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [T] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 26 Décembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Octobre 2025 et mise en délibéré au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [K] et Mme [T] [P] sont propriétaires des lots numéros 3 et 103 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 1] à [Localité 6].

Par actes de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [N] [K] et Mme [T] [P] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir :

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise à [Adresse 7] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT M. [N] [K] et Mme [T] [P] à lui payer les sommes suivantes :

• 5 799,51 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 15 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 16 octobre 2024, date de la mise en demeure,

• 1 399,08 € (349,77*4) correspondant aux provisions non-échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 3 juin 2024 (résolution numéro 10), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

• 104,72 € (26,18*4) correspondant aux provisions non-échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 3 juin 2024 (résolution numéro 12), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 1 800 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, M. [N] [K] et Mme [T] [P] aux entiers dépens de l’instance.

— MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 12 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] DE L'[Adresse 3] a comparu par avocat et maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [N] [K] et Mme [T] [P], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience.

Par jugement rendu le 11 septembre 2025, le tribunal dudiciaire d’EVRY-COURCOURONNES a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de justifier, dans le respect du contradictoire, de l’état-civil exact et la qualité de propriétaire des défendeurs, de la reprise du solde antérieur de 3 861,38 euros indiqué sur l’extrait de compte du 20 janvier 2022 au 15 octobre 2024 versé aux débats, des soldes débiteurs résultant de la différence entre les charges de l’année et le remboursement des provisions demandées pour les exercices 2019, 2020 et 2021 et du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2022.

A l’audience du 9 octobre 2025, le demandeur a apporté les éléments sollicités, et les défendeurs n’ont pas comparu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 16 octobre 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M. et/ou Mme [K], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement dans le délai de trente jours de la somme de 375,95 euros au titre de l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024 et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété;

— un extrait de compte du cabinet PRECLAIRE sur la période du 20 janvier 2022 au 15 octobre 2024, appel du 01/10/2024 au 31/12/2024 et 4/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5 799,51 euros,

— un extrait de compte du cabinet PRECLAIRE sur la période du 1er janvier 2024 au 9 avril 2025, appel du 01/04/2025 au 30/06/2025 et 2/4 fonds de travaux loi ALUR 2025 inclus,

— un décompte des sommes dues au 20 janvier 2022, présentant un solde débiteur de 3 861,38 euros,

— les appels de fonds des exercices 2022, 2023, 2024 et et des 1er et 2ème trimestres de l’exercice 2025,

— les relevés individuels de charges des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— l’ordonnance du 16 juillet 2021 désignant Maître [G] [F] administrateur provisoire de la copropriété aux fins d’assurer la gestion de la copropriété et tenir une assemblée générale pour désigner un syndic,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 21 avril 2022, 4 juillet 2022, 12 décembre 2022, 19 juin 2023 et 3 juin 2024 et les attestations de non recours s’y rapportant ainsi que l’accusé de réception du procès-verbal du 12 décembre 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 juin 2019,

— le contrat de syndic,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

En l’espèce, l’extrait de compte du 20 janvier 2022 au 15 octobre 2024 débute par une reprise du solde antérieur de 3 861,38 euros qui apparaît sur le décompte des sommes dues au 20 janvier 2022, portant sur la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022.

• A l’examen du décompte des sommes dues au 20 janvier 2022, il apparaît :

— qu’il y a lieu de déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires :

. la somme de 57,19 euros inscrite au débit à la date du 1er janvier 2019 au titre d’ajustement avance trésorerie résolution 10 (AG 2016), à défaut de production d’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant de cette opération,

. les appels de fonds travaux loi ALUR de 25,48 euros des exercices 2020 et 2021 et du 1er trimestre 2022, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux loi ALUR pour lesdits exercices n’ayant été versé aux débats,

. les frais de relance et de mise en demeure de 0,75 euros et 36,00 euros des 23 mars 2018, 20 novembre 2019, 5 mars 2020, 27 novembre 2020 et 19 mai 2021 et les frais de sommation de payer de 166,51 euros inscrits au débit le 22 décembre 2020, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux,

. et la somme de 90,00 euros inscrite au débit le 16 novembre 2020 à titre d’intervention privative M. [K], aucun justificatif de cette opération n’ayant été versé aux débats.

• A l’examen de l’extrait de compte du 20 janvier 2022 au 15 octobre 2024, il apparaît également que doivent être déduits du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires :

. les appels de fonds de travaux ALUR de 25,48 euros pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2022, à défaut de versement aux débats d’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux loi ALUR,

. et les frais de conclusion de protocole d’accord de 35,00 euros du 16/05/2022, de relance copropriétaire de 25,00 euros et 35,00 euros des 15 novembre et 8 décembre 2022, de rejet de prélèvement de 17,50 euros des 13 janvier et 17 avril 2023, de relance copropriétaire de 25,00 euros du 23 novembre 2023 et de “constitution dossier avocat” de 180,00 euros du 13 mars 2024, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR arriérés, sur la période du 20 janvier 2022 au15 octobre 2024, appel du 01/10/24 au 31/12/24 et 4/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 4736,30 euros (=5799,51€-57,19€-25,48€-25,48€-25,48€-25,48€-25,48€-25,48€-25,48€-25,48€-25,48€-0,75€-36,00€-36,00€-36,00€-166,51€-90,00€-25,48€-25,48€-25,48€-35,00€-25,00€-35,00€-17,50€-17,50€-25,00€-180,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 375,95 euros à compter du 16 octobre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 26 décembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des provisions non-échues, dues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n° 10 du PV de l’assemblée générale du 3 juin 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’agissant des provisions non-échues, dues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles, appel provision 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 1 399,08 euros.

S’agissant des provisions non-échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux, devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 3 juin 2024 fixant le taux de cotisation annuelle du fonds travaux loi ALUR), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s’agissant des provisions non-échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux, devenues exigibles, appel provision 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 104,72 euros.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l’article XVI “REGLEMENT DES CHARGES – PROVISIONS – GARANTIES – 4) Solidarité” du règlement de copropriété versé contradictoirement aux débats (p 88), qu'”en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisément responsables entre eux, vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot.”

Les défendeurs coindivisaires seront donc tenus solidairement au paiement des charges dues.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [N] [K] et Mme [T] [P], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où les défendeurs ont effectué des versements conséquents pour tenter de contenir leur dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] DE L’AUNETTE de sa demande d’indemnisation.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [N] [K] et Mme [T] [P], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] DE L’AUNETTE, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] et Mme [T] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 4736,30 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR arriérés, sur la période du 20 janvier 2022 au15 octobre 2024, appel du 01/10/24 au 31/12/24 et 4/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 375,95 euros à compter du 16 octobre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 26 décembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] et Mme [T] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires LA CLAIRIERE DE L’AUNETTE la somme de 1 399,08 euros s’agissant des provisions non-échues, dues au titre du budget prévisionnel, devenues exigibles, appel provision 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M. [N] [K] et Mme [T] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires LA CLAIRIERE DE L’AUNETTE la somme de 104,72 euros s’agissant des provisions non-échues, s’agissant des provisions non-échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux, devenues exigibles, appel de fonds travaux 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] DE L'[Adresse 3] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum M. [N] [K] et Mme [T] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [N] [K] et Mme [T] [P] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,