TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 22/05106 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OZ2V

NAC : 28D

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI,

la SELEURL FORESTIER AVOCATS

Jugement Rendu le 13 Octobre 2025

ENTRE :

Maître [F] [A] Administrateur Judiciaire,

demeurant [Adresse 10]

[Localité 8],

désignée par ordonnance du 06 septembre 2018 et renouvelée en dernier lieu le 18 août 2023 ès qualités d’administrateur provisoire de :

L’INDIVISION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [12],

sis [Adresse 4],

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [D] [P] [V],

né le [Date naissance 1] 1980 à ROUMANIE,

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

Madame [S] [Z] [W] [R],

née le [Date naissance 3] 1983 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Pierre GAREAU, Juge placé,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 19 Mai 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 Janvier 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 19 Mai 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Octobre 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble dénommé [12] est un port privé composé de terrains et d’emplacements pour bateaux situés dans une darse à [Localité 13].

Une copropriété a été créée le 9 décembre 1993 au titre de cet ensemble.

Dans le cadre d’une instance introduite par le syndicat des copropriétaires [12], la cour d’appel de Paris a, par arrêt rendu le 19 décembre 2012, constaté l’inexistence du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [12] au motif que cet ensemble ne correspondait pas aux caractéristiques définies par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Par arrêt en date du 24 janvier 2018 rendu sur tierce opposition, la cour d’appel de Paris a rejeté la demande de rétractation et a précisé qu’il existait une propriété indivise entre tous les propriétaires des parties communes (terrains et pontons) mais aucune propriété privative, de sorte que l’ensemble immobilier [12] ne constitue pas une copropriété mais une indivision.

Par ordonnance en date du 6 septembre 2018, le Président du tribunal de grande instance d’Evry a désigné Maître [F] [A], en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision de l’ensemble immobilier [12], mission prolongée par ordonnances en date des 5 septembre 2019 et 27 août 2020, puis pour la dernière fois le 18 août 2023.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2011, Madame [S] [R] et Monsieur [D] [V] ont fait l’acquisition d’une péniche à usage d’habitation appelée « l’arche » immatriculée P015971F et d’un emplacement pour bateau (un anneau) sis [12], cadastré section AW n°[Cadastre 5],[Cadastre 6] et [Cadastre 7] lieudit « [Adresse 11] », à [Localité 13] (91).

Madame [S] [R] et Monsieur [D] [V], propriétaires du lot 236,, ont consenti à Monsieur [B] [M] :

— Par acte sous seing privé du 22 juin 2017, un avant contrat prévoyant la vente à celui-ci de la péniche pour un prix de 185.000 euros sous condition suspensive d’obtention d’un prêt finançant l’acquisition,

— Par acte authentique du 31 octobre 2017, une promesse synallagmatique de vente de l’anneau pour un prix de 35.000 euros sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 225.000 euros.

Le 30 novembre 2017, Madame [S] [R] et Monsieur [D] [V] ont remis les clés de la péniche à Monsieur [M].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 janvier 2020, Maitre [F] [A] a mis en demeure Madame [S] [R] et Monsieur [D] [V] de régler leurs impayés au titre des charges.

Par courrier en date du 21 février 2020, l’indivision [12] a mis en demeure Madame [S] [R] et Monsieur [D] [V] de régler la somme totale dont ils étaient redevables.

C’est dans ces conditions que par assignation en date du 23 septembre 2022, l’indivision du [12] a assigné devant le tribunal judiciaire d’EVRY Monsieur [V] et Madame [R] aux fins de les voir condamner in solidum au paiement des charges et aux frais de l’indivision, assortis des intérêts au taux légal.

Par jugement du 22 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection de Juvisy-sur-Orge a ordonné l’expulsion de Monsieur [M] et condamné ce dernier au paiement de la somme de 1.394,88 euros à titre d’indemnité d’occupation, correspondant à la valeur locative mensuelle de la péniche pour 1.100 euros et aux charges afférentes à l’anneau.

Le 7 mars 2024, Monsieur [V] et Madame [R] ont fait délivrer un commandement de quitter les lieux.

À la date du 20 juin 2024, le compte indivisaire de Monsieur [V] et Madame [R] présente un solde débiteur de 31.178,10 euros au titre des charges, appel de charges du second trimestre 2024 inclus. Il présente un solde débiteur de 634,41 euros au 20 juin 2024 au titre des frais mis en œuvre pour recouvrer les sommes dues à l’indivision.

Par conclusions signifiées par RPVA le 24 juin 2024, Maître [A], ès qualité d’administrateur provisoire de l’indivision [12] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [D] [V] & Madame [S] [R] de leurs demandes contraires aux présentes écritures, et notamment de leurs demandes de débouté au titre des dommages et intérêts, de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, et de ne pas assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,

CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [V] & Madame [S] [R] au paiement de la somme de 31.178,10 €uros à titre d’arriéré de charges jusqu’au 2ème trimestre 2024 inclus,

AUTORISER Monsieur [D] [V] & Madame [S] [R] à s’acquitter leur dette en 24 mensualités, à régler au plus tard le 5 de chaque mois, en sus des charges courantes,

DIRE ET JUGER qu’à défaut de règlement d’une échéance ou des charges courantes à échéance, l’intégralité de la dette redeviendra exigible,

CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [V] & Madame [S] [R] à la somme de 634,41 correspondant aux frais exposés par l’indivision pour le recouvrement des sommes dues,

CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [V] & Madame [S] [R] au paiement des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020 date de la mise en demeure.

ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [V] & Madame [S] [R] à payer la somme de 1.500,00 €uros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.

CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [V] & Madame [S] [R] au paiement de la somme de 2 500,00 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que l’ensemble de l’indivision supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager pour obtenir le paiement de la quote-part dû.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [V] & Madame [S] [R] aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées par RPVA le 24 mai 2024, Madame [R] et Monsieur [V] demandent au tribunal de :

— Les déclarer tant recevables que bien fondés en l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

En conséquence :

— DEBOUTER Maître [A], ès qualité d’administrateur provisoire de l’indivision [12], de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts,

— AUTORISER Monsieur [V] et Madame [R] à se libérer de leur dette en vingt-quatre mensualités,

— NE PAS ASSORTIR le jugement à intervenir du bénéfice de l’exécution provisoire de droit

— JUGER que chaque partie gardera à sa charge de ses dépens et frais irrépétibles.

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 28 janvier 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée le 19 mai 2025. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement

L’indivision est régie par les articles 815 et suivants du code civil.

L’article 815-10 alinéa 4 du Code Civil dispose que : « Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision. »

En l’espèce, le président du tribunal de grande instance d’Evry a donné mission, par ordonnance en date du 6 septembre 2018, à Maître [A], es qualités d’administrateur provisoire de l’indivision de l’ensemble immobilier [12], “de gérer cette indivision et de prendre toutes mesures imposées par l’entretien des biens, notamment en cas d’urgence."

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 octobre 2019, en sa résolution numéro 2, que les indivisaires ont autorisé Maître [F] [A] à engager toutes procédures afin de recouvrer les impayés des coindivisaires.

Au soutien de ses prétentions, Maître [F] [A] produit :

— l’acte de vente du 1er juillet 2011 aux termes duquel Madame [R] et Monsieur [V] se sont engagés « à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues au règlement de copropriété et de ses modificatifs (…) » et indiquant les tantièmes représentés par son lot dans l’indivision (112/10000èmes des parties communes),

— le règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi sous seing privé le 9 décembre 1993 (modifié) définissant « CHAPITRE QUATRIEME », les charges communes et leur répartition (article XV) : « Ces charges seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties commune générales et exprimées dans le tableau récapitulatif de division précité »,

— les récapitulatifs de charges des années 2014, 2015, 2016, 2017 et les appels de provisions de l’année 2018,

— le procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 21 juin 2017, 8 juin 2016, 17 juin 2015, 3 décembre 2020,

— le budget des années 2020, 2021, 2022,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 26 juin 2024, provision du 2eme trimestre inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 31.178,10 euros,

— les mises en demeure des 12 mai 2015, 16 janvier 2020 et 21 février 2020 accompagnées des justificatifs d’envoi,

Maître [F] [A] produit aux débats les récapitulatifs des charges depuis l’année 2014 accompagnés des appels de fonds correspondants, permettant au tribunal de déterminer ces charges.

Monsieur [V] et Madame [R] ont réglé entre la période allant de 2014 à 2024 la somme de 7.090,10 euros.

Selon décompte actualisé au 1er avril 2024, Il est justifié que la créance de l’indivision de l’ensemble immobilier [12] à l’égard de Monsieur [V] et Madame [R] s’élève à la somme de 31.178,10 euros, pour la période du 4ème trimestre 2014 au 2ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [V] et Madame [R] seront en conséquence condamnés in solidum à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020, date de la mise en demeure, montant par ailleurs non contesté par les défendeurs.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de délais

Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1 que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Monsieur [V] et Madame [R] sollicitent au visa de l’article 1343-5 du code civil le bénéfice de 24 mois de délais de paiement. L’indivision ne s’oppose pas à l’octroi de ces délais.

Ils indiquent se trouver dans une situation financière précaire et bénéficier ressources actuelles ne leur permettant pas de s’acquitter d’une telle somme.

Ils ne versent cependant aucun élément relatif à leurs revenus et charges.

Par ailleurs, leur accorder des délais de paiement de 24 mois reviendrait à leur faire supporter une charge mensuelle de quasiment 1.300 euros par mois dont ils ne justifient pas qu’ils pourraient s’acquitter en sus de leurs charges courantes.

Dès lors, et afin de ne pas obérer davantage leur situaiton financière, leur demande délais de paiement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

L’indivision sollicite la condamnation de Monsieur [V] et Madame [R] à lui payer la somme de 1.500 euros à ce titre.

En l’espèce, Monsieur [V] et Madame [R] ont accumuléles retards de paiement depuis 2014, pour atteintre une dette supérieure à 30.000 euros. Leur dernier versement date du 12 février 2019. Ils s’abstiennent depuis lors de régler les charges courantes.

En ne satisfaisant pas à leur obligation, Monsieur [V] et Madame [R] ont mis en péril l’équilibre de la trésorerie de l’indivision, dont les ressources ne sont constituées que par les charges réglées par les indivisaires.

En conséquence, l’indivision caractérise la mauvaise foi des défenseurs et prouve qu’elle a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Dès lors, Monsieur [V] et Madame [R] seront condamnés à payer à l’indivision de l’ensemble immobilier situé [12] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par l’indivision

Ces frais seront examinés au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [V] et Madame [R] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais engagés par l’indivision pour recouvrer sa créance à hauteur de la somme de 587,55 euros.

Monsieur [V] et Madame [R] seront également condamnés à payer à l’indivision de l’ensemble immobilier situé [12] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Il convient également de rappeler aux parties que le présent jugement est exécutoire de plein droit en application de l’article R121-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

— CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [S] [R] à payer à Maître [A], ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision de l’ensemble immobilier situé [12], la somme de 31.178,10 euros au titre des charges impayées pour la période courant de l’année 2014 à l’appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— DEBOUTE Monsieur [D] [V] et Madame [S] [R] de leur demande de délais de paiement ;

— CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [S] [R] à payer Maître [A], es qualité d’administrateur provisoire de l’indivision de l’ensemble immobilier situé [12], la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [S] [R] aux dépens, en ce compris les frais engagés par l’indivision pour recouvrer sa créance à hauteur de la somme de 587,55 euros ;

— CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [S] [R] à payer la somme de 1.500 euros à Maître [A], es qualité d’administrateur provisoire de l’indivision de l’ensemble immobilier situé [12], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,