TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 24/57814 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GCC

AS M N° : 4

Assignation du :

07 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 avril 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Société aik Immobilien-Investmentgesellschaft mbH (AIK)

[Adresse 6],

[Localité 1] allemagne

représentée par M^e Géraldine PIEDELIEVRE, avocat au barreau de PARIS – #P0238

DEFENDERESSE

S.A.S. BH2E

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS – #B0740

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 28 avril 2022, la société Aik immobilien-investmentgesellschaft (ci-après la société Aik), en sa qualité de société de gestion agissant pour le compte de la société Van, a donné à bail commercial à la société BH2E, des locaux commerciaux et cinq places de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 91 452 euros hors taxes et hors charges (83 952 euros au titre des bureaux et 7 500 euros au titre des places de stationnement), payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Aik, agissant pour le compte de la société Van, a, par acte en date du 11 juin 2024, fait délivrer à la société BH2E un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 164 518 euros en principal selon décompte arrêté au 3 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, le bailleur a fait pratiquer une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la société BH2E ouvert auprès de la société CIC qui s’est révélée être infructueuse.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Aik, agissant pour le compte de la société Van, a, par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, fait assigner la société BH2E devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1103 du code civil.

L’assignation a été dénoncée au Pôle de recouvrement spécialisé des Hauts-de-Seine, la société Crédit mutuel leasing et la société Lixxbail, créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par actes de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 février 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la société défenderesse avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 13 mars 2025, dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil respectif, les parties ont demandé au juge des référés de, conformément à leur accord, suspendre les effets de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 11 juin 2024 sous réserve pour la société BH2E de régler, en sus des loyers, charges et accessoires du bail courants, sa dette locative de 293 812, 81 euros arrêtée au 3 mars 2025 en dix échéances mensuelles de 29 381, 28 euros pour la première fois le 25 mars 2025 et de dire que chacune des parties conservera à sa charges les frais et dépens qu’elle a engagés au titre de la présente procédure.

Aux termes de ses conclusions, la société Aik a également demandé à ce qu’en cas de non-paiement par la société BH2E des sommes dues au titre de sa dette locative selon l’échéancier de paiement convenu, soit le 25 de chaque mois à compter du 25 mars 2025, et/ou les loyers, charges, taxes et accessoires courants du bail le 25 de chaque mois, il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire, que l’expulsion de la société BH2E soit ordonnée sous astreinte de 600 euros par jour de retard jusqu’à la libération effective des locaux loués, que l’indemnité d’occupation due à compter du 12 juillet 2024 soit fixée au double du loyer en cours majoré des charges et taxes, soit la somme de 51 383, 62 euros et que le juge des référés juge que le dépôt de garantie restera acquis à la société Aik et condamne la société BH2E aux entiers dépens avec distraction ainsi qu’à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 11 juin 2024 par la société Aik, agissant pour le compte de la société Van, à la société BH2E pour avoir paiement de la somme de 164 518 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 3 mai 2024.

S’il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il y a lieu, compte tenu de l’accord des parties sur ce point, d’accorder à la société BH2E un délai de dix mois pour s’acquitter de sa dette de 293 812, 81 euros arrêtée au 3 mars 2025, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il sera, par ailleurs, prévu qu’en cas de non-paiement à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande de la société Aik d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

La société Aik sollicite, en outre, une indemnité d’occupation égale au double du loyer majoré des charges et taxes.

Toutefois, cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Elle sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Aik de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’accord des parties sur ce point, il sera prévu qu’elles conserveront les dépens qu’elles ont exposés.

En revanche, le sort des dépens et la condamnation au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne sauraient être jugés différemment suivant que la société BH2E respecte ou non l’échéancier de paiement.

Cette demande de ce chef de la société Aik sera, en conséquence, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 juillet 2025 ;

Condamnons la société BH2E à verser à la société Aik immobilien-investmentgesellschaft, en sa qualité de société de gestion agissant pour le compte de la société Van, la somme provisionnelle de 293 812, 81 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 3 mars 2025 ;

Autorisons la société BH2E à se libérer de sa dette en dix versements mensuels d’un montant égal de 29 381, 28 euros, en sus du loyer, taxes et charges courants, le premier versement devant intervenir au plus tard le 25 mars 2025 et les suivants le 25 de chaque mois ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer, taxes et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société BH2E et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux et des places de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Aik immobilien-investmentgesellschaft, en sa qualité de société de gestion agissant pour le compte de la société Van, de conservation du dépôt de garantie ;

Disons que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance ;

Rejetons les demandes de la société Aik immobilien-investmentgesellschaft, en sa qualité de société de gestion agissant pour le compte de la société Van, de condamnation de la société BH2E aux dépens avec distraction et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cas de non-respect de l’échéancier ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 10 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ