TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00582 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q2P2

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

M. [G] [L]

Mme [E] [O]

C/

M. [H] [S]

Mme [J] [X] épouse [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 09 Septembre 2025.

DEMANDEURS:

Monsieur [G] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [E] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [H] [S]

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [X] épouse [S]

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 01 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e GABAY + CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2019, M [G] [L] et Mme [E] [O] ont consenti un bail d’habitation à M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] sur des locaux situés au [Adresse 11] ( [Adresse 8]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 813,65 euros et d’une provision pour charges de 133 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3493,20 euros au titre de l’arriéré locatif ( arrêté au 02 octobre 2024 terme d’octobre inclus ) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] le 5 décembre 2024.

Par assignations du 5 février 2025, M [G] [L] et Mme [E] [O] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double de celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6109,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de janvier 2025 , avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 1er juillet 2025, M [G] [L] et Mme [E] [O] représentés par leur conseil maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 11 juin 2025, s’élève désormais à 6651,59 euros. M [G] [L] et Mme [E] [O] précisent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M [G] [L] et Mme [E] [O] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M [G] [L] et Mme [E] [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3493,20 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2024.

Il ressort toutefois des pièces produites par les demandeurs, décomptes locatifs actualisés au jour de l’audience et production de l’état des lieux de sortie contradictoire réalisé le 21 février 2025 que les lieux ont été restitués à cette date. Il n’y en conséquence pas lieu d’ordonner l’expulsion de . [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] qui ont depuis cette date régulièrement restitués les clés et quitté les lieux.

La demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Au regard du montant du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées, les bailleurs ne justifiant d’un préjudice justifiant que l’indemnité d’occupation soit fixée au double du montant des loyers et charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 décembre 2024, et ne cesse d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire soit en l’espèce au 21 février 2025.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce M [G] [L] et Mme [E] [O] versent aux débats un décompte actualisé au 11 juin 2025, ainsi que l’état des lieux de sortie réalisé le 21 février 2025.

Il ressort des pièces fournies qu’au 11 juin 2025, la dette locative s’élève à la somme de 6188.11 euros (soit la somme de 6951.59 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 367.38 euros figurant dans le décompte correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens et de la somme de 369.10 euros correspondant à des réparations locatives non justifiées en l’absence de production de l’état des lieux de sortie et des factures de réparations) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois février 2025 inclus. Il sera précisé que le loyer du mois de février 2025 est calculé au prorata temporis dès lors que les locataires ont quitté les lieux en cours de mois. Le décompte inclus en outre les régularisation de charges, les bailleurs justifiant produisant les justificatifs afférents à la taxe d’ordure ménagère.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité des preneurs.

M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 3493,20 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2616,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M [G] [L] et Mme [E] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 avril 2019 entre M [G] [L] et Mme [E] [O], d’une part, et M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 11] ( [Adresse 8]) est résilié depuis le 5 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, soit jusqu’au 21 février 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à expulsion de M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] les lieux ayant été restitués depuis le 21 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] à payer aux demandeurs la somme de 6188,11 euros (six mille cent quatre-vingt-huit euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 3493,20 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2616,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE le surplus des demandes de M [G] [L] et Mme [E] [O] ,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] à payer aux demandeurs la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [S] [H] et Mme [J] [X] épouse [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 octobre 2024 et celui desassignations du 5 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge