RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 6 juin 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00321 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QXY5

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 9 mai 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Madame [C] [M]

demeurant [Adresse 13]

représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 14], situé [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS AUTOROUTE DU SUD

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline CARLBERG de l’AARPI ACHACHE & CARLBERG, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A169, substituée à l’audience par Maître Alexandra ELLAKANI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, Madame [C] [M] a assigné en référé le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [11] située [Adresse 3] à Epinay-sur-Orge devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1217 du code civil, L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 145 et 835 du code de procédure civile, pour voir :

A titre principal,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [11] située [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 8], à faire réaliser les travaux nécessaires à la suppression des désordres affectant les lots de Madame [C] [M],

— Assortir cette condamnation d’une astreinte comminatoire d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfait achèvement des travaux,

— Le condamner à lui verser la somme provisionnelle de 11.993 euros au titre de la perte locative subie, arrêtée à la date du 1er février 2025,

A titre subsidiaire,

— Ordonner une expertise judiciaire,

En toute état de cause,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [11] située [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la SAS AUTOROUTE SUD, à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre 350 euros correspondant au coût du constat de commissaire de justice, et aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle est propriétaire des lots n°615, 654 et 786 dépendant du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [11] située [Adresse 3] à [Localité 9], lesquels ont été confiés à l’agence LORI, mandataire de gestion, et étaient loués jusqu’en juillet 2023. Elle indique que lors du départ du locataire ont été constatées des traces d’infiltration et des fissures en façade. Elle s’est donc rappprochée du syndicat des copropriétaires qui a fini par indiquer qu’il y avait de difficultés au niveau des fondations de l’immeuble et que des sondages étaient réalisés, de sorte qu’elle estime que le syndicat des copropriétaires reconnaît que les parties communes sont en cause. Sans solution proposée, ni possibilité de remettre son bien en location, elle s’estime bien fondée à agir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er avril 2025, puis renvoyée à la demande des parties et entendue à l’audience du 9 mai 2025.

A cette audience, Madame [C] [M], représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

En défense, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [11] située [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 8], représenté par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

— Débouter Madame [C] [M] de ses demandes tendant à le voir condamner à réaliser des travaux et à lui verser une somme provisionnelle,

— Lui donner acte de ses plus extrêmes protestations et réserves concernant la demande d’expertise,

— Condamner Madame [C] [M] aux entiers dépens.

Il fait valoir que la demanderesse ne produit aucun élément probant permettant d’identifier la cause des désordres et qu’il n’a commis aucune faute en termes d’inaction puisqu’il a fait réaliser une étude géotechnique et des analyses de sol quant aux désordres structurels affectant l’immeuble. Il estime dès lors qu’il existe des contestations sérieuses tant sur l’origine des désordres que sur sa prétendue responsabilité. Concernant l’expertise, à laquelle il ne s’oppose pas, il indique que sa nécessité est discutable puisque des analyses sont encore en cours.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 6 juin 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de réaliser des travaux réparatoires

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, Madame [C] [M] a fait constater par commissaire de justice, selon procès-verbal en date du 6 janvier 2025, l’existence de traces d’humidité dans le logement dont elle est propriétaire au deuxième étage de l’immeuble litigieux, le long du mur longeant le balcon et la présence de fissures sur la façade extérieure. Elle justifie avoir préalablement fait une déclaration de sinistre auprès de son assurance qui l’a renvoyée vers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour vérification de la façade.

Selon un courriel de la SAS AUTOROUTE SUD, syndic de l’immeuble, en date du 11 juin 2024, il est confirmé l’existence d’un problème structurel de l’immeuble affectant les fondations, pour lequel des analyses sont en cours pour faire réaliser des devis de stabilisation.

Cependant, ce courriel qui confirme une situation existante ne précise pas expressément qu’elle est seule à l’origine des désordres invoqués. En effet, il ressort du même échange de courriels qu’une société ATCE serait passé dans l’appartement pour investigation, mais ses conclusions ne sont versées par aucune des parties.

En outre, à supposer l’origine des désordres certaine, aucun élément ne permet de dire que des travaux sur l’appartement de Madame [C] [M] seraient immédiatement possibles dès lors que des travaux d’envergure sur les fondations de l’immeuble sont nécessaires.

Dès lors, il n’apparait pas, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que le caractère illicite du trouble soit démontré et que les travaux demandés soient possibles en l’état des investigations.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande principale en réalisation de travaux sous astreinte.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, pour les motifs précédemment évoqués, il ne résulte d’aucun des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SAS AUTOROUTE SUD, dans le préjudice invoqué par Madame [C] [M] seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision.

Dès lors, il n’y a lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Il appartient ainsi au demandeur à la mesure d’instruction de justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et de justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec.

Madame [C] [M] justifie, par la production des échanges de courriels et courriers avec le syndicat des copropriétaires, et du constat de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il sera donc fait droit à la demande, aux frais avancés de Madame [C] [M], dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur les frais et dépens

En absence de partie perdante, les dépens seront mis à la charge de Madame [C] [M].

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales formées par Madame [C] [M] ;

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

[V] [S]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.64.68.84.99

Port. : 06.62.92.70.34

Email : [Courriel 10]

Expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 12]

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux RESIDENCE [11] située [Adresse 3] à [Localité 9] après y avoir convoqué les parties,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— examiner les désordres allégués dans l’assignation et affectant l’immeuble ou les installations litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvement allégués au regard des documents contractuels liant les parties, s’il y a lieu; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants de ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelle proportions,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— donner son avis sur l’origine et les causes des désordres allégués dans l’assignation, en s’attachant notamment aux conditions d’utilisation et d’entretien des équipements ou installations retenus pour être à l’origine des désordres,

— dire en tout état de cause si ces équipements ou installations sont conformes aux règles de l’art ainsi qu’aux normes de règlementations le cas échéant applicables,

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD ROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry sis [Adresse 7] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [C] [M] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 7] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de Madame [C] [M].

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 juin 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,