TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01000 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BNF

Minute : 25/00568

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

Représentant : Me [C], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [D] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Octobre 2025

DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT, SA D’HLM

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 05 Septembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 mai 2023, la société EMMAUS HABITAT a donné à bail, à M. [D] [N], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 302,35 euros pour l’appartement outre une provision pour charges récupérables d’un montant de 118,82 euros.

Suite à des impayés de loyers, la société EMMAUS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024 a fait signifier à M. [D] [N] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 3 188,96 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 30 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la société EMMAUS HABITAT a fait assigner M. [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 5 septembre 2025, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Condamner M. [D] [N] à payer par provision à EMMAUS HABITAT la somme de 3 934,49 euros,

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de EMMAUS HABITAT,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires sis [Adresse 5] de M. [D] [N] ainsi que de toutes les personnes dans les lieux de son chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu,

Condamner M. [D] [N] payer à EMMAUUS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

Le condamner à verser à EMMAUS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 7 avril 2025.

A l’audience du 5 septembre 2025, la société EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant le solde locatif à la somme de 4 412,14 euros, frais déduits, Elle a précisé qu’un plan amiable avait été mis en place avec le locataire prévoyant le paiement mensuel de 10 euros en plus du loyer, mais que celui-ci ne l’avait pas respecté.

M. [D] [N] régulièrement assigné à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [D] [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la société EMMAUS HABITAT justifie avoir signalé la situation à la caisse d’allocations familiale le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025 et la situation d’impayés a persisté après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit à l’article 7.5 de ses conditions générales qu'« en cas de non-paiement des loyers ou charges régulièrement appelées ou de non-paiement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la Société. Cette résiliation interviendra dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 9 juillet 1989 reproduit en annexe au présent contrat. »

Au jour de la signature du contrat, l’article 24 de la loi n°89-462 du 9 juillet 1989 disposait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La société EMMAUS HABITAT a fait signifier le 28 octobre 2024 à M. [D] [N] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 188,96 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 4 mai 2023 est résilié à la date du 29 décembre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [D] [N], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [D] [N], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 29 décembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société EMMAUS HABITAT du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [D] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 29 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la société EMMAUS HABITAT verse notamment aux débats le bail 4 mai 2023, le commandement de payer délivré le 28 octobre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 31 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse indiquant un arriéré de 4 412,14 euros, frais déduits.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] [N] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme provisionnelle de 4785,45 euros, arrêtée au 31 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [N], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EMMAUS HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [D] [N] sera donc condamné à leur payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 4 mai 2023 entre la société EMMAUS HABITAT et M. [D] [N] concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 décembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] [N] du local à usage d’habitation situé [Adresse 4] et de ses accessoires ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [D] [N] à compter du 29 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne par provision M. [D] [N] à payer à la société EMMAUS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne M. [D] [N] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme provisionnelle de 4 412,14 euros, arrêtée au 31 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse,

Condamne M. [D] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024,

Condamne M. [D] [N] à payer à la société EMMAUS HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 octobre 2025.

Le Greffier Le Juge