MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 AVRIL 2026

N° RG 26/00002 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HCA6

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [K]

né le 31 Mai 1997 à BAHIR DAR (ETHIOPIE), demeurant 96 rue de la Menuiserie – 76330 PETIVILLE

Représenté par Maître Anne-Elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [X]

né le 30 Mai 1994 à ROUEN (76032), demeurant 15 rue Edmond Morin – 2ème étage droit – 76600 LE HAVRE

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2023, à effet au 19 mai 2023, Monsieur [F] [K] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [X] portant sur un appartement meublé de type studio, 2ème étage droite, dans l’immeuble situé 15 rue Edmond Morin au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 430 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 620,40 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 janvier 2025, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, Monsieur [K] a fait assigner Monsieur [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— dire et juger Monsieur [K] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

en conséquence :

— condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 2 463,20 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 7 mai 2025, loyer du mois de mai inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ;

— constater qu’à défaut de paiement du loyer courant, Monsieur [X] ne peut bénéficier de délais de paiement ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— dire que le bail est résilié, le cas échéant à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire :

— ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [X] ;

en tout état de cause :

— dire et juger que Monsieur [X] se trouve désormais occupant sans droit ni titre ;

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [X] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [X] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [K] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

— condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner Monsieur [X] au paiement d’une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 décembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 2 février 2026, Monsieur [K], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes Il soutient que la dette locative s’élève désormais à 6 898,42 euros au 2 février 2026, terme de février 2026 inclus.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré sur procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 22 décembre 2025, soit six semaines avant l’audience.

Il a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physique selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le bail pour un montant de 620,40 euros arrêté le 31 janvier 2025 a été signifié à Monsieur [X] le 12 février 2025.

Cependant, il ressort de l’étude du décompte produit par le bailleur que des sommes ont été indûment payées par le locataire.

En effet, le bail prévoit un loyer de 430 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Alors qu’en vertu des dispositions d’ordre public de l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie pour un logement loué meublé ne peut s’élever à une somme supérieure à deux mois de loyers hors charges, soit 860 euros en l’espèce, une somme de 1 720 euros a été réclamée à ce titre et payée par le locataire.

Par ailleurs, une somme de 957,56 euros a été appelée au titre du prorata de loyer et de charges entre le 19 et le 31 mai 2023 alors même que le contrat de bail prévoit que le montant total dû pour cette première période de location est de 188,70 euros.

Enfin, les termes mensuels entre juin 2023 et janvier 2024 ont été appelés sur la base d’un loyer de 860 euros et d’une provision sur charges de 40 euros, soit le double que le terme contractuellement prévu.

Les règlements effectués par le locataire et la CAF depuis le 19 mai 2023, dépôt de garantie inclus, jusqu’au terme de janvier 2024 se sont élevés à un montant total de 10 168,56 euros alors le total dû était de 4 648,70 euros, soit un trop perçu à hauteur de 5 519,86 euros.

Dans ces circonstances, il convient de constater que la somme de 620,40 euros visée par le commandement de payer en date du 12 février 2025 n’était pas réellement due par le locataire et que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail n’a donc pas pu jouer.

Monsieur [K] est donc débouté de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi 9 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes des dispositions des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice et qu’elle est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements établis sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision de sorte qu’il convient de tenir compte de toutes les circonstances intervenues jusqu’au jour où il statue.

A cet égard, le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et charges peut constituer un manquement suffisamment grave du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du bail, en tenant compte in concreto notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré et des raisons de la carence du locataire.

En l’espèce, le locataire n’a effectué aucun versement depuis le mois décembre 2024.

Le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 6 898,42 euros dû au 2 février 2026, terme de février 2026 inclus.

La créance revendiquée comprend toutefois la somme de 5 519,86 euros indûment perçue par le bailleur entre mai 2023 et janvier 2024 pour les motifs pécédemment exposés, de sorte que l’arriéré s’établit en réalité à 1 378,56 euros au 2 février 2026.

Il n’en demeure pas moins que le manquement du locataire à son obligation de payer les loyers, alors qu’au vu du procès-verbal de signification de l’assignation, il a manifestement quitté les lieux sans restituer les clés, est suffisamment grave pour justifier que la résiliation du bail soit prononcée à compter du 19 décembre 2025, date de l’assignation du bailleur.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [X] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 19 décembre 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [X] à son paiement à compter du 19 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Tel que précédemment exposé, déduction faite du trop-perçu, il convient de condamner Monsieur [X] à payer à Monsieur [K] la somme de 1 378,56 euros au titre de l’arriéré arrêté au 2 février 2026, terme de février 2026 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [K] n’établit pas que la carence dans le paiement des sommes dues serait la conséquence de la mauvaise foi de Monsieur [X] et il ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, réparé par l’intérêt au taux légal sur la somme due.

Il est donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X], partie succombante, sera dès lors condamné aux dépens, y inclus notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût du commandement de payer non justifié et de la saisine de la CCAPEX qui était inutile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [F] [K] recevable en sa demande de résiliation de bail ;

DEBOUTE Monsieur [F] [K] de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 17 mai 2023 ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 17 mai 2023 entre Monsieur [F] [K], d’une part, et Monsieur [C] [X] d’autre part, portant sur l’appartement meublé de type studio, 2ème étage droite, dans l’immeuble situé 15 rue Edmond Morin au HAVRE (76600), à compter du 19 décembre 2025 ;

DIT que Monsieur [C] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE à Monsieur [C] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef l’appartement meublé de type studio, 2ème étage droite, dans l’immeuble situé 15 rue Edmond Morin au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous autres lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 décembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à Monsieur [F] [K] la somme de 1. 378,56 euros au titre de l’arriéré arrêté au 2 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [F] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût du commandement de payer du 12 février 2025 et de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à Monsieur [F] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [F] [K] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 20 AVRIL 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO