Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 13 mars 2025, n° 24/07256

TJ Évry 13 mars 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les charges étaient dues et que la mise en demeure n'avait pas été suivie d'effet, rendant la demande fondée.
Accepté
Faute de non-paiement des charges
Le tribunal a jugé que les manquements répétés de Madame [S] [R] à son obligation de paiement constituaient une faute, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Exigibilité des provisions dues
Le tribunal a constaté que les provisions étaient devenues exigibles conformément aux décisions de l'assemblée générale.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
Le tribunal a jugé que le syndicat avait droit au remboursement des frais engagés dans le cadre de la procédure.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 13 mars 2025, n° 24/07256
Numéro(s) :	24/07256
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eric SIMONNET
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 8 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/07256 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQMJ

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros, dont le siège social est situé à [Adresse 9], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977,

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [S] [R], demeurant [Adresse 3]

Non comparante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 14 Novembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Janvier 2025 et mise en délibéré au 13 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [R] est propriétaire du lot numéro 1407 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 2].

Par acte de commissaire de Justice en date du 14 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [S] [R] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 5] en l’ensemble de ses demandes et l’y déclarant bien fondé,

CONDAMNER Mme [S] [R] à lui payer les sommes suivantes :

• 5 515,78 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 16 août 2024, date de la mise en demeure,

• 932,72 € (233,18*4) correspondant aux provisions non-échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 4 juin 2024 (résolution numéro 8), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 47,72 € correspondant aux provisions non-échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l’assemblée générale du 4 juin 2024 (résolution numéro 10), devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du Code Civil,

• 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Mme [S] [R] aux entiers dépens de l’instance.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 16 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE [Adresse 4] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assignée, Mme [S] [R] n’a pas comparu à l’audience en personne et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE [Adresse 4] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 16 août 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [S] [R], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE [Adresse 4] sollicite le paiement de 255,86 euros au titre de l’appel de fonds du 3ème trimestre 2024 et précise qu’à défaut de règlement de cette somme à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la réception de la lettre, il saisira le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir la condamnation de la défenderesse à payer la somme de 10 655,99 € correspondant aux sommes appelées au titre des exercices précédents et restant dues après approbation des comptes, la somme de 773,24 € correspondant aux provisions échues de l’exercice en cours au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, et la somme de 1 225,56 € au titre des provisions non encore échues devenues exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit : 233,19 € au titre du budget prévisionnel pour la période allant du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, 11,93 € au titre de la cotisation au fonds travaux pour la période allant du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, 932,72 € (233,18*4) au titre du budget prévisionnel pour la période allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et 47,72 € au titre de la cotisation au fonds travaux pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par son lot numéro 1407 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 29 mars 2021, 13 juin 2022, 5 juin 2023 et 4 juin 2024, ainsi que les attestations de non recours concernant ces assemblées générales,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— un décompte des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêté au 1er octobre 2024, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 4/4 Fonds travaux Loi ALUR 2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 5 310,78 euros,

— et un décompte arrêté au 1er janvier 2025 sur la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2025, appel 1er trimestre 2025 et 1/4 Fonds travaux Loi ALUR 2025 inclus.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote du taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2021 n’a été produit.

Il en résulte que le montant de 19,63 euros mentionné le 1er octobre 2021 dans le décompte versé aux débats au titre du fonds travaux ALUR n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

— et que les frais de “constitution dossier à l’avocat” et “mise en demeure” de 180,00 euros et 25,00 euros mentionnés dans le décompte, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux, doivent être déduits du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés sur la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 4/4 Fonds travaux Loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 5 291,15 euros (= 5 515,78 € – 19,63 € – 180,00 € – 25,00 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 255,86 euros à compter de la mise en demeure, soit à compter du 16 août 2024, et à compter de l’assignation introductive d’instance pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions dues au titre du budget prévisionnel devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY peut prétendre s’agissant des provisions non-échues au titre du budget prévisionnel devenues exigibles, sur la période du 1er trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025, s’élève à la somme de 932,72 euros.

S’agissant des provisions dues au titre de la cotisation au fonds travaux devenues exigibles :

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle leSyndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY peut prétendre s’agissant des provisions non-échues au titre de la cotisation au fonds travaux devenues exigibles, sur la période du 1er trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025, s’élève à la somme de 47,72 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [S] [R] a déjà été condamnée par jugements du tribunal de proximité de LONGJUMEAU du 24 décembre 2018 et du 1er septembre 2022 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la défenderesse au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement à ces jugements.

Les manquements répétés de Mme [S] [R] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [S] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE [Adresse 4] une somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [S] [R], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [S] [R] est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE [Adresse 4], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [S] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY la somme de 5 291,15 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés sur la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 4/4 Fonds travaux Loi ALUR 2024 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 255,86 euros à compter du 16 août 2024, date de la mise en demeure, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 14 novembre 2024 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [S] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE [Adresse 4] la somme de 932,72 euros euros correspondant aux provisions dues au titre du budget prévisionnel devenues exigibles sur la période du 1er trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [S] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY la somme de 47,72 euros correspondant aux provisions dues au titre de la cotisation au fonds travaux devenues exigibles, sur la période du 1er trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [S] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY la somme 600,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [S] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires LA FONTAINE DE BRETIGNY la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,