TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/02925 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P2TO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [5], situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS EGIM, société par actions simplifiée au capital de 38.493 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 702 046 350 ayant son siège social [Adresse 4],

Représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 10]

Défaillant,

Madame [Y] [T] épouse [N], demeurant [Adresse 10]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Assesseur : Rachel MAMAN, Juge

Greffier : Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] sont propriétaires des lots 148, 149 et 370 dépendant de la copropriété RESIDENCE [Localité 6] située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 9].

Par assignation en date du 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6], représenté par son syndic la SAS EGIM, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu les pièces produites,

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 16 et 55,

Vu les articles 1231 et 1231-6 alinéa 3 du code civil,

Vu les éléments de fait et de droit allégués,

— condamner solidairement M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] au paiement de la somme de 27.034,93 euros au titre des charges arriérées et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 17 mars 2022 au 1er janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus), avec intérêts qui doivent courir à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner solidairement M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] au paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner solidairement M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] à lui verser une indemnité d’un montant de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 7 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2024,

— un extrait du journal,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 31 janvier 2021, 12 juillet 2021, 30 mai 2022, 13 juillet 2022, 14 février 2023 et 27 mars 2023,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er janvier 2024, provision du 1er mars 2022 au 1er janvier 2024 et frais inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 27.034,93 euros.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de produire au tribunal les éléments permettant de vérifier le caractère certain, liquide et exigible de sa créance, notamment : un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

Or, les appels de fonds du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2023 ne figurent pas au dossier remis au tribunal. L’extrait du journal produit, en l’absence de tout autre document et/ou explication, ne permet pas au tribunal de vérifier si les sommes réclamées pour la période du 17 mars 2022 au 1er mars 2023 sont effectivement dues. En conséquence, la somme de 8.669,14 euros sera déduite du montant de la demande et le tribunal examinera les sommes dues du 1er avril 2023 au 1er janvier 2024.

Il convient également de déduire du montant de la créance les sommes réclamées au titre des frais sur la période considérée, soit la somme de 890,00 euros (350 € + 540 €), qui sera examinée au titre des frais de recouvrement.

Au final, l’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6] s’élève à la somme de 17.475,79 euros [27.034,93 € – (890,00 € + 8.669,14 €)], au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, pour la période du 01/04/2023 (appel 2ème trimestre 2023) au 01/01/2024 (appel 1er trimestre 2024) inclus.

Concernant la solidarité, il convient de rappeler que, quand le lot constitue le logement de la famille, quel que soit le régime matrimonial, les charges de copropriétés peuvent être qualifiées de dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants aux termes de l’article 220 du code civil. En conséquence, M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 13 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] seront tenus solidairement au paiement de ces sommes.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] ont déjà été condamnés par jugements du tribunal de proximité de Longjumeau des 15 décembre 2020 et 30 août 2022, ce dernier jugement portant sur les charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2022 inclus.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation à lui payer une indemnité de 1.700,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6] sollicite la somme de 890,00 euros au titre des frais de recouvrement. Toutefois, les frais demandés "10/08/2023 – Egim affaire [N] – 350,00« et »19/10/2023 – Egim frais suivi dossier – 540,00" , constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6] sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE solidairement M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6] la somme de 17.475,79 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 1er janvier 2024, pour la période du 01/04/2023 (appel 2ème trimestre 2023) au 01/01/2024 (appel 1er trimestre 2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que les intérêts produits depuis le 13 mars 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6] la somme de 1.700,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 6] la somme de 1.200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [N] et Mme [Y] [T] épouse [N] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,