TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09376 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BH7

Minute : 24/01228

Monsieur [H] [K], [C] [M] [J]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

Monsieur [F] [M] [J]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [V] [S]

Monsieur [E] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BELMONT Laure

Copie délivrée à :

Mme [S] [V]

Mr [S] [E]

Le

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Décembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [H] [K], [C] [M] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

Monsieur [F] [M] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [V] [S]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparante

Monsieur [E] [S]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparant

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 4 mai 2018, Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] ont donné à bail à Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9], à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 1.020 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5.973,91 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] ont fait assigner Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à lui payer les loyers et charges impayés au 3 juin 2024, soit la somme de 8.638,62 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 mars 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 9.997,47 euros, selon décompte en date du 7 novembre 2024.

Monsieur [E] [S], présent, a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que la situation financière permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 1.900 euros de revenus mensuels, avec 3 enfants à charge. Il propose de verser la somme mensuelle de 100 euros jusqu’à fin décembre et la somme de 200 euros à partir de janvier pour apurer la dette. Monsieur [E] [S] a précisé que sa femme est enceinte. A titre subsidiaire, il demande un délai de 4 à 6 mois pour quitter les lieux. Il fait état de paiements postérieurs au décompte produit à l’audience.

Bien que régulièrement assignée à sa personne, Madame [V] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024, le bailleur ayant été autorisé à produire par note en délibéré un décompte actualisé des paiements allégués par le défendeur.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 juillet 2024,conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mai 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 5.973,91 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. En vertu de la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose d’un délai de six semaines pour s’aquitter de sa dette à compter du commandement de payer. Cependant, ce délai ne s’applique pas aux contrats conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, mais seulement aux contrats conclus à compter de cette date. De ce fait, il convient en l’espèce de retenir un délai de deux mois. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] produisent un décompte actualisé démontrant que Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] restent leur devoir la somme de 9.312,47 euros à la date du 12 novembre 2024.

Pour la somme au principal, Madame [V] [S] , non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [E] [S] n’en conteste en tout état de cause pas le montant qui prend en compte les paiements allégués.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 9.312,47 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.973,91 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 13 novembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le décompte locatif produit postérieurement aux débats par Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] démontrent que Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience (1 299 euros payés pour un loyer + charges de 1 298,97 euros). Monsieur [E] [S] propose un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources, pour autant cet échéancier ne leur permettra pas d’apurer la dette en 36 mois. Aussi, il convient de leur accorder des délais de paiement à hauteur d’échéances mensuelles de 250 euros par mois.

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire valant résiliation

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que le montant de la dette soit important, le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience. En conséquence il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2018 entre Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] et Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] à [Localité 8] sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à verser à Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] la somme de 9.312,47 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 sur la somme de 5.973,91 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorise Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités de 250 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] soient solidairement condamnés à verser à Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] ou à son mandataire ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] à verser à Monsieur [H] [M] [J] et Madame [F] [M] [J] née [Y] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [V] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection