TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 426

Références : R.G N° N° RG 24/00954 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QF5U

JUGEMENT

DU : 03 Avril 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [P] [B]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 Février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LEMONNIER

+ 1CCC à M. [B]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 03 avril 2023, Monsieur [U] [Z]"" ~ représenté par son mandataire l’agence ERA a donné en location à Monsieur [P] [B] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel actualisé de 790.35 euros provisions pour charges incluses.

Par acte sous seing privé du « datecautionnement » ~, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, conformément à la convention ETAT-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de VISALE, conclu un contrat de cautionnement avec le bailleur, pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de différents loyers impayés, Monsieur [U] [Z] a fait jouer l’engagement de caution, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a versé la somme de 3201.31 euros au titre des loyers et charges impayées des mois d’aout, septembre, nombre 2023 et janvier 2024.

Le 04 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [P] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2781.31 € selon quittance subrogative arrêtée au 24 janvier 2024.

Par courrier du 06 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Selon quittance subrogative du 24 janvier 2024, Monsieur [U] [Z]"" ~ a certifié avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5519.99 €, au titre des loyers impayés dus par le locataire.

Par assignation délivrée à domicile le 18 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande de :

la déclarer recevable en ses demandesà titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur

ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

condamner Monsieur [P] [B] au paiement des sommes suivantes :

4 652.97,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’avril 2024 inclus, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 mars 2024 sur la somme de 2781.31 € et pour le surplus à compter de l’assignation

une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, dès lors que le paiement sera justifié par une quittance subrogative

800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Le 20 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 04 février 2025. Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 16 janvier 2025 terme de décembre inclus, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 543.67,00 €.

Monsieur [P] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois en plus du loyer courant. Il précise avoir repris le paiement du loyer courant. Il déclare percevoir un salaire à hauteur de 2500 € par mois avec un enfant à charge. Il n’a pas d’autres dettes et n’a pas sollicité de procédure de traitement d’une situation de surendettement. Il demande la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement.

Le demandeur déclare s’en rapporter sur la proposition de délais de paiement.et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.(rapport de carence).

L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte locatif actualisé au 15 février 2025 et a confirmé que Monsieur [P] [B] avait réglé les loyers de janvier et février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir, le 06 mars 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, la quittance subrogative et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte arrêté au 16 janvier 2025 (échéance du mois de décembre incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 543.67,00 €, hors dépens.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [B] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 496,00 € actualisée au 16 janvier 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2781.31 € à compter du 04 mars 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

Il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées.

Il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Selon l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [P] [B] le 04 mars 2024, pour un montant principal de 2781.31 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 mai 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [B] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200,00 € par mois. Il ressort des débats que Monsieur [P] [B] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du demandeur.

Compte tenu de son engagement et de l’accord de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [P] [B] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Monsieur [P] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [P] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera en droit d’exiger de Monsieur [P] [B] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [B] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le contrat signé le 03 avril 2023 entre Monsieur [U] [Z] et Monsieur [P] [B] concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] s’est trouvé de plein droit résilié le 05 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 496,00 € actualisée au 16 janvier 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2024 sur la somme de 2781.31 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [P] [B] à s’acquitter de cette somme en 28 mensualités, les 27 premières d’un montant de 200,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [P] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 05 mai 2024;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

Monsieur [P] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

en cas de maintien dans les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera en droit d’exiger de Monsieur [P] [B] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [P] [B] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [P] [B] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 04 mars 2024,

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE