TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [E] [C]

Madame [D] [O] divorcée [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06933 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 juin 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT – OPH,

[Adresse 1]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [C],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [O] divorcée [C],

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06933 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2007 à effet au 7 décembre 2007, l’OPAC de [Localité 7], aux droits duquel est venu l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [O] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 626,84 euros.

Par convention de divorce par consentement mutuel par acte d’avocat du 12 février 2021, le droit au bail a été attribué à Mme [D] [C] née [O] laquelle par ailleurs conserve l’usage de son nom marital. Le jugement de divorce a été transcris sur le registre d’état civil de de cette dernière le 23 mars 2021.

Par actes de commissaire de justice du 8 août 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [D] [C] née [O] et M. [E] [C] un commandement de payer la somme principale de 6090,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [O] le 9 août 2023.

Par actes de commissaire de justice du 21 juin 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a assigné Mme [D] [C] née [O] et M. [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [O] et obtenir leur condamnation :

Solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisoire d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,Solidaire au paiement de la somme de 4971,29 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,In solidum au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 28 novembre 2024, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 4214,72 euros arrêtée au 22 novembre 2024. Il a déclaré, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse, considérant qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Il a maintenu sa demande de condamnation solidaire, exposant ne pas avoir été informé du divorce dont il n’est pas justifié de la retranscription en marge des actes d’état civil.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH à laquelle il s’en est rapporté à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Mme [D] [C] née [O] a exposé être divorcée de M. [E] [C] depuis le mois de février 2021. Elle souhaite rester dans les lieux et propose de régler la dette locative à hauteur de 120 euros par mois en plus du loyer courant. Elle a indiqué être fonctionnaire, percevoir un revenu mensuel de 3300 euros et avoir un fils de 17 ans à charge. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [E] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Mme [D] [C] née [O] a indiqué à l’audience ignorer sa nouvelle adresse.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La réouverture des débats a été prononcée par mention au dossier afin que M. [E] [C] soit assigné à l’adresse [Adresse 3] telle que figurant à la convention de divorce et que les défendeurs produisent un acte d’état civil à jour.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 3 avril 2025 à 9h00.

L’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a dénoncé des pièces à M. [E] [C] à l’adresse susvisée par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’audience du 3 avril 2025 l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH représenté par son conseil a maintenu ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

Mme [D] [C] née [O], arrivée en retard, a produit la copie intégrale de son acte de naissance qui a été adressé par le greffe au bailleur lequel par courriel du 9 avril 2025 a fait les observations suivantes : « M. [C] n’a jamais informé [Localité 7] HABITAT de son départ et n’a jamais donné congé et il n’a d’ailleurs communiqué aucune information sur la date de son départ. [Localité 7] HABITAT considère que M. [C] est tenu au paiement de la totalité de la dette locative dans le cadre de la solidarité entre époux même au-delà de la transcription du divorce en marge des actes d’état civil, et ce au regard de l’obligation qui pèse sur le locataire d’informer le bailleur de tout changement intervenu dans sa situation familiale. Par conséquent [Localité 7] HABITAT maintient sa demande de condamnation solidaire des locataires au paiement de la dette locative. »

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire a été signifié le 8 août 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6090,34 euros n’a pas été réglée par dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2023.

Sur les effets du divorce

En l’espèce, par convention de divorce par consentement mutuel par acte d’avocat du 12 février 2021, le droit au bail a été attribué à Mme [D] [C] née [O]. Le jugement de divorce a été transcris sur le registre d’état civil le 23 mars 2021 ainsi que cela ressort de l’acte de naissance de Mme [D] [C] née [O].

Or, de jurisprudence constante, la solidarité tant légale que conventionnelle cesse du jour de la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil qui rend le divorce opposable aux tiers en application de l’article 262 du code civil.

Il en résulte qu’à compter du 23 mars 2021, Mme [D] [C] née [O] est seule tenue au paiement de la dette locative et des indemnités d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que la dette de loyers et de charges s’établit comme suit :

2730,35 euros, somme arrêtée au 2 mars 2021 au paiement de laquelle Mme [D] [C] née [O] et M. [E] [C] seront condamnés solidairement à titre de provision en vertu de la solidarité légale et conventionnelle, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1484,37 euros (4579,09 – 2730,35 – les frais de procédure (179.8+184.57), somme arrêtée au 22 novembre 2024 au paiement de laquelle Mme [D] [C] née [O] sera seule condamnée à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de Mme [D] [C] née [O] ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que le paiement intégral du loyer a repris.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Mme [D] [C] née [O] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 120 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, en équité, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le divorce de Mme [D] [C] née [O] et M. [E] [C] a été retranscrit en marge des actes d’état civil le 23 mars 2021 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 décembre 2007 entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, d’une part, et M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 8] est résilié depuis le 9 octobre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [O] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 2730,35 euros, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Mme [D] [C] née [O] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 1484,37 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [D] [C] née [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [C] née [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 octobre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [C] née [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [D] [C] née [O] sera condamnée à verser à l’établissement EPIC [Localité 7] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [O] aux dépens,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge