TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 3]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01976 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTNS

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

M. [C] [U] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Mme [F], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [U] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

copie exécutoire délivrée le :

À : ESSONNE HABITAT + CCC

CCC PREF

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 juillet 2022, la société ESSONNE HABITAT a donné en location à Monsieur [C] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 408,42 €, outre provisions sur charges de 108,27 €.

Suivant état des lieux du 20 juillet 2022, un garage n° 9 situé à la même adresse a également été donné en location, moyennant un loyer mensuel actualisé de 44,29 €.

Le 15 juillet 2024, la société ESSONNE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [C] [L] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 721,04 € selon décompte arrêté au 8 juillet 2024.

La société ESSONNE HABITAT a, par voie électronique 17 juillet 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à domicile le 14 octobre 2024, la société ESSONNE HABITAT a attrait Monsieur [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société ESSONNE HABITAT sollicite de voir :

à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de location ; subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire des baux pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [L] ainsi que de tout ocupant de son chef du logement et du garage au besoin avec le concours de la force publique ;

autoriser la société ESSONNE HABITAT à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, sur place ou de les déménager dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [C] [L] ;

condamner Monsieur [C] [L] au paiement de la somme de 4 537,90 € pour les loyers et charges dus au 10 octobre 2024, avec intérêts à compter du commandement ;

condamner Monsieur [C] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’à son départ effectif des lieux ;

condamnet Monsieur [C] [L] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [C] [L] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 et de l’assignation du 14 octobre 2024 ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Le 14 octobre 2024, la société ESSONNE HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 juin 2025.

Lors de l’audience, la société ESSONNE HABITAT, représentée par Madame [I] [F], muni d’un pouvoir, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 477,36 €.

Elle précise que le paiement du loyer courant est repris, un paiement étant intervenu juste avant l’audience, et déclare s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [C] [L].

Monsieur [C] [L] ne comparait pas malgré sa convocation régulière.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [C] [L] a quatre enfants, dont un vit au domicile (étudiant), deux bénéficient d’un droit de visite à son domicile et une fille née en 2023 qu’il voit très régulièrement. S’agissant de l’origine de la dette, il est évoqué une saisie sur salaire et sur le compte bancaire. Il est fait état depuis deux ans, d’un gros problème de moisissure dans le logement, l’assureur le renvoyant vers le bailleur. Un dossier de surendettement est en cours de dépôt. Il est précisé que Monsieur [C] [L] est au chômage depuis le 13 mars 2025 et qu’il a repris le paiement du loyer courant en mai 2025. Une proposition d’échéancier à 150 € par mois est faite.

La société ESSONNE HABITAT précise qu’une société est intervenue s’agissant de la moisissure évoquée et que le problème est lié à l’occupation de l’appartement.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 4 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 477,36 €, hors dépens.

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Monsieur [C] [L] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article précité. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à la demande dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que l’indemnité pour frais de dossier soit due et il convient de déduire la somme de 25,00 €.

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ESSONNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme précitée d’un montant total de 25,00 € au 4 juin 2025.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [C] [L] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 7 452,36 € actualisée au 4 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 721,04 € à compter du 15 juillet 2024, date du commandement de payer, et sur la somme de 4 731,32 € à compter de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en resiliation du bail d’habitation

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ESSONNE HABITAT justifie avoir, le 17 juillet 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VI.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [C] [L] le 15 juillet 2024, pour un montant principal de 2 721,04 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le contrat de location du garage, accessoire au bail d’habitation, en suivra le régime.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [C] [L] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [C] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société ESSONNE HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [L], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 et de l’assignation du 14 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [C] [L] sera condamné à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société ESSONNE HABITAT ;

CONSTATE que le contrat signé le 19 juillet 2022 entre la société ESSONNE HABITAT et Monsieur [C] [L] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 15 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que le contrat résultant de l’état des lieux du 20 juillet 2022 concernant un garage n° 9 situé à la même adresse s’est également trouvé de plein droit résilié le 15 septembre 2024.

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [L] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 7 452,36 € (sept mille quatre cent cinquante-deux euros et trente-six centimes) actualisée au 4 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 2 721,04 € et sur la somme de 4 731,32 € à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [C] [L] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

FIXE, à compter de la résiliation des baux, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [C] [L] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à la société ESSONNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 et de l’assignation du 14 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE