TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 24/09335 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLES

Jugement du 06 Juin 2025

N° : 25/518

Société AIVS

C/

[W] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 9]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société AIVS

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2021, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de mise à disposition à M. [W] [M] portant sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 366,49 euros et d’une provision pour charges de 46,90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, la société A.I.V.S. a fait délivrer au locataire un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 2.922,60 euros à titre principal au titre d’un arriéré de loyers, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [W] [M] le 1er juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la société A.I.V.S. a fait assigner M. [W] [M] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de faire constater la résiliation du contrat, d’ordonner l’expulsion de celui-ci et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son conseil.

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1728 et suivants du Code civil, la société A.I.V.S. sollicite :

— de constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat au 28 août 2024 ou, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat ;

— de condamner M. [W] [M] à lui payer la somme de 5.920,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025 ;

— de condamner M. [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention à compter du jour de sa résiliation et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [W] [M] ainsi que de tous les occupants de son chef du bien immobilier et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— de supprimer le délai de deux mois et le bénéfice de la trêve hivernale prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner M. [W] [M] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société A.I.V.S. fait valoir que M. [M] méconnaît ses obligations légales et contractuelles en ce qu’il ne règle pas les loyers et charges conformément aux termes du contrat, qu’il n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs. Elle souligne qu’il n’a pas régularisé la situation malgré les démarches amiables entreprises et la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte en étude, M. [W] [M] n’a pas comparu ni personne pour lui.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1003 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de mise à disposition prévoit en son article 8 une clause résolutoire mentionnant que « le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après commandement demeuré infructueux » notamment, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges et, de défaut d’assurance locative ou défaut de justification à chaque période convenu.

L’article 3 rappelle l’obligation de paiement des loyers et charges et en précise les modalités. L’article 9 prévoit l’obligation de souscrire une assurance locative.

La société A.I.V.S. justifie de l’envoi de deux mises en demeure de payer l’arriéré locatif et de plusieurs courriers sollicitant le justificatif d’assurance. Elle justifie également de la notification d’un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance en date du 28 juin 2024, mentionnant un délai de deux mois pour procéder à ces formalités dont le paiement, à titre principal, de la somme de 2.922,60 euros.

L’étude des décomptes produits permet de constater que cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. Il n’est pas davantage justifié de l’effectivité d’une assurance contre les risques locatifs.

Dès lors, la résiliation du bail sera constatée au 29 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. justifie à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale sera également maintenu.

En application de l’article 1240 du code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par le maintien dans les lieux de M. [W] [M] celui-ci sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du contrat, soit la somme de 447,47 euros à ce jour.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

3/ Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1003 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de mise à disposition mentionne dans son article 3 relatif aux obligations mensuelles que le loyer et les provisions pour charges sont payables mensuellement à terme échu. Il est également précisé que le montant du loyer est révisable annuellement.

La société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2025, M. [W] [M] lui devait la somme de 5.920,07 euros, échéance de janvier 2025 incluse.

Il convient toutefois de relever que ce décompte comporte des frais de procédure dont la condamnation à paiement est demandée par ailleurs, ainsi la somme de 162,44 euros imputée le 1er octobre 2024. Elle sera par suite déduite de la créance locative.

Ainsi, M. [W] [M] reste redevable de 5.757,63 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

M. [W] [M] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, étant souligné que le 21 septembre 2023, il avait signé un plan d’apurement pour une dette en principal de 1.295,61 euros.

En conséquence, M. [W] [M] sera condamné à payer la somme de 5.757,63 euros à la société A.I.V.S., au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mars 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.922,60, à compter de l’assignation sur la somme de 686,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile M. [W] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, au vu des dispositions contractuelles en ce sens.

Par contre, compte tenu de la situation économique de M. [M], il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, que le contrat conclu le 17 décembre 2021 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [W] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 11] est résilié depuis le 29 août 2024,

ORDONNE à M. [W] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 447,47 euros (quatre cent quarante-sept euros et quarante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [M] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 5.757,63 euros (cinq mille sept cent cinquante-sept euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mars 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.922,60, à compter de l’assignation sur la somme de 686,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [W] [M] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 28 juin 2024,

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge