RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 17 octobre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00676 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q7VX

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 26 septembre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. MASSAI

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-christophe HYEST,avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. CABINET CARDONNEL IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 4 juin 2025, la SAS MASSAI a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 5.250 euros au 27 mai 2025 majorée des intérêts à compter du 20 février 2025 et la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAS MASSAI expose avoir fait l’acquisition, le 5 mars 2024, auprès de Madame [Z] [H], de locaux commerciaux dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] [Localité 4], loués à la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER en état de loyers impayés, et être subrogée dans les droits du vendeur pour tous droits et obligations des contrats de location. En cours de la procédure menée pour les impayés de loyer, les parties ont signé le 14 novembre 2024 un protocole de résiliation amiable de bail commercial reprenant l’engagement de la SARL CABINET CARBONNEL IMMOBILIER de solder sa dette de 7.464,78 euros par virement mensuel de 1.000 euros jusqu’à son apurement. Cependant, la SARL CABINET CARBONNEL IMMOBILIER n’a pas respecté ses engagements et la SAS MASSAI l’a mise en demeure le 20 février 2025 de régler la somme de 2.250 euros due et correspondant au solde de l’échéance de 2024 et aux échéances de janvier et février 2025 non réglées, en vain. Aucun règlement n’étant intervenu depuis, la somme de 5.250 euros reste due, seule la somme de 1.750 euros ayant été réglée en 2024.

A l’audience du 15 juillet 2025, la SAS MASSAI, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

Par ordonnance du 2 septembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations, dans le respect du principe de la contradiction, du fait que l’acte introductif d’instance délivré le 4 juin 2025 à la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER fait mention de la faculté de pouvoir se présenter personnellement à l’audience, seule ou assistée par l’une des personnes visées à l’article 762 du code de procédure civile ou de se faire représenter par un avocat ou l’une des personnes sus visées, et que la demande apparaît d’un montant inférieur à 10.000 euros.

A l’audience du 26 septembre 2025, la SAS MASSAI, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation et soutenu ses conclusions délivrées à la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER par commissaire de justice le 10 septembre 2025 aux termes desquelles, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile. La société réitère ses demandes, après avoir rappelé la compétence exclusive du tribunal judiciaire en matière de baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce, précisant que les parties sont tenues de constituer avocat, quel que soit le montant de leur demande et concluant que la créance, qui n’est pas sérieusement contestable comme le fruit d’un protocole de résiliation amiable de bail commercial signé par les parties, est bien une créance de loyers impayés.

Bien que régulièrement convoquée, la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement ainsi qu’aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du tribunal et la régularisation de l’assignation

Aux termes de l’article L.211-3 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

En application du 11° de l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, les tribunaux judiciaires ont compétence en matière de baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, des baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

Selon les dispositions de l’article 761 du code de procédure civile, Les parties sont dispensées de constituer avocat dans les cas prévus par la loi ou le règlement et dans les cas suivants :

1° Dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection ;

2° Dans les matières énumérées par les articles R. 211-3-13 à R. 211-3-21, R. 211-3-23 du code de l’organisation judiciaire et dans les matières énumérées au tableau IV-II annexé au code de l’organisation judiciaire ;

3° A l’exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros. Le montant de la demande est apprécié conformément aux dispositions des articles 35 à 37. Lorsqu’une demande incidente a pour effet de rendre applicable la procédure écrite ou de rendre obligatoire la représentation par avocat, le juge peut, d’office ou si une partie en fait état, renvoyer l’affaire à une prochaine audience tenue conformément à la procédure applicable et invite les parties à constituer avocat.

Dans les matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire qui ne sont pas dispensées du ministère d’avocat, les parties sont tenues de constituer avocat quel que soit le montant sur lequel porte la demande.

L’Etat, les départements, les régions, les communes et les établissements publics peuvent se faire représenter ou assister par un fonctionnaire ou un agent de leur administration.

Par conséquent, l’action en référé pour obtenir provision de loyer commerciaux impayés relève de la compétence du tribunal judiciaire, dans laquelle les parties sont tenues de constituer avocat, de sorte que l’assignation doit indiquer au défendeur cette nécessité.

En l’espèce, le litige porte sur des loyers impayés que le locataire s’est engagé, aux termes d’un protocole de résiliation amiable du bail commercial, à solder selon un échéancier et pour lequel il est réclamé provision en référé.

Il importe de constater qu’à la lecture des dispositions prévues par le code de l’organisation judiciaire, et la SAS MASSAI ayant régularisé son assignation délivrée à nouveau le 10 septembre 2025 précisant que la constitution d’avocat était obligatoire pour être représentée devant ce tribunal dans un délai de 15 jours à compter de la date de l’acte, le tribunal judiciaire a une compétence exclusive en matière de bail commercial, sauf exception.

Par conséquent, il convient de déclarer le juge des référés du tribunal judiciaire compétent pour connaître ce litige et de dire recevable l’assignation ainsi régularisée.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A l’appui de sa demande en paiement provisionnel, la SAS MASSAI produit le renouvellement de bail du 3 mars 2009 concernant le lot 103, le bail commercial du 7 janvier 1994 peu lisible portant sur le lot 104 s’agissant d’une réserve, les commandements de payer délivrés le 24 octobre 2024, le protocole de résiliation amiable de bail commercial daté du 14 novembre 2024 et la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 20 février 2025 revenu sous la mention pli avisé et non réclamé, justifiant que sa locataire, la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes et n’a pas respecté l’échéancier convenu.

La SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER, défaillante, ne formule aucune observation.

Au vu du protocole de résiliation amiable de bail commercial et de la mise en demeure produits, tenant compte de la somme de 1.750 euros versée par la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER, l’obligation de cette dernière de payer la somme de 5.250 euros n’est pas sérieusement contestable, au titre de l’arriéré des loyers et charges selon l’échéancier, au mois de mai 2025 inclus.

Il convient dès lors de condamner la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER à payer à la SAS MASSAI la somme provisionnelle de 5.250 euros au titre de l’impayé locatif au titre du bail puis de l’échéancier convenu arrêté au mois de mai 2025 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2025, date du lendemain de la présentation de la mise en demeure datée du 20 février 2025 sur la somme de 2.250 euros et à compter du 10 septembre 2025, date de la délivrance de l’assignation régularisée pour le surplus.

Sur les demandes de frais irrépétibles et les dépens

LA SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER qui succombe à la présente instance, sera condamnée à payer à la SAS MASSAI, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT le juge des référés du tribunal judiciaire compétent en matière de provision sur des impayés de loyers commerciaux.

DIT la SAS MASSAI recevable en son assignation régularisée.

CONDAMNE la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER à payer à la SAS MASSAI la somme provisionnelle de 5.250 euros, au titre de l’impayé locatif selon l’échéancier convenu et arrêté au mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2025 sur la somme de 2.250 euros et à compter du 10 septembre 2025 pour le surplus.

CONDAMNE la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER à payer à la SAS MASSAI la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL CABINET CARDONNEL IMMOBILIER aux entiers dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 17 octobre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,